虽是合作开发，万科试水香港市场第一单金额便与中海近两年在港投地总额相同，绝不能说是保守。现时万科在香港所有的物业，是万科置业海外位于葵涌的丽晶中心。葵涌在新界西部，为传统工业旧区。卖壳前南联旗下另外两个地段更优质的物业，已于去年分拆出去。

根据报表，截至2012年前6个月，万科置业海外所持的丽晶中心录得约3000万港元的利润，物业估值为11.3亿港元。值得留意的是，万科置业海外并非持有丽晶中心100%权益，其可供出租的6.5万平方米写字楼占总建筑面积64%。

万科此次联合新世界发展所购土地，位于新界南部。荃湾最早为一个浅水湾，上世纪70年代港府大规模填海后，逐渐发展成人口百万的卫星市镇。此次招标的荃湾西站六区地皮，为特首梁振英公布2013年施政报告后首幅截标的住宅用地，市场估值介乎26亿至29亿港元，相当于每平方米地价约4万港元。

地皮为临海地段，毗邻地铁站、公园和海滨长廊，即使政府对开发定下诸多限制，仍能吸引发展商积极入标竞投，呼声最高的是已投得两旁用地的长江实业。

只有一次入标和出价机会，价高者得。万科和新世界发展组成的公司Ultimate　Vantage　Limited以每平方米5万港元的地价，力挫其他财团，并且接受颇为苛刻的开发条件：要兴建一个1.3万平方米的公众体育馆，且最终58%的公寓必须为小户型，不能超过54平方米。美联测量师行董事林子彬预计，建成后部分海景公寓每平方米售价可达10万港元。

香港公司注册处资料显示，Ul-timate　Vantage　Limited早于2012年11月9日成立，现任两位董事欧德昌和陈观展都为新世界发展的高层。

与香港地产商合作的结果并不意外。去年8月初，万科在香港开中期业绩发布会时，郁亮已将南联定位为万科国际化的实验平台：“它本身业务比较小，适合做尝试。”他还透露，早些年曾带队到新鸿基的香港楼盘偷师，对其会所和管理印象极深，并模仿新鸿基完善了万科的物业管理和会所模式。

至于香港业务，郁亮坦言相比香港财团，资金绝非万科的优势：“我们的钱只是他们（香港财团）的一个零头。”

那什么是万科在香港的优势？郁亮认为是客户，即万科近30年来在内地积累的品牌效应，可在香港、甚至海外（如美国）的华人心中有正面影响。但此一时彼一时，现阶段这样的品牌效应很难再吸引内地投资客来港买万科楼盘——因楼市过于炽热，港府出台了一系列的平稳措施，其中一项是针对香港居民以外买家的特别印花税，达购买价的15%。换句话说，内地人以后想在荃湾买万科的楼盘，一套500万左右的“入门级”公寓需要额外付出126万的印花税。