“未来宝龙在一线城市和二三线城市之间商业地产的规模将保持均衡比例，各持一半。”宝龙集团董事长许健康一席话似乎有违该公司走二三线城市路线的一贯作风。

然而，即使大手笔拿下上海奉贤、嘉定的两块地，依旧无法将其从“青岛三项目（城阳、即墨、李沧）一同折戟”的阴霾中解救出来。

不仅是宝龙这样的全国性地产商在二三线遭遇困境，800公里以外的苏州木渎，其商业项目木渎新天地的一部分苏州世界绸都商场，也面临即将被拍卖的结局。

一向被人们认为是商业地产蓝海的二三线城市，如今已经失去了以往的风光，特别是在2012~2013年集中开业时，遭遇了实体零售前所未有的困境：客流与销售额都大减。同时，银根收紧更是让开发商们叫苦不迭。

伊甸园破灭

一向有“小万达”美称的宝龙地产，试图借助“二三线城市”的布局，构建自己的商业地产王国。然而，空城、资金链紧张等正在侵蚀着宝龙。

虽然宝龙表示“青岛城阳项目目前正在重新规划招商中”，同时也间接承认了“之前招商定位有不足之处”。同样面临困局还有青岛即墨与李沧项目，李沧项目更是多次被爆出空城消息。而苏州世界绸都商场在经过900多个商铺被抢购一空的盛况之后，如今只剩下寥寥几家在营业，部分商铺甚至即将被拍卖，其开发商苏州大地置业也正在被相关司法部门调查。

宝龙、大地在二三线的失利，或许只是一个缩影。

对此，北京首地大峡谷购物中心总经理李纲直言道，当初征战二三线的步子走得太快太急，同质化又严重，导致了二三线目前的购物中心结构性过剩。

另外，行业普遍数据认为，30万~40万人口能够支撑10万平方米的购物中心，而很多城市都存在超限。

地处长三角中心位置的常州，目前市场上80万平方米以上的城市综合体项目有将近30个，而常州常住人口还不到500万。值得注意的是，常州宝龙城市广场从2008年拿地到现在还没有竣工。

此外，去年就引起轩然大波的121号文件，到今年开始显现效应。接踵而来的还有经营性土地的“招拍挂”政策、《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》以及期房限转、预售标准放宽等等。

“一项项政策是刀刀见血，刀刀见肉。”业内人士分析，作为房地产重要组成部分的商业地产（购物中心）不可能幸免。

银行也抬高了开发商和购房人的准入门槛，今年初辽宁营口发生的停贷事件似乎也在印证这一点。据了解，营口几乎所有银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款，今年银行房地产贷款也不太可能开闸。

而企业在上一轮布局二三线城市中已经债台高筑。宝龙的资产负债率就从2008年的22.7%增至2013年上半年的61.99%。

更重要的是，品牌商的退缩或许是让二三线购物中心扩张不下去的另一个诱因。

第一太平戴维斯于近日公布《2013年零售商调查》中对约100家零售商进行的调查显示，84%的受访者表示计划于一线城市开店，其中北京、上海尤为受品牌关注。此外，53%的受访者表示关注二线城市，而仅有24%的受访者考虑三四线城市。

正如业内人士分析的那样，招商这个顽症解决不了，只能败北，例如宝龙除了主力店为TESCO乐购、永辉、苏宁等，其他配套大牌几乎没有。另外，由于品牌分区代理制，导致全国性企业在二三线城市，相比当地本土企业根本没有优势可言。