原标题：大宅之滞：“剩者”的秘密

如果用红色向上的箭头表示上涨，用绿色向下的箭头表示下跌，那么近3个月内，呈现于链家二手房交易平台上的绿色箭头越来越多，大户型住宅尤甚。

有几位朋友告诉21世纪经济报道记者，去年年底以来，观察周边的二手房，不仅成交价在下滑，成交也更慢了。一位业主说，与自己同类型的一套房子，2月份的实际成交价格比两个月前降了10万元。

在北京新房市场，一些大宅的去化速度远远不如开发商预期。尽管在众开发商眼里，北京几乎是最没有风险的城市。但是，并不是什么房子都好卖。有开发商曾不止一次捶胸顿足感叹，定位失误，户型过大带来的不是利润的上升，而是滞销。

成功的项目几乎拥有相似的基因，而失败的项目总隐藏着各自的不幸。

大宅的困顿

位于人称“宇宙中心”北京中关村五道口附近的学区房水木清华园，一套170平米的房子叫价1000万，但小区相似的户型最近仅以980万成交。受此影响，这套房屋的业主也打算降价出售。

观察价格走势图可以发现，到达抛物线的顶点之后，近3个月房价已经逐渐在走下坡路。2012年7月，楼面价超过4万元方米的万柳地王诞生后，曾刺激了附近一批二手房项目上涨。不到两年时间里，万柳某二手房项目价格上涨幅度超过150%。但截至目前，涨势终于有所缓和，尽管下降的幅度还很有限。

一些面积在150平米以上的大户型二手房乏人问津。亚豪机构市场总监郭毅在接受21世纪经济报道记者采访时表示，大户型税费较高，所缴纳的税费相当于装修一套房屋的价格。以1000万总价、170平方米的水木清华园为例，业主需要支付契税3%、差额营业税5.6%、中介服务费2.7%，总计约80万的费用。而十年前的产品，从产品立面、户型设计、小区规划等，与现在的产品相比有很大差距。

21世纪经济报道记者2月12日从21世纪不动产了解到，目前市场上以首次置业和首次改善的刚性购房需求为主，对大户型的承受能力有限，随着房价上涨，大户型房源对资金实力的要求更高了，这都会影响大户型的成交速度。经纪人反映，部分大户型业主讨价还价成为常态，大户型降价的房源多属于着急用钱或有特殊情况。

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙认为，去年四季度以来，一些城市收紧了楼市调控政策，购房人群观望心态加重，购房需求明显萎缩，大户型的购房人群数量更是率先减少，需求的下滑造成了大户型房源均价率先松动。同时，大户型的成交单价虽然低于中小户型，但总价高，对资金实力有较高要求，影响了部分刚需客户的入市。

大户型中的二手别墅，也成交乏力。根据北京市房地产交易管理网数据统计，1月份北京市高端二手别墅成交32套，环比下降28.89%，同比下降11.11%。丽兹行豪宅研究院研究报告指出，高端别墅项目挂牌量低，特别是顶级别墅，例如东山墅、西山美庐以及富成花园等项目，全年成交量在5套以下。同时随着当前高拿地价的不断涌现，高端别墅开发成交主流趋势，分散了部分二手别墅需求，成交量始终处于不愠不火的状态。