未来：重重难题考验开发商

资金链是第一道槛

建设商业综合体时，摆在开发商面前的第一道槛儿便是资金问题。不同于销售住宅可以帮助开发商快速回笼资金，商业综合体的“兑现”时间相对缓慢。武瑞玲认为，开发商对于零售地产的涉猎对现金流是一种挑战。“商业综合体一般配在住宅区周边，由于楼市政策瞬息万变，开发商不仅要应对政策的变化，还要保证资金链不出问题。”

上述朝阳大悦城负责人表示，商业综合体属于资金、管理、人员、智力密集型产业，单纯的地产模式成功不易，需要一个精英模式健康的企业运营。

中购联产业资讯中心主任郭增利认为，多数二三线城市的商业综合体都是在政府推动下形成的，因此缺乏人均GDP、城市消费力、第三产业发达程度的支撑，这也就造成众多商业综合体成了“早产儿”。

运营经验或成拖累

在中国商业地产联盟专家委员潘好龙看来，当市场竞争激烈，加上目前政策及市场走势不明朗的情况下，商业综合体的开发更多的是在考验开发商的操盘能力。从选址拿地、规划图纸再到运营的整个过程中，需要明确的开发策略，但目前开发商对于“住宅+商业地产”的整体运营策略不够明确，欠缺专业度，在租售阶段会面临很多问题。

潘好龙表示，二三线城市商业地产总体的开发需要有明确定位，不能完全追随一线城市的成功模板进行复制。“一线城市驻扎了众多世界500强等优质企业，这就让商业综合体的写字楼、酒店、公寓部分有很大市场。尽管二三线城市的消费购买力在提升，给予了零售商业一定的成长空间，但依靠个人消费力无法支撑超大量写字楼、公寓、酒店的入市。”

根据高纬环球研究部报告显示，截至上半年，全国20大主要城市写字楼市场甲级写字楼总存量将近3400万平方米。未来三年，供应量将有望超过5800万平方米。北京、上海等一线城市将持续高租金、低空置的局面。相比之下，以青岛、重庆、成都为首的部分二线城市由于新增供应陆续进入市场且短期内无法被消化，空置率均将超过30％。在潘好龙看来，即便开发商实现了写字楼、酒店和公寓的租售，但如果入驻企业规模尚小或资质不足也将拖累商业部分。