三亚楼市量价齐跌 旅游地产泡沫或将破裂

来源:地产中国网 2014-02-12 10:37:00

春节前后是三亚的旅游旺季,当地楼盘也都借机铆足了劲儿宣传,力图在销售上火一把。然而,2014年开年三 亚楼市就遇冷,出现量价齐跌的状况。三亚楼市面临着价格处于高位但基本不涨、供应量大但房屋空置率高等种种现状。分析人士认为,由于三亚的旅游地产不存在 刚性需求,如果后续市场支撑乏力,旅游地产泡沫或将破裂,崩盘之后将对当地经济造成较大冲击

“如今北京的空气太差,周围很多邻居都选择去三亚过年,这已经成为一种潮流。我们一家5口今年就去三亚过的春节。”北京的孙丽女士对记者说。

由于得天独厚的气候和地理位置,每年春节海南省三亚市都会吸引大批游客。

来自三亚假日办的数据显示,今年春节黄金周三亚共接待游客70.74万人次,同比增长25.47%;旅游总收入54.64亿元,同比增长25.31%。

不少人选择在三亚租房度过假期,这也推高了三亚在春节前后的租房价格。房地产市场数据提供商禧泰房产提供的数据就显示,2014年1月,三亚的平均租金为100.42(元/月/㎡),环比上涨31.78%,同比上涨18.84%,一举超过了北京成为租金最高的城市。

但三亚租房市场的火热,却并没有带来房价的类似比例上涨。记者从三亚房地产信息网获悉,当前三亚的楼市均价在20151元/㎡,同比下降2.15%。

2010年年底,孙丽在三亚买了一套三居室的房子,一方面是为了休闲度假,另一方面是作为投资。但这套房如 今却成了让她头疼的事:“我每年只有半个月的时间待在三亚,其余的时间房子都是闲置的。这期间不仅要还银行的贷款,每年还要缴纳高额的物业费,这样算下来 买房还没有住在酒店实惠。”

“当初买房更多的是考虑三亚房子的升值潜力,但这两年三亚的房价基本没涨。”孙丽觉得自己当初的投资预期已经很难实现,“现在三亚的房子有价无市,每年都新增大量的楼盘,二手房就更不好卖了。”

旅游旺季销售不旺

新房二手房销售均遇冷

每年9月份开始,三亚进入旅游旺季,春节时到达顶峰。春节前后,各大开发商也蓄势待发打出了各种优惠,希望能够借着人气卖出更多的房子。记者在咨询部分售楼处时,销售人员直接询问飞机落地时间,表示他们可以直接去机场接机。

但2014年首周,三亚楼市开局就遇“冷”,出现量价齐跌,多位房产销售人员均表示,目前三亚的销售情况并不是太好。

据搜房网数据监控中心监控数据显示:2014年1月第1周(2013年12月30日至2014年1月5日) 三亚商品房签约321套,环比2013年12月第4周(427套)下跌24.82%;签约面积26688.29平方米,环比2013年12月第4周 (44383.53平方米)下跌39.87%;签约住宅均价20917.08元/平方米,环比2013年12月第4周(23986.28元/平方米)下跌 12.80%。

而今年春节长假期间,三亚楼市的成交量为254套,与去年春节同期相比,同比下跌28.25%。

自2010年国际旅游岛概念提出后,包括三亚在内的海南省受到房地产开发商追捧,加之旅游地产当前发展如火如荼,投资者对三亚更是倍加青睐。

中原地产研究总监刘渊告诉法治周末记者:“全国很多地方都在做旅游地产,由于一线城市限购,大量的资本开始涌向旅游地产,三亚的房价曾经更是一路飙升。”

三亚市统计数据显示,2009年全年的房屋销售均价为11154元/平方米,2010年价格暴涨到18319元/平方米。

“以前三亚的房价并不高,2010年申请国际旅游岛后房价翻了几倍。”在海南从事房地产销售的伟志强(化名)介绍说,“但房价的高速增长没能持续,到了2011年房价有所下调,这两年三亚的房价没有多大的涨幅,市区的均价保持在1.8万元/平方米左右。”

