主战场转向二三线城市

在商业相对成熟的一线城市，华润、中粮、万达集团等知名地产商的不断角力，已打造出万象城、大悦城、万达广场等一系列品牌项目。在中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲看来，商业综合体有较大的体量需求，但一线城市的优质地块已非常稀缺。随着一线市场的商业生态日趋饱和，二三线甚至是更低线的城市已成为广大开发商争抢的主战场。

区别于一线城市动辄达到百万平方米的大体量，二三线城市的商业综合体约有50％的体量在50万平方米以下。为了配合当地的市场特点，商业综合体的业态比例也在发生变化。由于一线城市消费者的消费理念层级更高，餐饮、娱乐等业态将占到40％-50％，二三线城市则仍以百货、超市等生活类业态为主导。

北京商报记者了解到，在华润、绿地、万科等房企抢滩二线市场的过程中，商业项目已经成为大型地产商在项目开发中的标准配套。

据了解，华润就在近期的一项住宅开发中，计划投资30亿元进行“区域商业中心+住宅”模式的商业综合体建设。华润零售板块则将斥资6亿-7亿元在商业综合体内打造购物中心或大卖场，并建造区域配送中心。

城市综合体供过于求

一个城市究竟需要多少商业综合体？尽管到目前为止并没有一个精准的统计数字，但在北京商报记者的采访中，无论是专家还是企业高管都认为，目前商业综合体开发量已出现供过于求。

调查显示，当人口数量达到50万，人均GDP超过5000美元/年，城市即可开发商业综合体。一般二线城市的市级商业中心数量在2个左右，次级商业中心为10-20个。以此推算，二线城市能够接纳2-3个大体量商业综合体和多个小型商业综合体。

目前，二三线城市基本满足开发条件。不过，尽管城市能够接纳但不意味需要太多商业综合体。过量定位与品牌雷同的商业综合体并不会对城市消费增长产生明显拉动作用。当居民消费潜力已开始释放，商业综合体的过大增量将难有足够购买力支撑，也就不会太多带动消费增长。

目前，关于全国商业综合体的开发并没有统一规划，各城市均依据自己的商业蓝图规划了商业用地，再通过招商引资开发商业综合体，相对随机。

华润五彩城管理中心总经理祝林表示，对于可以吸纳较多外来人口的一线城市来说，城市不应该出现商业盲区，每隔3-5公里就应该有一个商场，但在人口数量有限的城市和区县，将呈现居民消费外流的现象，需谨慎开发过多大体量商业综合体。