清华同衡规划设计研究院副总规划师张播告诉记者，除了纽约、香港、新加坡，世界绝大多数城市的密度是低于我国的上海、北京的。我国城市的容积率限定是合适的。

但为什么在数据上，我国的北京、上海等城市住宅容积率要明显低于很多国际性大都市？

“这有两个原因，一个是容积率的统计范围，一个则是用地性质。”张播说，如果单纯计算北京CBD三期的容积率，这个数字是16-20，跟曼哈顿差不多了。但如果以城市所有区域为统计范围，这个容积率就降下来了。而之所以整体容积率降下来，最根本的原因就在于用地性质不同造成的容积率差异。

如果仔细分析我国不同类型土地的使用状况会发现，除了住宅用地，其他类型用地基本都是粗放型的。比如，行政办公用地是划拨的，容积率很低；工业用地上基本上是一两层的厂房；交通道路虽然很宽但实际用地却是不够；大型体育场馆用地、大学城用地更是浪费严重。

“这些类型的土地使用非常粗放，从而拉低了整体的容积率。”张播说，我国工业用地很多只建一层的厂房，但在香港，标准厂房是20层。再比如教育用地，国内的大学城容积率只有0.3，往往进门要走很长一段路，然后是一个大广场，土地被严重浪费。

在张播看来，这是很无奈的现实。从整个城市的容积率来说，我国的城市确实不那么高，但很少有人注意到这个结构性的问题。对住宅来说，容积率已经不算低。毕竟，在住宅问题上，还需要考虑舒适度、基础设施承载力等现实问题。

张播拿出的资料显示，在住宅这个类型上，世界上有高层住宅的只有首尔、东京、新加坡和香港等地。而这些城市都非常特殊。

“以首尔为例，最初住宅容积率只有一点几，后来发展到2，再发展到3.5，但过了若干年之后，这个数字又从3.5降回到3、2.5。”张播说，这个过程与经济发展是贴合的。在经济腾飞时期，人口大量聚集，住宅需求量大增，容积率不断提高，而等经济发展到了一定程度、稳定下来之后，容积率又开始往回调。

在新加坡，绝大部分住宅的容积率都在3左右，超过4的非常少见。而在东京，尽管有着大量的高层住宅，但大量土地上建设的又是一两层高的住宅楼。

“最为特殊的是香港，住宅的高容积率全世界闻名，通常都在5以上。”张播说，香港是明显的土地紧缺、人口高度聚集的城市，同时还是国际金融、商业中心，高容积率是其被迫的选择。但在2003年SARS之后，相关部门也在思考，这么高的容积率，是否会带来卫生安全问题。

我国内地的房地产市场开发一开始就是以香港为蓝本。但在张播看来，内地政府忽略了一点，香港对住宅采取高容积率的做法成功地保住了其他用地，比如绿地、公园等等，香港人虽然住的密集，但离开家不用走多远就能看到公园和绿地。但在内地，这一点并没有学到，往往住宅容积率提高了，但相关的基础设施配套却没跟上，住宅省下来的土地并没有很好地为居民生活服务。