严控之下豪宅供应紧缩  推盘节奏被打乱

数据来源：北京房地产交易管理网

梳理整个2013年的调控政策，可以看到针对高端住宅的管制不仅严格，而且格外密集。继4月份“国五条”之后，6月又传出配额管制的消息，即“根据市场总体情况，每月只批准一个售价在40000元/平方米以上的高价楼盘。”紧接着，当月，北京住建委又出台了《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》，该通知明确提出，将从8月1日起提高140平米以上大户型项目的预售审批门槛。临近年末，由于房价年度调控目标的压力，高端市场再度承压，11月初，北京市建委约谈多家豪宅开发商，明确提出年底剩下的两个月将停止审批均价高于4万元/平米的高端项目。

正是在上述严控之下，2013年北京高端市场供应节奏和数量受到严重影响。根据北京房地产交易管理网的预售信息显示，全年北京市场共有17个均价在4万元/平米以上的高端项目获得预售审批，增量合计2327套，供应面积为543791平米。从月度分布上来看，除8月份豪宅供应量较为乐观，达到4个之多，其余月均新增项目都在两个以下，其中有6个月仅有1个高端项目获批。在此背景，多个项目推盘节奏被打乱，由于不能按计划取证，开盘时间一再延后，市场的供求关系呈现混乱局面。

需要注意的是，在高端市场调控趋紧的环境下，业界关于放开高端市场调控的期望不断升级。尤其是10月份北京市住建委发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》以及十八届三中全会中提出的“充分发挥市场对资源配置的决定性作用”，让“低端有保障，中端有政策，高端有市场”的调控思路进一步清晰，业内也因此纷纷猜测高端市场限购政策有望放开。

2014年，随着前期“地王”项目的纷纷推出，以及自住型商品房用地比例加大而带来的商品房市场“豪宅化”趋势，预计背景高端住宅市场将进一步扩容，尤其是随着“4万元”禁售令的放开，预计一段时期内市场将迎来高端项目集中入市的局面。