掉头空翻多炒作房地产？

以4亿美元价格置换到深国投商置40%的股权，黑石又一次赚到了。

自2010年起，黑石集团管理资本量的增速都在25.0%以上，其中，以房地产部门的管理资本量扩张得最为迅猛，房地产部门的投资额度逐年加大，信贷部门投资也渐成规模，而传统业务私募股权部门的投资从投资额到占比都呈现逐年递减趋势。

此次，黑石投资深国投商置主要来自黑石房地产亚洲基金。房地产平台是黑石集团目前五大业务平台的重中之重。黑石这一宗投资可以视为有重要风向标作用。

“跨国PE巨头进入某一个企业，一般是先看准企业所代表的行业未来方向。这是国际PE与国内PE的显著差别。”任浩宁总结，国内PE一般是先看政策，再看行业，再看企业。

更引人注目的是，与单纯为了盈利而投资于项目、楼盘不同，入股深国投商置是黑石首次在华做出前瞻性意义最大的战略投资。业界认为，这一举动或有更大的指向性，或吸引更多资金进入商用地产领域。

事实上，从去年开始，黑石就已经一再表达对中国及亚洲房地产市场的看好。

在完成募集133亿美元的全球房地产基金BREP VII后，黑石创始人兼首席执行官斯蒂芬·施瓦茨曼曾表示，黑石计划开始在亚洲的房地产领域进行投资。

继去年底参与收购上海华敏帝豪大厦后，今年上半年，黑石完成募集40亿美元规模的黑石房地产亚洲基金，主要投资中国和其他亚洲国家。8月份，黑石房地产亚洲基金提出以25亿港元收购泰升集团[-0.37%]。1月份，黑石通过与华润置地[-1.87%]组建的合资公司投资了江苏南通的一处地块，并计划在南通建造购物中心、办公楼及住宅楼。

然而，需要引起警惕的是，作为另类资产管理公司，黑石此次入股之后何时退出则是一个更为明确的风险信号。在黑石官网，其房地产投资策略更彰显于此。黑石称，一贯统一的投资理念是：买入、修复、卖出。“一旦问题解决，我们会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。我们的平均持有期略超过三年。”在2005年至2007年期间，黑石卖出的资产超过600亿美元。

清科研究中心报告也指出：从市场现状来看，拥有PE背景的房地产基金的出现往往是“私募股权的扩张需求”结合“房地产行业发展机遇”的产物，此类房地产基金管理方的独立性较强，且运营的目的性明确，意在获得盈利的最大化。

黑石如此，凯雷亦是如此。而且，黑石在中国房地产市场的投资并非只进不出。去年1月，黑石曾向恒大出售雅立40%股份。

而早在2011年9月，黑石还以14.6亿元人民币的价格向新世界发展[-0.75%]售出其所持上海Channel one购物中心95%股权。当时，这是黑石首次从中国地区房地产投资中撤出，被外界视为，黑石有可能看空中国商业房地产走势。

“在风险最小时进入，到利润最大时退出，低买高卖往往是海外PE惯用手法。”一位不愿意透露姓名的投行人士告诉记者，“黑石入股之后，一定会帮助深国投商置实现价值增值，然后包装上市，在最高点退出，最后接棒者，或许就是一二级市场的投资者，这就是击鼓传花的博傻游戏。”

从其角度看来，目前全国一二线城市的高端商业地产过剩的苗头已经呈现，在这种情况下，黑石的示范效应，或吸引更多资金盲目进入，必然导致这一情况更极端。而真正的风险在于，中国的商业地产泡沫在被黑石这样的PE大佬炒大之后发生风险时，黑石已经全身而退。

放眼黑石的全球业务，不动产投资收益亦是最重要的利润来源。黑石最新发布的第三季度周报显示：第三季度净利润6.4亿美元，同比增长3%。其中，私募股权、信贷资产和对冲基金的升值速度均比去年同期有所放缓，只有不动产投资业务仍旧表现强劲。而且，在这一季度中，黑石集团所持有的不动产投资组合的价值增长了5.8%，为该集团贡献了4.14亿美元的经济净利润。

“黑石退出时点或许就是商业地产泡沫即将破灭之时。”上述投行人士警示。