真相三： 公寓类豪宅购买人群单价承受力较高，别墅类豪宅重在尺度

千万级豪宅成交总量中，公寓类产品成交1545套，别墅类产品成交702套；均价4万以上的千万级豪宅中别墅仅成交170套，也就是说在别墅类的千万级豪宅中，有76%的成交均价在4万元/平米以下。

而单独就别墅市场的成交数据来看，2012年均价在4万元/平米以上的项目成交171套，同比2011年的142套增长了20%，其中均价在4万元级的别墅便成交108套，占总量的63%。而且在4万元/平米以上的别墅中有170套的单套总价都达到了千万以上。

而从成交单价和成交总价的分别排名来看，前者排名前50的基本都是公寓，而后者排名前50的则别墅居多。

“由此可以看出，高端人群在购买公寓类豪宅时能接受较高的单价，但是不见得能接受特别大的面积。而在购买别墅的时候，可能跟注重产品的面积尺度。”对此，刘东分析。

真相四：别墅市场库存量大，当前存量可消化18个月

在《千万级豪宅成交蓝皮书》中，还专门对别墅市场进行了深度研究，通过对北京市住房与建设委员会的相关数据统计发现，2012年北京共有38个项目拿到了399个销售许可证，新增别墅供应2484套，然而从这些新增供应的销售率只有45.77%，即在2012年度新增的别墅供应中就有1347套成为存量沉淀下来。

而根据东汇置地对2008年以来所有别墅项目新增供应量以及销售状况的统计，截至2012年底，共有2671个销售许可证分属于185个别墅项目，共供应别墅17502套，市场存量达4046套，按照2012年北京全年别墅销售套数2931套计算，北京别墅的实际存量可以消化18个月。

“这些存量还不算2008年之前就已经拿到证但尚未出售的项目，再加上市场上存在的不少超过10年以上的大尾盘和烂尾盘，以及未来新增的别墅供应，北京别墅市场的供应量其实并不如我们感觉的那样紧张。”刘东说。

豪宅热销的背后却是逐年下降的悲观数据，《千万级豪宅成交蓝皮书》中所呈现出的豪宅成交状况与不少业内人士的直观感觉大相径庭。那么，是什么导致了豪宅热销的错觉呢？“因为从整体成交数据来看，豪宅市场确实是上涨的，而且2012年市场上很多豪宅项目的销售业绩也确实不错，人们关注更多的是一套一套房子的成交，很少有人去仔细研究比对整个市场的过往数据。”对此，刘东表示。

而据地产中国网的了解，不少业内人士表示，鉴于限购限贷等调控政策的影响，2012年已认购但未网签的豪宅项目所占比例相当大，而且由于政府部门对于价格的严格控制，不少精装豪宅在网上签约备案中登记的成交价格仅仅相当于其毛坯房的价格，所以仅仅依据网签数据来判断豪宅市场也并非完全准确。