【价值发现 产品结构】

生不逢时

如果2010年没有颁布史上最严厉的房地产调控，恒盛地产是否能度过这一道坎？历史不会重演，只能让人去梳理其中的得失成败。

2010年针对房地产行业的“新国十条”，二套房认定，以及最为严厉的限购令，都让恒盛地产难以招架。曾经一度让恒盛地产引以为豪的土地储备版图，在调控面前却成为调控版图。

作为一家成立于上世纪90年代的上海老牌企业，恒盛地产拥有丰厚的黄金地块土地储备。2012年年报显示，上海地区、长三角地区、环渤海地区和东北地区分别占总土地储备的12.4%、51.3%、24.7%和11.6%。集团土地储备21.8%位于一线城市，78.2%位于二三线城市。

恒盛地产21.8%土地储备位于被限购的一线城市，且一线城市的产品结构多以高端住宅为主，成为调控重点对象。

针对调控，众多房地产企业很快做出反映，如调结构，降价等措施。在这一年年底，龙湖的华东抢收战尤为显眼，正是龙湖这一场抢收战，让其保住了投资市场的青睐。

但恒盛地产却一直无动于衷，事实上，按照恒盛地产当年低廉的拿地价，如果快速降价回笼资金也不至于被动。

直到2012年下半年恒盛地产最为代表的上海恒盛尚海湾，不得不以4万元的均价对外出售，这一价格比起高峰时的8万元，直接“腰斩”。

产品的滞销，以及慢一拍的应对措施，都让恒盛地产错失了翻身的机会。因此，原本应该在上市后跨越上升的恒盛地产，在2012年仅完成103亿元的销售额，2012年度的净利润仅为10.8亿元，大幅减少51.2%。

尽管寄希望于2013年推出市场的21个项目，但在一些销售业绩尚佳的区域出现的“质量”问题为其品牌蒙上了阴影。公开资料显示2013年前十个月，销售额仅完成52.6亿元。在同年上市的内房股纷纷向千亿冲刺之时，沦为三流房地产企业。

在2010年至2012年的时间里，恒盛地产已经连续三年未达销售目标。

对此，海通国际的研报认为，如果没有大规模的现金流入，公司的财务状况可能会进一步恶化。同样，管理层不愿大力促销优质项目，但又不能快速处理缺乏吸引力的项目，导致跌入慢周转的陷阱。建筑进度慢、投资者信心消失和融资难度增加形成了恶性循环。