圈地后遗症需破解

旅游地产亟待产品创新

三亚楼市如今存在的房价绝对值高、空置率高、投资性减弱的情况，刘渊认为跟开发商在海南大规模圈地进而导致新房供应量过大有关。

“海南热”引发了一场声势浩大的圈地运动，海南岛的海岸线上充斥着住宅、酒店、高尔夫球场，好的位置基本已被一扫而空。

统计数据显示，截至2010年中期，13家地产公司就已在海南圈地约18万亩，合约12600公顷。大规模的圈地过后，海南旅游地产供过于求的现象已初见端倪。

仅在三亚的陵水县，由富力开发的富力湾就圈地2500亩，而旁边不远处的雅居乐清水湾占地更是高达1.5万亩。

刘渊坦言：“相对于大城市而言，三亚的地价相对便宜，为了抢占资源，开发商动辄上万亩的圈地。开发商一般会分批开发，但最终仍有可能烂尾。”

海南省于2013年11月1日起施行的《海南省闲置土地认定和处置规定》(以下简称《规定》)指出，海南省共有“批而未用”土地28.68万亩，其中，“批而未征”5.47万亩、“征而未供”10.15万亩、“供而未用”13.06万亩。

对于闲置用地，《规定》提出，非因政府原因和不可抗力造成土地闲置，超过动工开发日期满两年未动工开发的；超过动工开发日期满两年未完成项目投资总额25%的，政府可无偿收回。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮认为，这样一来开发商只能硬着头皮走下去：“各路资本涌入海南后将会出现后遗症，海南旅游地产供过于求，但为了维持经营，开发商需要继续投入人力、物力。若放弃经营，则之前的投资将面临重大亏损。”

克而瑞信息集团在2012年5月派出一百多人把海南18个市县都跑了一圈，并结合官方数据调研发现，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。

如此，即便海南省2013年房地产销售量首次突破1000万平方米，目前海南楼市的潜在新房供应量仍需要消化10年。

“如果后续市场支撑乏力，旅游地产泡沫或将破裂，崩盘之后将对海南经济造成较大冲击。”扈志亮说。

而记者了解到，三亚旅游地产项目多是“三菜一汤”形式，即“五星级酒店+高尔夫+住宅+温泉”。

扈志亮认为三亚旅游地产亟需进行产品创新，并推动旅游和地产平衡发展：“三亚旅游地产模式存在的问题主要是同质化严重，难以对消费者形成较大吸引力。同时住宅比例较高，这忽略了旅游地产特性，盈利可持续性较低。”