内部管控将成未来房企竞争核心

然而，在为各大房企带来销售业绩飙升和企业规模快速扩张的同时，高周转模式隐含的问题也更加明显地暴露出来，负债率偏高和利润率日渐下降成为不可忽略的问题。

“在快速扩张的过程中负债率不断上升是必然存在的，因为土地成本是在不断上升的，如果负债率上升不是太快的话，三年之内企业出现问题的可能不大，因为住宅市场仍然是处于上升的过程中的，除非出现全国房地产市场的下滑，他们这种模式的风险才会加大，但是我认为三年之内市场不会出现大的变化。”张寅表示，突破千亿之后，不应再过分的去追求速度，而要在合理的布局下，注重合理的财务结构，以提高抵御风险的能力。

与高负债共存的，是行业日渐摊薄的利润率。2012年，由于多数房企以价换量去库存的策略，行业销售均价较上一年下降，再加上土地价格的日渐上涨以及融资成本等方面费用的增加，房企盈利能力明显减弱。在2012年万科半年度业绩说明会上，万科总裁郁亮便曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。

“随着房地产市场宏观调控政策的常态化，预计未来几年内绝大多数企业的规模类指标都将呈现出放缓趋势，加上市场竞争越来越激烈，行业平均利润率也将会越来越低，绝大多数企业可能都要调低盈利目标，或者，企业要想保持住利润目标，就要走品牌化经营、经济化管理、规范化服务之路。”长期研究房地产上市公司的宋延庆如是说。

而在第四届地产中国论坛上，远洋地产董事局主席、总裁李明也表达了相同的看法：“目前房企规模的快速膨胀，除了依靠企业自身实力外，总体还是依靠土地、宏观经济政策、人才等方面的投入，是靠外延方式来实现增长的。而无论是市场、土地，还是资金、人才等各方面总是有限制的。所以，从这个角度讲，企业的规模是有限的，一个企业到达一定规模的时候，其角色必定会从原来的集成商发生转化、分拆。虽然千亿企业越来越多，但更多的企业下一步在拼自身的管理效益和管理能力，未来房企间的竞争将从战略政策、市场预期转向企业内部管理、效率和经验积累。”

实际上，不少大型房企很早就已经认识到了这一点，万科在2010年实现了千亿规模后，便提出由规模速度增长方式转型质量效益型增长方式，2011年，万科结算净利率是15.01%；实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%，增长方式调整初见成效。而保利地产早在2010年的年报中便明确表示，随着公司管理幅度的加大，管理链条的延伸，公司的管理难度和管控风险在增加，公司将以加强法人治理和内部控制为契机，加强制度建设，优化组织结构，规范管理；同时依托信息化系统提高管理的针对性、及时性，提升管理效率。

据《2012年度房地产开发企业经营管理蓝皮书》显示，2011年到2012年上半年，176家上市房地产公司中有超过九成的企业进行了内部管理优化或调整。

如上述蓝皮书所提到的，在组织管控方面，万科增设了商业地产部门，并加大了对区域公司的授权力度，还有更多的企业进行了内部机构的合并或分拆。在规章制度及流程建设方面，几乎每家企业都有所动作，“练内功”已成为广泛共识。而从各大房企不断增长的管理费用投入来看，这种趋势便更加明显。2012年中报数据显示，保利地产的管理费用为5.39亿元，占同期营业收入的2.68%，同比增长66.58%，相较于2011年同期47.15%的增长率上升了19.43个百分点；而万科地产的管理费用为8.4亿元，占同期营业收入的2.73%。

不仅如此，其他尚未达千亿的房企也提前进行相关准备，在法人治理方面，龙湖等企业的董事长退出了日常经营管理工作，而专注于战略规划和风险控制，在某种程度上实现了所有权和经营权（两权）的分离。

“尽管已经有越来越多的企业意识到内部管控的重要性，但是行业企业的内部管理水平依然不高。原因主要有三：一是过于追求规模速度增长，不太重视内部管理；二是多年的业绩增长在很大程度上掩盖了内部管理问题；三是所采取的管理优化方法或提升措施不得当，跟不上内外部环境的快速变化，实效差。”宋延庆表示。（专题：千亿房企“争霸”）