据中国经营报报道，11月4日，全球PE巨头黑石与工银国际控股有限公司（以下简称“工银国际”）宣布，分别购入深国投商用置业有限公司（以下简称“深国投商置”）40%及6%的股权。

从以往投资于单个项目到首次入股一家商用地产开发及运营商，黑石此举或表明，其在华投资战略的调整与重新布局，并且把重心押注到高端商业地产之上。

一位不愿意透露姓名的投行人士警示，人们往往关注PE进入时点，而忽视其退出时点，后者才是关注行业风险的重要指标。

低价抄底一石三鸟

选择在这一时点入股，黑石可谓是“一石三鸟”。

“最重要的是借机重新调整其在华投资战略，揭示其未来房地产市场的投资主线已经聚集到利润最高的高端商业地产，而住宅地产、工业地产项目将不再是其投资重点。”中投顾问高级研究员任浩宁接受记者采访时表示,“高端商业地产受经济大环境影响不大，目前，北上广一二线城市的商业地产项目的价格只升不降。相对而言，住宅地产、工业地产市场的盈利能力、利润升值空间有限。”关于深国投商置即将赴香港上市的传闻亦赋予上述交易更大的想象空间。

有消息称，深国投商置计划在香港首次公开募股，融资规模约10亿美元，预计最快今年第四季度于港交所挂牌。

对此，深国投商置董事长兼首席执行官丁力业表示，股权收购交易完成后，将会召开董事会，制定公司发展新策略。这意味着，深国投商置赴港上市节奏，或有待黑石入主后的新董事会主导。

“（深国投商置）上市非黑石入股的主要因素，但公司未来IPO将为黑石赢得参股利润之外的附加值。”任浩宁分析。毋庸置疑，黑石入股将对深国投商置的扩张与IPO起到助推作用。

据丁力业描述，与黑石“一见钟情”，历时短短几个月就达成合作协议。而据接近深国投商置的消息人士透露，深国投商置的资金链比较紧张，这一股权交易可以为其后续发展及时补充资金缺口。

经历金融危机后，深国投商置的发展步伐一度搁浅。公司网页显示至今还有26个待开发项目。目前，深国投商置的三大品牌购物中心——印象城、深国投广场和新一城，共拥有和管理购物中心19家，主要分布在珠三角、长三角以及环渤海经济圈。

随着房地产市场调控持续，房地产企业融资受到很大限制，通过正常途径根本贷不到款，而通过信托等影子银行方式融资则还债压力过大，在这一大背景之下，选择黑石这样的PE巨头进行股权融资是一个比较好的选择。

2012年2月，华润集团将深国投商置转售给国内商业地产基金深圳市龙柏商置产业投资基金时，深国投商置营业收入只有4.6亿元，净利润8704万元，负债却高达68.13亿元。

今年5月，深国投商置向凯雷投资集团出售苏州印象城和杭州古墩印象城49%股权，亦被看做是其资金链紧张的佐证。

“这也是深国投商置愿意‘割肉’，最终促成黑石能够以比较低的价格入股的原因。”上述消息人士称，而“工银国际则是上述交易的陪衬绿叶，是深国投商置半路拉进来的‘伴娘’”。

作为工商银行[-0.26%资金研报]的全资香港子公司，以及工行的境外投资银行业务平台，工银国际的进入，“会进一步稳固和加强我们与国内银行的关系，对我们在内地开展业务有很大帮助。”丁力业说。