“马太效应”最初由美国社会学家罗伯特·K·默顿于1968年提出。此后，这一概念也被用于概括教育、经济、政治等领域的相关社会现象，即已经处于优势地位的个体会因此而获得更多的优势，而处于劣势地位的个体则会因此变得更加劣势。

从2023年11月开始，海南楼市进入传统销售旺季，成交明显升温。而在这一轮反弹中，越发呈现出强者更强，弱者更加疲软的马太效应。

“现在三亚和陵水的楼市成交都有明显回暖，但并不像2018年以前那样，什么房子都不愁卖。现在是产品稀缺的豪宅不愁卖，高品质、高性价比的住宅也不愁卖。但如果不具备这些优势，要想成交就得把价格降到底。”陵水某项目营销负责人告诉镜观台。

根据海南省统计局公布的统计数据，2023年1-11月，海南省房屋销售面积769.49万平方米，销售额约为1293.84亿元，折合销售均价约16814.3元/平方米。

2023年1-11月，海南依然有10个城市房屋销售均价超过10000元/平方米。其中，陵水县房屋销售均价约为28176.8元/平方米，依然超过三亚市，是海南房价最高的县市。排在第二位的是三亚，均价约为23397.9元/平方米；排在第三位的海口均价约为16430.7元/平方米。

数据来源/镜观台根据海南省统计局公布数据整理

进入12月，“候鸟”们纷至沓来，海南楼市继续升温。元旦放假期间，三亚和陵水已经开始严重堵车，餐馆也开始爆满。

虽然截至目前，海南这一轮楼市旺季的整体成交热度仍低于上一年同期。“上一个冬天时，大家在家憋了3年，都迫不及待地飞来海南，很多人购房也有点报复性消费的意味。”三亚的一位房地产从业者告诉镜观台。

但是在这一个冬天，购房人在消费心理上相比上一年明显更加理性，对产品品质的要求更加多元，从而让房地产项目之间的竞争更加激烈。可以说，决定房价的唯一因素，就是供求关系。在海南楼市的这一轮回暖中可以看到，坐拥北纬18度线稀缺资源优势的陵水和三亚，反弹最为明显。而在房价最高的陵水，稀缺的海景大平层产品、高品质高性价比的洋房产品，以及高性价比的小高层产品，都可以获得不错的销售业绩。而其他缺乏亮点的在售房源，有些即便把价格“降到底”，成交仍然寥寥。

在走访的过程中，镜观台发现的另一个明显变化，就是中青年“留鸟”的逐渐增多。随着海南自由贸易港规划的实施，以及2025年海南封关的临近，有越来越多的年轻人来到三亚和陵水定居工作，希望在职业上拓展出新的天地。

陵水仍为“领头羊”

云帆济海1号项目位于陵水清水湾大道云帆路，仅有56套大平层房源，户型面积约为270平方米。房源总价在1200万-2000万之间，折合每平方米的单价也达到了5万-7万元。

这样的总价和单价，足以比肩北上广等一线城市。在陵水，则属于当之无愧的顶级豪宅。

据了解，这个项目，在上一个销售旺季卖掉了近八成，目前只有留下的稀缺房源，已经不着急卖。镜观台在项目样板间看到，大约半小时左右，就会来一批看房人。

在同处于清水湾的星海澜歌和蔚蓝星宸3期项目，从2023年12月下半月开始，售楼处已经人满为患。有销售人员在朋友圈写道：“恨不得自己生出三头六臂。”

星海澜歌的产品是低密洋房，每平方米单价在2.85万-3.5万之间，总价在285万-500万之间。而蔚蓝星宸3期为15层左右的高层产品，每平方米单价在2.2万-2.8万，总价约为220万-280万。

来源/镜观台拍摄

徐科是海南乐居乐地产公司的“销售冠军”。他介绍，海南楼市从每年11月到第二年3月是传统旺季。“我们目前主要销售的是星海澜歌和蔚蓝星宸3期两个项目。夏天淡季的时候每个月能卖10多套，11月卖了38套，12月卖了78套。这个成绩，在当地楼市肯定是属于名列前茅了。”