2010年1月11日,也就是海南国际旅游岛规划出台的第7天,700套房源当日销售一空,凤凰岛顿时成为海南地产圈的传说,在海南楼市最发烫之时凤凰岛的价格曾经达到过16万元/平方米的天价。

“凤凰岛的房子都是认购的,当时还没有建好就已经卖完了。现在这里的均价在7万元/平方米,便宜点的在五六万元/平方米。”伟志强表示,即便价格下降,这里的二手房也并不好卖。

伟志强坦言三亚的二手房销售整体都不乐观:“今年以来三亚市新开了20多个楼盘,新房尚且卖不完,二手房销售自然会受到影响。海南的二手房交易市场本身就不完善,在‘国五条’的影响下更难出手,这也是目前很多购房者的顾虑。”


房价不涨购房被套

投资者拖欠物业费

“当时觉得购房既可以度假也可以升值,没想到现在把自己套住了。”2011年,在朋友的劝说下张林在三亚市区买了一套120平方米的商品房,但如今他的投资梦破灭了。

“这两年房价几乎没涨,有钱还不如存在银行。”张林劝记者暂时不要在三亚买房,“每年只有3个月的时间租金比较高,剩下的时间并不好租,200多万元的房子,淡季的租金才3000元/月,还不够交物业费的。”

张林后来索性不把房子往外租了,毅然成为“候鸟大军”的一员,但这样一来只能自掏腰包缴纳物业费。

2011年起,海南省取消了空置房物业费7折优惠,采取全额收费。记者从三亚房产网售房联盟获悉,三亚的物业费在3.2元/平方米至3.8元/平方米,200平方米的房子每年物业费近万元。

由于房屋大量闲置,在三亚拖欠物业费是很普遍的现象。

位于三亚市中心的金元椰景蓝岸小区2008年开盘,早已经售罄,但不少别墅尚未装修,更没人入住。该小区物业人员向记者抱怨:“由于空置率比较高,见不到业主,物业费很难收,只能通过其他方式增加收入,比如以前小区里的游泳池是不收费的,现在也开始收费了。”

多位业内人士均表示现阶段投资旅游地产需要谨慎,中原地产的市场调查结果显示,国内40个主要城市以旅游为卖点的项目占到5%。

中原地产研究总监刘渊认为:“这个比例已经不低,况且还没有算上已经拿到地尚未开盘的旅游地产项目。从投资 者的角度看,三亚旅游地产的价格虽然前几年涨得很快,但很多投资者并没有注意到三亚的房屋供应量也很大。除非是一些很有知名度的楼盘,否则日后出售会比较 困难。市场必须经历这样一个过程,投资者才能回归理性。”

“过去几年旅游地产发展很快,海南是旅游地产最集中的地区。由于大家对旅游地产不存在刚性需求,一旦房地产市场发生变化,旅游地产的潜在风险比一般住宅市场大得多。”刘渊表示。

购房者多为外地人 入住率不足20%

虽然三亚房价近两年并未大涨,但从绝对价格来看,三亚的房价在全国范围内来讲仍属高位。

然而这种现状背后的另外一个事实却是,诸多投资者购买的房屋,在一年中绝大多数时间里,都处于空置状态。

距离三亚市区112公里的神州半岛项目三面环海,由香港中信泰富公司(以下简称“中信泰富”)斥资百亿元开发,是海南国际旅游岛重点开发项目。

按照中信泰富的规划,神州半岛项目用地18平方公里(约2.7万亩),总建筑面积约406万㎡。

神州半岛项目自2010年开始预售,顶级度假酒店、高尔夫等配套设施也已经完成。12月本该是旅游旺季,但2013年12月记者在当地采访时,神州半岛却仍是一座“空城”,几乎看不到业主的身影。

