财新记者 朱长征 实习记者 张静

土地增值税作为一个长期税种，实践中却被过多赋予房价调控或调节税收收入的作用。

国内房地产商欠缴巨额土地增值税的报道，在华远地产董事长任志强等行业大佬的反击中毫无还手之力。国家税务总局也已说明：有关人员对欠税的巨额推算，方法不正确，对税收政策和征管方式存在误解误读。

抛开这一涉税错误的起因及性质等不论，我们也看到，土地增值税的征收随着房价的涨跌几起几落，“弹性”充足，在调节土地增值收益的同时，也暴露出税制设计偏差，实际的征管存在较多不明地带及纷争。其中较明显之处是，原来法规为特别情况留出的“口子”——预征制，已经演化为各地默认的常态。

根据土地增值税暂行条例及实施细则的规定，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，对预缴税款多退少补的制度。在项目竣工结算前由于涉及的成本确定等原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。

本来是考虑特殊情况可实行预征，但现实是各地都实行土地增值税预征制。

国家税务总局财产行为税司负责人11月26日在答记者问中也承认，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

财税部门已经注意到，在宏观经济及房地产业经营的波动中，土地增值税的征管往往随之“走样”，某种程度成了“松紧带”。财新记者此前的调查采访也发现，在房地产调控风声收紧的年份，土地增值税便成为地方好使的收入调节工具。

中国1994年开征土地增值税后，初期的征收未特别着力，清算比例极低。2006年土地增值税仅收231亿元，占全国税收收入不足1%。随着房价的几波上涨，2007年税务机关掀起清查土地增值税的全国性行动，自那时起连续数年，国税总局还对北京、上海等21个省市进行督导检查。

据时任国税总局地方税务司副司长杨遂周于2008年年初透露，2007年前11个月，全国土地增值税清算实现补税近20亿元。当年该项税收收入增长七成以上。

2010年5月和6月，随着新一轮房价快速攀升，国税总局连发通知，要求加强土地增值税征管、清算，总局还明确划定不同地域的预征率下限，并提出研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。多个地方随后上调预征率。

今年6月，在经济增速下行时，国税总局再次强调土地增值税征管，提出对近几年积压未清算的项目进行全面清理，督促企业限期自行清算，并做出两个约定：不得擅自扩大核定征收范围，不得擅自扩大扣除项目范围。