在海南楼市的这一轮回暖中，陵水无论在成交量还是价格，都处于领头羊的位置。

车云峰自认为是“新海南人”的典型代表，现在在陵水做房产自媒体。82年出生的他是地道的东北人，在老家的房地产公司工作了10多年后，全家搬到了海南。

他认为，陵水的房价之所以贵，楼市还更旺盛，“说到底就是物以稀为贵，这里的宜居气候和处处是景的环境，非常稀缺而又不可复制”。

海南有18个县市，有大大小小68个湾区。而三亚和陵水的每个房产销售都会告诉你两个概念：北纬18度线，和南向海滩。

海南的牛岭呈东西走向，北面以平原地型为多，南面以山地为多。这种地理分界，形成了气候上的分界。

牛岭以北是亚热带气候，以南则是热带气候，位于北纬18度线附近。同时，牛岭也是万宁市和陵水县的行政分界线。

当地有句话叫“牛头下雨，牛尾睛”。说的是当夏季时，牛岭以北大雨滂沱，以南却是晴空万里。冬季当西伯利亚寒流南下时，岭北阴沉湿冷，岭南仍然阳光照耀着沙滩，可以下海游泳。

同时，牛岭挡住了从北而来的季风，让陵水和三亚南向的海滩更为宜居。

车云峰认为，陵水清水湾的另一个优势，是这里齐全的生活服务配套，以及拥有诸多年轻时尚的吃喝玩乐配套。“清水湾已经开发15年以上了，现在大约有7个比较大商业体，确确实实能够满足十几万户居民的生活需要，也能满足年轻人的吃喝玩乐的需求。”

这里的时尚基因也是吸引高端人群和年轻人旅居的重要因素。在2023年，有两部大制作的悬疑片都是在陵水清水湾取景，一部是在6月份上映的《消失的她》，另外一个是在12月上映的《瞒天过海》。

日落后，在清水湾“会唱歌的沙滩”上，可以看到在《消失的她》里面不断出现的灯塔在闪烁。

 “候鸟”与“留鸟”

在海南房价最贵的陵水和三亚，外来人群的季节性都非常明显。

赵紫涵是清水湾10年老业主，全家定居陵水8年，目前经营一家房屋托管公司，为“候鸟”们在淡季维护打理房子。

她介绍，“候鸟”的一个主流部分，就是来自北方省份的家庭度假人群。在北方的严冬与雾霾中，家长希望孩子在大海、阳光、沙滩的环境中过冬，他们一般会住1-2个月的时间。

每年来海南候鸟式度假的人，多数家里有老人、孩子，但自身又必须在城市里有长期的生活轨迹。尤其是中年人，可能工作不能很好地嫁接到其他地方，因此特别享受每年在清水湾度过的假期时光。

他们每年来海南，可以让自己放下工作的重担，和家人在一起，完完全全地享受生活，奖励自己一年中付出的辛苦努力。

而在陵水季节性居住时间比较长的人群中，高尔夫球爱好者是为数众多的一类。他们每年会从11月开始，住到次年的3月份。在这个时间段里，几乎每天都会挥杆练习，或者相互切磋。

来源/镜观台拍摄

据了解，在陵水购房长期居住的“留鸟”，除了退休养老人群外，目前主要有旅游相关领域、房地产相关领域（销售、中介、房屋托管、物业等）、生活配套相关领域（服装、餐饮、住宿、娱乐、康养等），以及相对不受地域限制的职业（数字游民、网红等）等等。

徐科也负责云帆济海1号项目的销售。他介绍，在清水湾购买高端豪宅的，主要是一些企业家、明星、知名运动员以及网红等等。而会在这边长期居住的，主要是购房者的家人，或者可以异地工作的网红等。

在陵水和三亚，有不少比较年轻化的高财富人群。海南出台的鼓励政策，确实让他们看到了机遇。他们也确实喜欢这边的蓝天大海、繁花绿树的感觉。定居之后，如果和朋友在这边开派对，这里有高尔夫球场、游艇码头、五星级酒店等完全的高端配套。对他们来说，无论是自己的家庭生活，还是工作交际，这里都是很理想的选择。

