作为税率较高的税种，土地增值税征收的松紧程度，对房地产商的盈利水平产生截然不同的影响，若严格征收，地产商的实际缴税额和计提拨备都将大幅增加。曾有一份相关分析显示，这一税负相当于销售收入的6%，对房地产公司的净利润影响达20%以上。

现实中，难以排除有地产商通过种种方法迟交、少交甚至不交土地增值税。同时，该项税的纳税主体除一般房地产开发企业外，还有各级地方政府投资成立的全资、控股公司或政府融资平台。后两者与地方政府存在着天然联系，易受地方行政干预，在财政部门看来，属于提前征收、多征、少征、虚征等调节税收进度的“易发区”。

时紧时松的土地增值税征收，更多与房价调控目标或政府加大力度组织税收收入相关联，作为一项长期税种的功能反而弱化了。国税总局今年提及的清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等，则点明了征收中操控或违规行为的爆发点，也是执法风险所在。

财政部大连专员办在今年11月发出的一份调查简报中建议，简化税制、取消预征、信息共享，以完善土地增值税政策，从根本上杜绝违规问题的发生。

报告建议推进税制改革，一方面按照“税收节约原则”，合理确定适度的税率、减少税率级数、简化增值额计算办法，降低征税成本；另一方面，设计具有分离功能的“歧视性土地增值税”，即对投机者征收重税、对投资者减税或免税。

报告认为，预征制从执行效果看，存在三方面问题：一是预征比率分类过于笼统，没有区分不同营利情况的房地产企业，有失税收公平原则；二是已不适用于房地产行业低迷的状况，不宜再继续充当行业高速发展时期的税收调控工具；三是变相鼓励土地增值税成为地方税收任务的进度调节阀。

附一：房地产开发企业土地增值税计算公式

应缴土地增值税税额=增值额X适用税率（%）—扣除项目金额X速算扣除系数（%）

其中，增值额=转让房地产收入总额—各项扣除项目金额（取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用、加计扣除项目、与转让房地产相关的税金等）

附二：土地增值税税额、税率及征管方式

请见财新报道：土地增值税：地产调控“松紧带”

附三：土地增值税由来

1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例），规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。

土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目，旧房的重置成本以及相关税金。

土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。

（来源：财新网 资料来源：国家税务总局官网）