产品和策略孰重孰轻？

然而，“大”从来都是个相对的概念。比如，超过200米的平层住宅，算是大户型。但200平米的别墅只能归类为小户型。

泰禾集团品牌总监沈力男感慨说，“钱多、人傻”的日子一去不复返。即便是来自于内蒙、山西的资源型客户，也变得越发挑剔，在经历了一轮又一轮的市场洗礼后，客户变得越来越精明、懂行，对产品要求越来越高。过去，星河湾的大户型住宅刚刚入市时，曾让参观者们发出惊叹之声，但今天则不会。

一些“时运不济”、赶上限购的项目，去化率极其缓慢。位于通州区新华大街与新华北路交叉口的京杭府项目，于去年6月首次开盘。在过去7个多月时间内，即便在市场整体向好的背景下，该楼盘去化率尚不足两成。该项目主力户型大多超过200平方米。

单年销售额超过60亿的西山壹号院，可以以超过1500万的价格打造一个大户型的平层项目。但如果是青睐北京东边置业的客户，会用1500万元购置别墅。有些大户型的滞销是产品本身的原因，这颇有些桔生淮南则为桔，生于淮北则为枳的感觉。

兰德咨询总裁宋延庆表示，越到金字塔塔尖，销售速度越慢，这是正常规律，这也极为考验开发商的智慧。而大户型的去化和总价关系十分密切。还有一些开发商宁愿放慢去化速度，即便“滞销”，也不愿以价换量。霞公府、霄云路八号皆为此类。

亚豪机构副总经理高姗介绍，近年来，北京150-300平方米之间的大户型产品成交一直相对稳健，从2009年至2013年五年间，150-300平方米户型的成交量一直在整体楼市中占据10%左右的份额。但其供应却呈现逐年下降的趋势。

北京的大户型住宅市场，正处于客户有限、供应量逐年减少、价格上涨、总体供过于求的状态中。沈力男在参观其他项目时观察到，一些被成为滞销品的大户型开发商，也在努力提升自己的产品，价格一直处于上升状态中。

丽兹行豪宅研究院独家统计数据显示，2014年1月份批准入市的4个高端住宅项目，当月无成交，仅阅园4套处于资格审核中的状态，其他3个项目均未开盘。大望京绿地中心服务式公寓最近以9.5万元的单价获准入市，业内人士分析说，该项目虽然在户型面积、区位以及不限购方面占据优势，但从实际使用率来看，60%左右的使用率成为销售的最大弊端。

高姗进一步分析，一方面，2013年“国五条”后，北京针对二手房实施的20%个人所得税，阻碍了部分计划阶梯置业的购房人，令当前市场中一步到位的购房需求增多，这在一定程度上带动150-300平米的改善型户型走热；另一方面，去年年底，自住型商品房的横空出世，直接导致了未来住宅供应格局的改变，在纯商品住宅地价不断被推高的土地供应格局下，为了保证充足的利润、提高售价，大户型的改善型产品也将成为住宅高端化的必然选择之一，竞争日趋激烈。