而在这边购买花园洋房和小高层的人群，则呈现出非常明显的差异。

还是以星海澜歌和蔚蓝星宸为例，两个项目分属洋房和小高层，最低总价只相差100万左右，但购买的人群很少能够互通。

星海澜歌是陵水典型的低密花园洋房产品。购买这类产品的，主要是50-60岁的人群，很多都是服装、钢铁、餐饮等行业知名公司的老板或者高管。这一人群有多次置业经验，非常“识货”，对房子本身的品质要求很高。

“购买星海澜歌的客户，给人的感觉就是他们见过很多世面，而且现在还在做事情、做决策的一种状态。”销售人员介绍，这部分客户，几乎完全不会考虑小高层产品。

而蔚蓝星宸的房子为14-15层的小高层。其户型以三室两厅两卫为主，主打高性价比。购买这个项目的人群，主要是上班族，预算有限。很多中年人想在自己的预算范围之内，在海南买一套房，给老人和孩子过冬。而另一部分主力购房者，是临近退休或已经退休，准备在这边定居养老的人。

产业潜力释放

“我周围每一个在这里定居的人，都在讨论2025年海南封关。”郑端端告诉镜观台。

作为三亚本地95后“土著”，郑端端见证了过去海南的发展。而谈到未来的职业规划和方向，她表示，首先要看看海南封关之后，出现了哪些新的工作机遇，然后再做打算。

海南封关运作，即海南全岛成为一个“境内关外”区域，岛内可以享受零关税等优惠政策。届时，海南将实行“一线放开、二线管住、岛内自由”的货物进出口管理制度。“一线放开”指海南自贸港与全世界的联通将更顺畅；“二线管住”指海南自贸港与内地的联通，进行适度管制。

来源/镜观台拍摄

宋彦蓉在2010年来到海南陵水定居，目前经营着一家房产中介公司。十多年来，她接触过近千组买房和租赁的客户。

自从2018年10月《中国（海南）自由贸易试验区总体方案》发布以来，宋彦蓉明显感觉到，有越来越多的年轻人来海南寻找工作机会。“我们都知道一二线城市的竞争压力很大，各行各业的人才也处于饱和阶段，非常‘卷’。大家都能看到海南未来在产业上的发展潜力，因此很多年轻人过来找机会。”

来海南寻找机会的，不仅有各类“打工人”，很多创业者和私企老板，也开始到这边提前布局。

宋彦蓉的一位客户是北京某律师事务所的合伙人，他近期来到海南，就是专门为了调研在这边开一家律所。他认为，封关之后，会有很多优秀的企业在海南做跨境业务，对于法律咨询的需求必然会出现大幅提升。考察之后，他对未来的业务需求很有信心，正在积极推进相关事宜。

镜观台还了解到一些类似的案例。

例如，一位做进口牛羊肉加工的客户，已经把公司注册到海南，并开始了实质性经营；而另一个从事康养领域工作的创业者，从家人健康和业务发展的双重考虑出发，今年也在陵水注册了康养公司，并举家搬来定居。

车云峰决定举家搬到海南定居是在2019年，正值海南自贸区方案出台后不久。他回顾当时的决策时说，“人到中年，开始关注自己和家人的生活质量了，不想去很卷的大城市。而海南自贸港规划给人无限的期许，我也希望自己不仅生活在一个宜居环境当中，未来在工作上也能有更好的发展。”

张鋆是雅居乐房地产委员会的党委书记，来海南之前是天津某国企设计院的副院长。他2012年来到清水湾定居，并且夫妻二人都已在陵水本地工作多年。

他表示，在陵水的12年，自己的一大收获，就是结交了很多当地的朋友。“包括工作相关的政府部门，他们办事的诚意很强，做事风格非常直接。”

他认为，海南无论是现在还是将来，都是年轻人做事业的好地方。“我觉得年轻人来这里，首先要喜欢这里，真正想在这里成就一番事业。如果抱着投机的心态，那就不建议来。”