一位不愿署名的基金经理表示，从市值管理的角度理解，现阶段万科管理层对在香港融资持保守态度是较聪明的做法：“现在融资进展还不清晰，如果把市场期望打得太高，万一到时不能兑现，会影响万科的形象和估值。”该人士向本报表示：“并不是非融（资）不可，但折腾这两个海外上市平台，有合适时机不争取廉价资金，对万科的股东也不公平。”

截至1月24日，今年已有12家内地房企在香港和新加坡发债融资，整体涉资逾350亿，已超过2012年全年的一半水平。最新加入的是龙湖地产，发行10年期的5亿美元优先票据，票面利率为6.75%。据花旗的敏感度测试，若主要内房股利息成本减少1%至2.5%，2014年行业净利润可提升10.4%。该行总结近期内房发债情况，发现票面息率平均较去年低2%至3%，若未来流动性持续，预计实际借贷利率（考虑折价发行因素）可由现时的7.5%至8%回落到6%至6.5%。

落子海外

短短半年内即完成了收购+拿地，很容易让市场猜想，“80后”万科将把第四个十年的主力放在海外发展。郁亮对这样的误解并不陌生，他反复解释，国际化仅是一个探索和尝试，意在提升管理水平、寻找全球合作者，“不只是说为了盖房子、赚点钱”。

同时，针对内地市场“饱和论”，郁亮仍相信中国市场足够大，仍能够支撑万科未来发展。他盘点，现在万科已进入60个城市，但国家公布房价指数是70个大中城市，“我们连70个大中城市都没有进完，所以内地对我们发展空间是很大的”。

之前“南联装商业、万科攻住宅”的猜想也被否认。对于商业地产，郁亮指早前成立的商用物业管理部，主要是管理现有小区里的商业配套，是为了做好住宅而做商业，而非为商业而商业。“到今天为止我们对商业地产发展仍然实施保留态度，目前商业地产在个别城市出现了一些过快发展的势头，如果住宅出现发展势头过快，你有可能通过降价解决，商业地产的话降价卖不出去就只能通过闲置来处理掉，这是一个危险的事情。”郁亮总结道，“万科对商业地产，在谨慎态度下发展。”