【地产中国网·独家报道】在2012年调控依然严峻的环境下，豪宅市场也未能独善其身，成交状况可谓跌宕起伏。从年初每月不到100套的成交量到六七月份市场逐渐回升，再到8月份单月900多套的成交井喷，之后较好的行情一直延续至年尾。据地产中国网统计，2012年，北京成交均价4万元/平米以上新建住宅项目中，有四个项目的年度销售额超过了30亿。

而据地产中国网独家获悉，豪宅服务机构东汇置地投资管理有限公司（以下简称“东汇置地”）近期发布的《东汇置地2012年北京新建千万级豪宅成交蓝皮书》（以下简称“《千万级豪宅成交蓝皮书》”）显示，2012年北京成交均价4万元/平米以上的新建“豪宅”共销售5434套，同比2011年增长了55.43%，而相比2010年增长率则达到了69.13%。而从单套总价的统计数据来看，2012年度北京千万级以上豪宅则销售了2247套，同比2011年上涨20.68%，相比2010年则上涨了15.17%。

所有的数据似乎都显示着2012年北京“豪宅”市场的火热，预示着未来市场的向好走势。然而，长期关注豪宅市场的东汇置地CEO刘东却认为，成交数据的火热并非全部真相，豪宅市场的状况其实并不乐观，其公司的统计监测中心在对2008年至今一手豪宅市场成交数据进行深度分析比对之后会发现，近年来，只有总价在三千万以下的轻量级豪宅成交量处于递增趋势，此价位之上的高端豪宅产品成交状况则呈下滑趋势。

真相一：均价4万以上项目中七成总价在千万级之下

数据来源：《东汇置地2012年北京新建千万级豪宅成交蓝皮书》

按照目前通常的统计口径，销售均价在4万元/平米以上的住宅项目被统称为豪宅，据《千万级豪宅成交蓝皮书》的统计数据显示，2012年均价在4万元/平米以上的住宅销售总量为5434套，其中，千万级以上的豪宅成交量为1484套，仅占成交总量27.31%。也就是说，在均价4万元以上的传统豪宅中，有72.65%的产品总价在千万级以下。

而通过对千万级豪宅群体的成交数据分析发现，2012年千万级豪宅共成交2247套，其中均价4万元/平米以上的有1484套，占66%，均价4万元/平米以下有763套，占34%。

“传统以均价4万元/平米作为豪宅分界线的做法其实是不合理的，随着楼市成交价格的逐年上涨和产品的多元化，4万以上的不一定就是豪宅，4万以下的也不一定就不是豪宅。基于此，我们想重新定义一下豪宅的概念和标准，最简单的方式便是总价原则，即将单套总价在1千万以上住宅理论上定位为豪宅，以此为标准，目前市场上均价4万元以上的项目中，有七成都是伪豪宅。”刘东表示，豪宅的总价标准也不会是一成不变的，随着市场的上升，千万级的价格门槛也应相应调整。

真相二：轻量级豪宅占据成交主力，高端豪宅成交量逐年递减

数据来源：《东汇置地2012年北京新建千万级豪宅成交蓝皮书》

《千万级豪宅成交蓝皮书》中的统计数据显示，2012年，均价4万元/平米以上的住宅销售中，均价4万元/平米级的销售量同比增长61.51%，5万元级的销量同比增57.03%，6万元级的同比增长142.37%，7万元级往上除了9万元级之外，其余价位产品成交量均呈现下滑趋势。从成交的最高价格来看，2010年，北京曾经出现过一套均价26万元/平米的成交记录，但是从2011年以来的两年中，豪宅成交的最高价格仅在16万。

从住宅的单套总价来统计，2012年，千万级以上豪宅销售2247套，同比2011年增长20.68%。其中，1000万级豪宅销售1957套，同比2011年增长23.31%；2000万级豪宅成交量为163套，同比增长34.71%；3000万级成交量为34套，同比下滑32%，4000万级同比下滑24.53%，5000万级和6000万级成交量同比分别上涨37.5%和31.82%。再往上，除了9000万级豪宅成交量增50%以外，其余价位段的豪宅成交量均呈现下滑趋势。尤其是1亿级别豪宅，2012年共成交2套，同比2011年的6套下滑66.67%，与2010年的4套相比也下滑了50%。2010年市场上曾经出现过1套2亿级别别墅的成交记录，这一记录两年来都被打破。

