提要：在高周转模式的推动下，千亿房企俱乐部逆势扩容，而由此带来的高负债和利润率偏低成为不可忽略的问题，而解决这些问题根本上在于内部管理效益和管理水平的把控，内生增长能力将成为大型房企千亿规模之后新的着力点。

【地产中国网·原创报道】房地产调控丝毫未能遏制住众多大型房企冲击千亿的步伐。随着万科、万达、保利等大型房企2012年度销售业绩的公布，之前被业内热议的千亿俱乐部扩容规模逐渐明朗。

万科全年累计销售金额达1412.3亿元，同比增长16.2%，刷新住宅开发行业纪录；万达集团全年收入1416.8亿元，同比增34.8%；有机构统计，绿地在2012年的销售额达到1078亿元；保利地产公布的全年业绩显示，签约金额达1017.39亿元，同比增长38.91%。

众多大型房企销售业绩的飙升打破了两年来万科独占千亿俱乐部的局面，同时也预示着中国房地产市场强者恒强、集中度越来越高的行业格局日渐明显。

“调控环境下千亿房企的规模能实现如此大的突破主要得益于前几年的积累，尤其是今年新晋保利、绿地等企业，他们在09年和10年的新增土地储备量非常大，这为其企业规模上的突破奠定了基础。达到千亿规模的企业在经营模式上基本都差不多，融资渠道的多元化、拿地比较及时、区域分布比较合理这些因素都是助其跑赢大市的关键因素。”谈到千亿房企的逆市扩容，知名财经评论员、虎杰投资首席分析师张寅如是说。

而易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱则认为，千亿房企的扩容主要得益于2012年整体回暖的市场形势，多数开发企业以价换量的策略和先期在区域分布上的提前布局则更让行业整体销售业绩的提升显得理所当然。

“高周转”模式跑赢大市

尽管导致千亿房企规模剧增的因素众多，但高周转运营模式无疑是这些房企共有的特征，而千亿俱乐部的扩容也正是这种模式在2012年获得成功的例证。

兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆便表示，目前跑赢大市的企业主要依靠的便是周转率，以保利和中海等大型房企的开发节奏已经呈现出规律性，拿地时间一般集中在一年当中的3月及10-11月两个时间段，在当年的9、10月和第二年的5月前后实现现金回笼，开发周期一般为6-8个月。而据保利方面的消息称，保利地产2012年的销售整体去化率高达80%，远高于2011年的68%。对此，丁祖昱也表示认同：“要做规模房企必须要求高周转模式，这是规模型房企的一个前提条件。”

在此运营模式的主导下，万科、保利这些以住宅开发为主的千亿房企在产品定位上聚焦于刚需产品，在万科2012年所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到90%，而在保利2012年所销售的住宅类产品中，120平方米以下的刚需产品销售额占比则超过七成。

“正是由于这些企业以刚需产品为主导，所以受调控的影响较小，这也是他们的企业规模能够逆市扩张的原因所在。”张寅表示。

与万科、保利以住宅为主的高周转开发模式不同，新晋千亿房企中的绿地和万达走的则是以商业地产为主的路线。而在丁祖昱看来，绿地、万达商业地产开发模式的本质也是高周转模式。

以万达为例，在低价拿地、用项目先期住宅销售收入来滚动开发的商业地产开发模式主导之下，万达的商业地产规模快速扩张，到2012年底，万达集团拥有已开业的万达广场达66家、五星级或超五星级酒店38家、影城453家、百货商场57家。仅2012年，万达集团就开业了18个万达广场、12家五星级酒店，全年累计开业持有物业面积1290万平方米，同比2011年增长43%。万达集团还计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。

据万达集团内部人士称，万达内部对销售要求极高，一般要求开盘当天去化率要在80%以上，有的项目甚至100%。

与万达相对应，绿地在商业地产上的扩张速度也相当快，经过几年的快速发展，目前商业地产已占据其公司业务的50%，而其超高层开发模式更快速在全国复制。由于地方政府对于建超高层地标的热情，绿地在与官员谈超高层项目时不仅更容易以低价拿地，而且还能因此获得更多捆绑的住宅用地。正是以此种方式，绿地近几年获取的土储量每年都保持在5000万到6000万平米，从2010年开始至2012年期间，不到3年时间，绿地拿下的项目超过40个，拟投资总额超过4000亿元。在低价获取土地之后，办公楼和住宅物业被全部卖掉用于回笼资金，进行滚动开发。而持有的核心商业部分则被用来向银行、金融机构贷款继续发展新的项目。通过这种高周转模式，绿地将超高层建筑的成本回收期由全部持有、长期经营模式下的16年缩短到了目前的两到三年。

