新“国五条”之后楼市四大预言

来源:地产中国网 2013-03-07 09:52:00

一、二手房可能出现倒挂

据重庆晨报报道,新“国五条”调控细则中,最具“杀伤力”的便是,“出售自有住房的,按转让所得征收20%个税”。如果按这一比例征收,将会大幅增加二手房的交易费用。

新中地产总经理何伟坚在接受采访时认为,近些日子的二手房成交暴增,大都只是二手中介催促以前的业务加快过户,并不意味着成交量的暴增。他介绍,有关二手房的交易个税,以前就有政策,为全额的1%或差额的20%任选其一,只是近些年各地基本上按全额的1%征收。他认为,二手房的差价很难衡定,比如购房者所花的装修费算不算?还有供房利息、出租所获收益算不算?还有通胀因素算不算?

何伟坚估计,如果实施这一政策,很有可能出现一、二手房房价“倒挂”现象。由于二手房除了交20%个税,房屋不到5年出售还要交5.6%的营业税,这将是很大一笔交易成本。因此,二手房层层加价,一、二手房价就有可能出现倒挂。

正合古麦地产董事长张建军则认为,这一政策的直接效果,将是细则实施前二手房交易激增,实施后交易将会进入冷冻,出现二手房交易的“冰火两重天”。

二手房市场短暂萎缩后恢复

重庆晨报记者就新“国五条”细则对部分市民采访时发现,他们对政策的意见非常大。一位市民指出,“感觉没有道理。那如果我们的房子降价了,是不是该给我们降税?”而不少持有多套房产的市民对此多持观望态度。一位市民称,“没什么大不了的,实在不行我就把房子再多放两年,反正我也不着急卖。”

何伟坚认为,预计二手房业主绝大部分将会出现两种态度:一是将交易成本转嫁给买方;二则是不着急卖房了。“二手房价走低的可能性不大,但上涨也微乎其微。”

据了解,5年前东莞的二手房交易个税便已按20%征收。其二手房交易个税的计算方式是:(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20%,但卖房差额中,却扣除了中介费、装修费、银行利息等合理税费。

据称,东莞2007年执行这一新政后,二手房交易短暂萎缩。然而,市场很快得以恢复,楼市未受到影响,个税迅速转向下家。

一手楼市或将迎来春天

个税新政重拳出击二手房。在此情况下,有人认为这将是一手房火热的机会,也有人认为一手房也将“难以幸免”。

张建军认为,二手房此次受打压,对一手房来讲应该是利好。他认为,因为人们购买二手房的成本增加了,肯定会更多转而选择一手房。何伟坚也分析道,可能的趋势是,二手房交易会严重萎缩,一手房市场将会兴旺。然而,由于重庆住宅市场一、二手房成交比例通常在7:3或8:2,新房仍是大头,因此二手房交易对整体房地产市场的影响仍有限。另一方面,重庆楼市新房供应量巨大,市场竞争激烈,相信开发商不会趁机涨价,尤其是对于投资型商品房而言,其入市价格会更为谨慎。

张建军认为,预计今年商品房市场成交量将呈现小幅下滑,但不排除价格会小幅上升。因为房产企业中上市比例较大,他们都面临着年报业绩的压力,因此会加快出货,不可能涨价很多。

大泽置业总经理秦文蒸则指出,这次对二手房交易课以重税,好像对一手楼市是个利好,其实对一手房市场是不利的。因为它降低了人们对商品房市场的预期,使人们对楼市未来的信心受挫。

投资需求将受沉重打击

尽管人们对市场未来走势看法不尽相同,但大家一致认为,政府打击投资、投机性需求的目的是达到了。

张建军分析道,新政进一步打击投资、投机需求,对高端需求也是一种遏制,对低密度、大户型产品会有影响,将会进一步挤出价格泡沫。

他认为,二手房市场个税骤升,对于一手房而言,将极大降低投资性楼盘的期望值。对于住宅炒房客以及短线炒作需求是一较大打击,将挤出这些客群。

同时,他认为,今年商品房市场会延续新的特点。近两年由于产品创新,楼市出现“阶梯下压式”消费特点,塔尖上的消费群体逐渐下移。比如,别墅消费群体趋于选购“经济型别墅”;洋房消费群体趋向选择“瘦身型洋房”。

何伟坚认为,新政的出台,对转卖的投资人群将具有较大打击性,使得住宅中的投资型消费逐步变为零。他说,“这也是应该的,因为住宅本身的功能就是用来居住的。”

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新“国五条”之后楼市四大预言
来源:地产中国网2013-03-07 09:52:00
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