为了便于比较，东汇置地又将千万级以上豪宅按照价格段分成几个等级：单套总价在1000万级和2000万级的为轻量级豪宅，3000万级-6000万级的为中量级豪宅，7000万级-9000万级的为重量级豪宅，单套总价在上亿级的为无差别级豪宅。

数据来源：《东汇置地2012年北京新建千万级豪宅成交蓝皮书》

根据此分类进行统计发现，除了轻量级豪宅的成交量呈现逐年递增趋势之外，其余级别的豪宅成交量均呈现逐年下滑趋势，其中，无差别级豪宅成交量的下滑幅度连续两年超过60%。

“这些数据表明了豪宅市场的真正状态，造成高端豪宅成交递减的因素有很多，但显见的主要原因便在于投资移民和国内的限购政策，由于限购政策限制了高端人群的购买行为，再加上第三次投资移民潮的到来，从而直接影响了整个市场的成交数据。另外，豪宅增量的下降也是成交数据下降的重要原因，尤其是三千万以上豪宅新增供应本身就少。”刘东表示。

真相三： 公寓类豪宅购买人群单价承受力较高，别墅类豪宅重在尺度

千万级豪宅成交总量中，公寓类产品成交1545套，别墅类产品成交702套；均价4万以上的千万级豪宅中别墅仅成交170套，也就是说在别墅类的千万级豪宅中，有76%的成交均价在4万元/平米以下。

而单独就别墅市场的成交数据来看，2012年均价在4万元/平米以上的项目成交171套，同比2011年的142套增长了20%，其中均价在4万元级的别墅便成交108套，占总量的63%。而且在4万元/平米以上的别墅中有170套的单套总价都达到了千万以上。

而从成交单价和成交总价的分别排名来看，前者排名前50的基本都是公寓，而后者排名前50的则别墅居多。

“由此可以看出，高端人群在购买公寓类豪宅时能接受较高的单价，但是不见得能接受特别大的面积。而在购买别墅的时候，可能跟注重产品的面积尺度。”对此，刘东分析。

真相四：别墅市场库存量大，当前存量可消化18个月

在《千万级豪宅成交蓝皮书》中，还专门对别墅市场进行了深度研究，通过对北京市住房与建设委员会的相关数据统计发现，2012年北京共有38个项目拿到了399个销售许可证，新增别墅供应2484套，然而从这些新增供应的销售率只有45.77%，即在2012年度新增的别墅供应中就有1347套成为存量沉淀下来。

而根据东汇置地对2008年以来所有别墅项目新增供应量以及销售状况的统计，截至2012年底，共有2671个销售许可证分属于185个别墅项目，共供应别墅17502套，市场存量达4046套，按照2012年北京全年别墅销售套数2931套计算，北京别墅的实际存量可以消化18个月。

“这些存量还不算2008年之前就已经拿到证但尚未出售的项目，再加上市场上存在的不少超过10年以上的大尾盘和烂尾盘，以及未来新增的别墅供应，北京别墅市场的供应量其实并不如我们感觉的那样紧张。”刘东说。

豪宅热销的背后却是逐年下降的悲观数据，《千万级豪宅成交蓝皮书》中所呈现出的豪宅成交状况与不少业内人士的直观感觉大相径庭。那么，是什么导致了豪宅热销的错觉呢？“因为从整体成交数据来看，豪宅市场确实是上涨的，而且2012年市场上很多豪宅项目的销售业绩也确实不错，人们关注更多的是一套一套房子的成交，很少有人去仔细研究比对整个市场的过往数据。”对此，刘东表示。

而据地产中国网的了解，不少业内人士表示，鉴于限购限贷等调控政策的影响，2012年已认购但未网签的豪宅项目所占比例相当大，而且由于政府部门对于价格的严格控制，不少精装豪宅在网上签约备案中登记的成交价格仅仅相当于其毛坯房的价格，所以仅仅依据网签数据来判断豪宅市场也并非完全准确。