大牌资源难招揽

不熟悉商业地产运营的开发商还面临一个更加严峻的问题——招商。中国商业地产联盟秘书长王永平认为，多数开发商手中并无丰富的品牌资源，这会让他们不惜牺牲自身利益招揽优质品牌入驻。不过，在百余个商业综合体问世时，品牌商可选择条件也将增多，让“话语权”弱的开发商只能“无底线”退让。

调查显示，零售物业未来三年的新增供应量将超过3800万平方米，绝大部分新增供应将以购物中心为主，一线城市新增购物中心占比将超过95％，二线城市将超过87％。从购物中心空置率来看，一线城市购物中心平均空置率接近10％，二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门等城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率将高达15％-20％。

在王永平看来，即便开发商花大力气请来了品牌商，消费者也不一定买账。“与一线城市相比，二三线城市的消费群体品牌认知度相对较低，其消费习惯和理念难以在短期内快速升级。”

同时，开发商应避免“眼高手低”进行过多高端商业综合体的开发。郭增利认为，城市对于商业综合体、购物中心、百货店呈现阶梯式的需求。小众群体对应高端商业，更多商业项目应面对大众群体。不过，目前多数开发商以自我意愿为主并没有按照市场需求进行合理规划。

开发商面临超长养商期

如果前三个问题得以解决，开发商仍旧不能松懈。赖阳认为，当城市中有批量房地产项目投入开发时，新型的商务中心将会形成。赖阳表示，项目在完成后，开发商还需承担一项风险。“区域住宅很有可能出现无人居住的现象，商业综合体运营冷清的风险也就随之发生，这会使商场遭遇超长养商期。”

正见品牌研究中心总监林一凡认为，依据城市人口，商业综合体一般建立在副商圈或者郊区。由于在副商圈扎堆，开发商需要根据副商圈有限的人口数量和消费特点细分市场，否则难以在激烈的市场竞争中站稳脚跟。不过，林一凡表示，细分市场会使开发商得到的市场份额继续缩小。

副中心商圈的第一家商业综合体往往“吃香”，在林一凡看来，开发商随后的复制行为将会使第二家尤其是第三家商业综合体遭遇至少三年以上的养商期。“商业综合体依赖大量客流，当好区位被抢占后，次级区域的商业综合体也就难以获得较高客流。当客流减少，销售额难以完成时，曾被邀请来的品牌商也会选择撤退。”