如何规划才能找到舒适与供应之间的平衡

对容积率高低的争论由来已久，规划部门、开发商、经济学者之间都有着不同的理解和诉求。那么，在当下，我国房价暴涨的一二线城市是否具备调高容积率的可能？

在张播看来，没有必要做出这样的调整，之前的设定并不是拍脑袋的结果，而是经过严格测算得出的数据，现在的关键是把住宅之外的土地类型用好，不再铺张浪费。

社科院经济所研究员汪利娜也持类似观点。“北京当年建方庄社区的时候，很多外国人来参观，都觉得容积率高了，当时也才十几层的住宅。”汪利娜说，提高容积率的好处很明显，住宅供应会增加，但也会带来诸如卫生、交通、治安等等问题，如果相关配套跟不上，反倒会出问题。现在的大问题是，其他类型的土地使用太粗放，而且占城市用地的比例太高，不能一方面粗放使用土地，建厂房、建会场、建行政办公场所、建大型体育场馆，另一方面却不断提高住宅容积率。

但也有学者不断呼吁调高住宅容积率，以缓解大城市住宅供应不足、高房价等问题。

中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强就认为住宅的容积率需要调高。

“城市建设要有发展的眼光，现在北京、上海的住宅需求量太大了，这是10年前不可想象的，在住宅用地占比无法调高的情况下，调整容积率是一个可取的方法。”陈国强说，规划部门当年对容积率的限定是有依据的，但现在情况变化了，如果还坚持过去的规划理念，跟先进的发达城市相比，差距只会越来越大。

在陈国强看来，我国的现实问题是人口过于向大城市、中心城市聚集，要缓解住宅供求矛盾就必须在土地使用效率上下功夫。高层住宅的舒适度比不上别墅、多层住宅，但能够有效节省土地。而且只要相关配套做好了，高层住宅的居住舒适度也未必就不好。

“我们需要在居住舒适度与土地利用效率之间寻找一个平衡点。”陈国强说，20年前国内很少会有30层的住宅，但现在却成批出现，这说明土地供应的紧张状况。

朴长春认为，我国的一些城市具备调高容积率的基础。

“人口不断向城市集聚，要不断提高城市人口的接纳能力，就需要提高城市容积率水平。”朴长春说，我国18亿亩耕地红线就是在明示，土地利用要提高效率，如果维持粗放的发展模式，土地资源最终将难以承载。

在朴长春看来，容积率应该根据城市人口总量变化而适时调整，但确定合理的容积率是一项复杂而综合性的工作，涵盖经济、社会、环境等多方面因素。从理论上来看，城市合理容积率的范围，一般比较认可的是将城市基础设施与环境容量作为容积率的最高上限，将城市人口与用地的供求关系作为容积率的下限，其他相关因素作为重要的调节因素。

实际上，我国近年对土地节约利用也提出了要求。2008年1月，国务院发出《关于促进节约集约用地的通知》，要求走出一条建设占地少、利用效率高的土地利用新路子。

当年7月，北京在国内第一个拿出地方性配套文件——《北京市城市建设节约用地标准》(试行)。按照这个文件，北京市住宅容积率的上限被调整至2.8，工业用地容积率为0.8-2.5，行政办公用地容积率为1.0-3.5，教育用地容积率为0.6-1.6，医疗卫生用地容积率为0.9-1.8。

这在当时被认为是将节约至少10%土地的大动作。但实际上，很多学者认为这样的调整依然太保守，并不能解决住宅短缺的问题。

在此之后，行业内不断有新探索。2010年，时任万通集团董事长冯仑就提出了立体城市的构想。他设想在一平方公里的土地上建设600万平方米(建筑面积)、容积率为6、平均高度在200米以上的建筑。这一建筑将容纳15万人口，包含农场、医院、超市、教堂甚至火葬场等所有城市配套措施。

这个构想最初计划在河北廊坊实现，后来又转移到成都、西安、北京，但至今尚未见到设想落实。

在长沙，远大集团计划建造高838米的“天空城市”，容纳3万余人工作和生活，但开工尚不知何时。一直以来，城市建设是横向要空间，但在人口大量向城市聚集的今天，是不是需要改变思路，纵向要空间，向天空要空间？