据中国经营报报道，11月4日，全球PE巨头黑石与工银国际控股有限公司（以下简称“工银国际”）宣布，分别购入深国投商用置业有限公司（以下简称“深国投商置”）40%及6%的股权。

从以往投资于单个项目到首次入股一家商用地产开发及运营商，黑石此举或表明，其在华投资战略的调整与重新布局，并且把重心押注到高端商业地产之上。

一位不愿意透露姓名的投行人士警示，人们往往关注PE进入时点，而忽视其退出时点，后者才是关注行业风险的重要指标。

低价抄底一石三鸟

选择在这一时点入股，黑石可谓是“一石三鸟”。

“最重要的是借机重新调整其在华投资战略，揭示其未来房地产市场的投资主线已经聚集到利润最高的高端商业地产，而住宅地产、工业地产项目将不再是其投资重点。”中投顾问高级研究员任浩宁接受记者采访时表示,“高端商业地产受经济大环境影响不大，目前，北上广一二线城市的商业地产项目的价格只升不降。相对而言，住宅地产、工业地产市场的盈利能力、利润升值空间有限。”关于深国投商置即将赴香港上市的传闻亦赋予上述交易更大的想象空间。

有消息称，深国投商置计划在香港首次公开募股，融资规模约10亿美元，预计最快今年第四季度于港交所挂牌。

对此，深国投商置董事长兼首席执行官丁力业表示，股权收购交易完成后，将会召开董事会，制定公司发展新策略。这意味着，深国投商置赴港上市节奏，或有待黑石入主后的新董事会主导。

“（深国投商置）上市非黑石入股的主要因素，但公司未来IPO将为黑石赢得参股利润之外的附加值。”任浩宁分析。毋庸置疑，黑石入股将对深国投商置的扩张与IPO起到助推作用。

据丁力业描述，与黑石“一见钟情”，历时短短几个月就达成合作协议。而据接近深国投商置的消息人士透露，深国投商置的资金链比较紧张，这一股权交易可以为其后续发展及时补充资金缺口。

经历金融危机后，深国投商置的发展步伐一度搁浅。公司网页显示至今还有26个待开发项目。目前，深国投商置的三大品牌购物中心——印象城、深国投广场和新一城，共拥有和管理购物中心19家，主要分布在珠三角、长三角以及环渤海经济圈。

随着房地产市场调控持续，房地产企业融资受到很大限制，通过正常途径根本贷不到款，而通过信托等影子银行方式融资则还债压力过大，在这一大背景之下，选择黑石这样的PE巨头进行股权融资是一个比较好的选择。

2012年2月，华润集团将深国投商置转售给国内商业地产基金深圳市龙柏商置产业投资基金时，深国投商置营业收入只有4.6亿元，净利润8704万元，负债却高达68.13亿元。

今年5月，深国投商置向凯雷投资集团出售苏州印象城和杭州古墩印象城49%股权，亦被看做是其资金链紧张的佐证。

“这也是深国投商置愿意‘割肉’，最终促成黑石能够以比较低的价格入股的原因。”上述消息人士称，而“工银国际则是上述交易的陪衬绿叶，是深国投商置半路拉进来的‘伴娘’”。

作为工商银行[-0.26%资金研报]的全资香港子公司，以及工行的境外投资银行业务平台，工银国际的进入，“会进一步稳固和加强我们与国内银行的关系，对我们在内地开展业务有很大帮助。”丁力业说。

掉头空翻多炒作房地产？

以4亿美元价格置换到深国投商置40%的股权，黑石又一次赚到了。

自2010年起，黑石集团管理资本量的增速都在25.0%以上，其中，以房地产部门的管理资本量扩张得最为迅猛，房地产部门的投资额度逐年加大，信贷部门投资也渐成规模，而传统业务私募股权部门的投资从投资额到占比都呈现逐年递减趋势。

此次，黑石投资深国投商置主要来自黑石房地产亚洲基金。房地产平台是黑石集团目前五大业务平台的重中之重。黑石这一宗投资可以视为有重要风向标作用。

“跨国PE巨头进入某一个企业，一般是先看准企业所代表的行业未来方向。这是国际PE与国内PE的显著差别。”任浩宁总结，国内PE一般是先看政策，再看行业，再看企业。

更引人注目的是，与单纯为了盈利而投资于项目、楼盘不同，入股深国投商置是黑石首次在华做出前瞻性意义最大的战略投资。业界认为，这一举动或有更大的指向性，或吸引更多资金进入商用地产领域。

事实上，从去年开始，黑石就已经一再表达对中国及亚洲房地产市场的看好。

在完成募集133亿美元的全球房地产基金BREP VII后，黑石创始人兼首席执行官斯蒂芬·施瓦茨曼曾表示，黑石计划开始在亚洲的房地产领域进行投资。

继去年底参与收购上海华敏帝豪大厦后，今年上半年，黑石完成募集40亿美元规模的黑石房地产亚洲基金，主要投资中国和其他亚洲国家。8月份，黑石房地产亚洲基金提出以25亿港元收购泰升集团[-0.37%]。1月份，黑石通过与华润置地[-1.87%]组建的合资公司投资了江苏南通的一处地块，并计划在南通建造购物中心、办公楼及住宅楼。

然而，需要引起警惕的是，作为另类资产管理公司，黑石此次入股之后何时退出则是一个更为明确的风险信号。在黑石官网，其房地产投资策略更彰显于此。黑石称，一贯统一的投资理念是：买入、修复、卖出。“一旦问题解决，我们会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。我们的平均持有期略超过三年。”在2005年至2007年期间，黑石卖出的资产超过600亿美元。

清科研究中心报告也指出：从市场现状来看，拥有PE背景的房地产基金的出现往往是“私募股权的扩张需求”结合“房地产行业发展机遇”的产物，此类房地产基金管理方的独立性较强，且运营的目的性明确，意在获得盈利的最大化。

黑石如此，凯雷亦是如此。而且，黑石在中国房地产市场的投资并非只进不出。去年1月，黑石曾向恒大出售雅立40%股份。

而早在2011年9月，黑石还以14.6亿元人民币的价格向新世界发展[-0.75%]售出其所持上海Channel one购物中心95%股权。当时，这是黑石首次从中国地区房地产投资中撤出，被外界视为，黑石有可能看空中国商业房地产走势。

“在风险最小时进入，到利润最大时退出，低买高卖往往是海外PE惯用手法。”一位不愿意透露姓名的投行人士告诉记者，“黑石入股之后，一定会帮助深国投商置实现价值增值，然后包装上市，在最高点退出，最后接棒者，或许就是一二级市场的投资者，这就是击鼓传花的博傻游戏。”

从其角度看来，目前全国一二线城市的高端商业地产过剩的苗头已经呈现，在这种情况下，黑石的示范效应，或吸引更多资金盲目进入，必然导致这一情况更极端。而真正的风险在于，中国的商业地产泡沫在被黑石这样的PE大佬炒大之后发生风险时，黑石已经全身而退。

放眼黑石的全球业务，不动产投资收益亦是最重要的利润来源。黑石最新发布的第三季度周报显示：第三季度净利润6.4亿美元，同比增长3%。其中，私募股权、信贷资产和对冲基金的升值速度均比去年同期有所放缓，只有不动产投资业务仍旧表现强劲。而且，在这一季度中，黑石集团所持有的不动产投资组合的价值增长了5.8%，为该集团贡献了4.14亿美元的经济净利润。

“黑石退出时点或许就是商业地产泡沫即将破灭之时。”上述投行人士警示。