神州半岛的工作人员陈月(化名)告诉记者:“除了春节期间岛上的人会多一些,平时在岛上的基本都是工作人员,入住率不会超过20%。”

按照国际通行惯例,商品房空置率在5%至10%之间为合理区,商品房供求平衡;空置率在10%至20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

海南省政协委员王毅武认为,房屋空置率太高,不但资源严重浪费,公共设施与服务闲置,而且还会造成一系列社会问题。例如,过高的空置率挤压本地居民的住房需求,引发新的社会公共服务不公平。

据陈月介绍,神州半岛的海景公寓均价1.7万元/平方米,别墅的均价在2.5万元/平方米:“虽说价格不低,但买的人并不少,很多购房者是出于投资考虑,有的一买就是几套,不少房子卖出后到现在也没有装修。”

“买房的几乎都是外地人,海景公寓的物业费4.4元/平方米,别墅是6.1元/平方米。以当地人的收入水平连物业费也交不起。”作为土生土长的海南人陈月只能“望房兴叹”。

这种现象绝非个例,在三亚中粮集团亚龙湾、雅居乐清水湾、华润集团石梅湾等项目铺天盖地,超大楼盘、五星酒店更是随处可见,旧的楼盘还未售完,新的项目就已经启动。

在中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮看来:“现阶段,海南旅游地产供过于求,空置率高。以三亚湾区域为例,小区正常入住率在20%以下,海南的旅游地产存在一定泡沫。”


圈地后遗症需破解

旅游地产亟待产品创新

三亚楼市如今存在的房价绝对值高、空置率高、投资性减弱的情况,刘渊认为跟开发商在海南大规模圈地进而导致新房供应量过大有关。

“海南热”引发了一场声势浩大的圈地运动,海南岛的海岸线上充斥着住宅、酒店、高尔夫球场,好的位置基本已被一扫而空。

统计数据显示,截至2010年中期,13家地产公司就已在海南圈地约18万亩,合约12600公顷。大规模的圈地过后,海南旅游地产供过于求的现象已初见端倪。

仅在三亚的陵水县,由富力开发的富力湾就圈地2500亩,而旁边不远处的雅居乐清水湾占地更是高达1.5万亩。

刘渊坦言:“相对于大城市而言,三亚的地价相对便宜,为了抢占资源,开发商动辄上万亩的圈地。开发商一般会分批开发,但最终仍有可能烂尾。”

海南省于2013年11月1日起施行的《海南省闲置土地认定和处置规定》(以下简称《规定》)指出,海南省共有“批而未用”土地28.68万亩,其中,“批而未征”5.47万亩、“征而未供”10.15万亩、“供而未用”13.06万亩。

对于闲置用地,《规定》提出,非因政府原因和不可抗力造成土地闲置,超过动工开发日期满两年未动工开发的;超过动工开发日期满两年未完成项目投资总额25%的,政府可无偿收回。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮认为,这样一来开发商只能硬着头皮走下去:“各路资本涌入海南后将会出现后遗症,海南旅游地产供过于求,但为了维持经营,开发商需要继续投入人力、物力。若放弃经营,则之前的投资将面临重大亏损。”

克而瑞信息集团在2012年5月派出一百多人把海南18个市县都跑了一圈,并结合官方数据调研发现,未来3至5年,海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。

如此,即便海南省2013年房地产销售量首次突破1000万平方米,目前海南楼市的潜在新房供应量仍需要消化10年。

“如果后续市场支撑乏力,旅游地产泡沫或将破裂,崩盘之后将对海南经济造成较大冲击。”扈志亮说。

而记者了解到,三亚旅游地产项目多是“三菜一汤”形式,即“五星级酒店+高尔夫+住宅+温泉”。

扈志亮认为三亚旅游地产亟需进行产品创新,并推动旅游和地产平衡发展:“三亚旅游地产模式存在的问题主要是同质化严重,难以对消费者形成较大吸引力。同时住宅比例较高,这忽略了旅游地产特性,盈利可持续性较低。”

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