据统计，绿地目前在北京、济南、郑州、南昌、长春、武汉、大连、成都等城市，在建高度超过300米的高楼达17幢，几乎占据了全国建设量的50%以上，而在世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3个，未来每年还将有二三栋绿地中心竣工。绿地集团董事长张玉良则表示，绿地的目标是在目前每年竣工1到2栋绿地中心的基础上，增加到每年竣工3-4栋。

内部管控将成未来房企竞争核心

然而，在为各大房企带来销售业绩飙升和企业规模快速扩张的同时，高周转模式隐含的问题也更加明显地暴露出来，负债率偏高和利润率日渐下降成为不可忽略的问题。

“在快速扩张的过程中负债率不断上升是必然存在的，因为土地成本是在不断上升的，如果负债率上升不是太快的话，三年之内企业出现问题的可能不大，因为住宅市场仍然是处于上升的过程中的，除非出现全国房地产市场的下滑，他们这种模式的风险才会加大，但是我认为三年之内市场不会出现大的变化。”张寅表示，突破千亿之后，不应再过分的去追求速度，而要在合理的布局下，注重合理的财务结构，以提高抵御风险的能力。

与高负债共存的，是行业日渐摊薄的利润率。2012年，由于多数房企以价换量去库存的策略，行业销售均价较上一年下降，再加上土地价格的日渐上涨以及融资成本等方面费用的增加，房企盈利能力明显减弱。在2012年万科半年度业绩说明会上，万科总裁郁亮便曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。

“随着房地产市场宏观调控政策的常态化，预计未来几年内绝大多数企业的规模类指标都将呈现出放缓趋势，加上市场竞争越来越激烈，行业平均利润率也将会越来越低，绝大多数企业可能都要调低盈利目标，或者，企业要想保持住利润目标，就要走品牌化经营、经济化管理、规范化服务之路。”长期研究房地产上市公司的宋延庆如是说。

而在第四届地产中国论坛上，远洋地产董事局主席、总裁李明也表达了相同的看法：“目前房企规模的快速膨胀，除了依靠企业自身实力外，总体还是依靠土地、宏观经济政策、人才等方面的投入，是靠外延方式来实现增长的。而无论是市场、土地，还是资金、人才等各方面总是有限制的。所以，从这个角度讲，企业的规模是有限的，一个企业到达一定规模的时候，其角色必定会从原来的集成商发生转化、分拆。虽然千亿企业越来越多，但更多的企业下一步在拼自身的管理效益和管理能力，未来房企间的竞争将从战略政策、市场预期转向企业内部管理、效率和经验积累。”

实际上，不少大型房企很早就已经认识到了这一点，万科在2010年实现了千亿规模后，便提出由规模速度增长方式转型质量效益型增长方式，2011年，万科结算净利率是15.01%；实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%，增长方式调整初见成效。而保利地产早在2010年的年报中便明确表示，随着公司管理幅度的加大，管理链条的延伸，公司的管理难度和管控风险在增加，公司将以加强法人治理和内部控制为契机，加强制度建设，优化组织结构，规范管理；同时依托信息化系统提高管理的针对性、及时性，提升管理效率。

据《2012年度房地产开发企业经营管理蓝皮书》显示，2011年到2012年上半年，176家上市房地产公司中有超过九成的企业进行了内部管理优化或调整。

如上述蓝皮书所提到的，在组织管控方面，万科增设了商业地产部门，并加大了对区域公司的授权力度，还有更多的企业进行了内部机构的合并或分拆。在规章制度及流程建设方面，几乎每家企业都有所动作，“练内功”已成为广泛共识。而从各大房企不断增长的管理费用投入来看，这种趋势便更加明显。2012年中报数据显示，保利地产的管理费用为5.39亿元，占同期营业收入的2.68%，同比增长66.58%，相较于2011年同期47.15%的增长率上升了19.43个百分点；而万科地产的管理费用为8.4亿元，占同期营业收入的2.73%。

不仅如此，其他尚未达千亿的房企也提前进行相关准备，在法人治理方面，龙湖等企业的董事长退出了日常经营管理工作，而专注于战略规划和风险控制，在某种程度上实现了所有权和经营权（两权）的分离。

“尽管已经有越来越多的企业意识到内部管控的重要性，但是行业企业的内部管理水平依然不高。原因主要有三：一是过于追求规模速度增长，不太重视内部管理；二是多年的业绩增长在很大程度上掩盖了内部管理问题；三是所采取的管理优化方法或提升措施不得当，跟不上内外部环境的快速变化，实效差。”宋延庆表示。（专题：千亿房企“争霸”）