“高周转”模式跑赢大市

尽管导致千亿房企规模剧增的因素众多，但高周转运营模式无疑是这些房企共有的特征，而千亿俱乐部的扩容也正是这种模式在2012年获得成功的例证。

兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆便表示，目前跑赢大市的企业主要依靠的便是周转率，以保利和中海等大型房企的开发节奏已经呈现出规律性，拿地时间一般集中在一年当中的3月及10-11月两个时间段，在当年的9、10月和第二年的5月前后实现现金回笼，开发周期一般为6-8个月。而据保利方面的消息称，保利地产2012年的销售整体去化率高达80%，远高于2011年的68%。对此，丁祖昱也表示认同：“要做规模房企必须要求高周转模式，这是规模型房企的一个前提条件。”

在此运营模式的主导下，万科、保利这些以住宅开发为主的千亿房企在产品定位上聚焦于刚需产品，在万科2012年所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到90%，而在保利2012年所销售的住宅类产品中，120平方米以下的刚需产品销售额占比则超过七成。

“正是由于这些企业以刚需产品为主导，所以受调控的影响较小，这也是他们的企业规模能够逆市扩张的原因所在。”张寅表示。

与万科、保利以住宅为主的高周转开发模式不同，新晋千亿房企中的绿地和万达走的则是以商业地产为主的路线。而在丁祖昱看来，绿地、万达商业地产开发模式的本质也是高周转模式。

以万达为例，在低价拿地、用项目先期住宅销售收入来滚动开发的商业地产开发模式主导之下，万达的商业地产规模快速扩张，到2012年底，万达集团拥有已开业的万达广场达66家、五星级或超五星级酒店38家、影城453家、百货商场57家。仅2012年，万达集团就开业了18个万达广场、12家五星级酒店，全年累计开业持有物业面积1290万平方米，同比2011年增长43%。万达集团还计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。

据万达集团内部人士称，万达内部对销售要求极高，一般要求开盘当天去化率要在80%以上，有的项目甚至100%。

与万达相对应，绿地在商业地产上的扩张速度也相当快，经过几年的快速发展，目前商业地产已占据其公司业务的50%，而其超高层开发模式更快速在全国复制。由于地方政府对于建超高层地标的热情，绿地在与官员谈超高层项目时不仅更容易以低价拿地，而且还能因此获得更多捆绑的住宅用地。正是以此种方式，绿地近几年获取的土储量每年都保持在5000万到6000万平米，从2010年开始至2012年期间，不到3年时间，绿地拿下的项目超过40个，拟投资总额超过4000亿元。在低价获取土地之后，办公楼和住宅物业被全部卖掉用于回笼资金，进行滚动开发。而持有的核心商业部分则被用来向银行、金融机构贷款继续发展新的项目。通过这种高周转模式，绿地将超高层建筑的成本回收期由全部持有、长期经营模式下的16年缩短到了目前的两到三年。

据统计，绿地目前在北京、济南、郑州、南昌、长春、武汉、大连、成都等城市，在建高度超过300米的高楼达17幢，几乎占据了全国建设量的50%以上，而在世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3个，未来每年还将有二三栋绿地中心竣工。绿地集团董事长张玉良则表示，绿地的目标是在目前每年竣工1到2栋绿地中心的基础上，增加到每年竣工3-4栋。