相比于近35亿即将到期的本金规模,不足7亿的兑付项仅是新华信托集中性本息兑付的开始,兑付顶峰将出现在第二季度。
据统计,第二季度,新华信托至少有9款房地产信托到期,至少需兑付本息总额23亿元。不仅如此,4月1日前,新华信托还有4款房地产信托到期,仅本金总额就达11.5亿元,平均每周至少有一款房地产信托到期,平均金额近3亿元。
上述内部人士称,“其他即将到期的项目,二三线城市的居多,刚刚落地的‘国五条’有利于这些项目的资金回笼。但各地如果按照国务院的要求出台调控细则,可能会对一些存续期项目的资金回笼造成不利的影响。”
其实,在诸多信托公司中,虽然新华信托即将到期的项目最多,但兑付压力最大的并不是新华信托,而是中融信托。
2013年3月-6月,中融信托即将到期的房地产信托总规模达64亿,相当于新华信托到期规模的近两倍,到期项目共有13款,仅次于新华信托的项目数量。与新华信托类似,中融信托的房地产项目主要集中二三线城市。但中融信托所面临的兑付集中程度却远远超过了新华信托。
中融信托的13款产品全部集中于第2季度的3个月内,平均每周1款房地产信托到期,平均每月到期规模超过了20亿元。其中,4月到期规模最大,中融信托当月仅兑付信托本金将达27亿元。
此外,今年上半年,平安信托、昆仑信托、五矿信托也都将面临超过25亿元的房地产信托本息兑付,其中平安信托仅到期本金规模达30亿元。
二三线房地产信托项目兑付压力依然很大
受“国五条”细则的刺激,北京、上海等一线城市及各地省会城市的二手房交易都出现了成倍增长。受房价上涨预期的影响,多地新房也出现量价齐涨的情况。
“这次房价的上涨不同于以往,目前购房需求多是首套房需求或改善性住房需求,是刚需受政策刺激所引发的短期集中性购房,以往大份额的投机性购房在这次中并不多,而对于刚需不强的城市,其地产项目危险性会加大。”格上理财副总经理肖伟分析称。
在“国五条”细则落地之前,中国指数研究院[微博]曾发布了一组统计数据。数据显示,2013年2月,全国主要的100个城市中,有74个城市的新建住宅环比1月上涨,其中,常熟、福州、柳州、秦皇岛等城市涨幅均超过了2.6%;有26个城市环比下跌,其中温州、海口、宁波、盐城等十个二三线城市跌幅均超过了1.5%。
肖伟认为,目前风险最大的是较弱的二线城市,以及三四线城市的项目。短期来看,国五条可能会导致这些地方二手房交易量迅速攀升,受心理预期影响新房价格也会出现上涨。但对于刚需较弱、投机性需求较强的城市来说,在各地调控细则落地之后,当地的房地产项目很有可能进入迅速下滑的通道。
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