近日，国际评级机构惠誉取消了美国两大住房抵押贷款机构房利美和房地美(下称“两房”)的3A评级。

下调这两家企业评级，是否也意味着对美国楼市发展前景的某种担忧？对此，惠誉北美非银行金融机构评级高级董事埃里克·奥伦斯坦在接受中新经纬采访时予以了否认，并称“评级下调完全是受美国主权评级下调的影响。”

“两房”缘何丢掉3A评级？

8月2日，惠誉把美国长期外币发行人违约评级从AAA下调至AA+，这是美国历史上第二次信用评级遭下调。第一次是在2011年，另一国际评级机构标准普尔将美国信用评级下调至AA+。3日，惠誉又把房利美和房地美的信用评级从AAA下调到AA+。

评级被下调后，房地美和房利美均未予置评。从二级市场表现看，8月3日，房利美和房地美股价分别下跌3.6%和2.15%。隔日，房利美股价回涨至1.59%，房地美微跌0.73%。

惠誉在相关新闻稿中表示，下调评级与调降美国政府债务评级的动作一致，而并非这两家企业信贷基本面、资本或流动性恶化。惠誉还解释称，这两家企业评级之所以与美国主权信用评级挂钩，源于其受益于美国政府的隐性支持。惠誉称，相信其将继续履行使命，为美国住房金融业提供流动性、稳定性和可负担性，支持与主权国家评级持平。

资料显示，房利美和房地美两家公司性质为私营企业，但享受美国政府资助，专门运作由美国联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款。它们主要将住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。同时，它们还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保，所发行的重要品种为住房抵押债。

“高利率、高房价”状态下，美国楼市如何走？

尽管惠誉方面表示，“两房”评级下调跟其自身运营并无直接关系，但从近期数据来看，与“两房”密切相关的美国楼市备受市场关注。

疫情期间，受益于低利率等环境，美国楼市曾一片火热。但在过去一年，由于美联储激进加息，美国房贷利率也一路走高。根据房利美披露，截至8月3日当周，美国30年期固定利率抵押贷款为6.90%，上周为6.81%。

高利率推升了购房成本，也使得美国楼市出现降温。根据美国抵押贷款银行家协会最近公布的数据，继上一周下降1.8%后，7月最后一周，美国抵押贷款申请量下降了3%。住房贷款再融资申请下降2.5%，购房贷款申请下降3.2%。购房指数连续第三周下降，目前处于自6月初以来的最低水平。

此外，据同花顺iFinD数据统计，2023年上半年，美国新建住房销售累计36.1万套，同比减少2.7%，环比增加29.85%。成屋销售方面，全美房地产经纪人协会(NAR)数据显示，2023年6月份成屋销售量同比下降18.9%，环比下降3.3%。并且，销量虽然在下降，房价却在继续攀升。NAR提到，6月成屋销售价格中值为41.02万美元(约294.15万元人民币)，是历史第二高价格。

埃里克·奥伦斯坦认为，尽管可负担性低，但由于房主不愿出售和放弃现有的低利率抵押贷款，目前接近历史最低水平的库存支撑了房价。

这与多家机构给出的研判一致。“综合来看，供给不足是美国地产当前的主要矛盾。”东吴证券宏观分析师陶川认为，经过2022年的大幅调整，美国楼市在今年上半年的反弹整体向好。但这种乐观的主要理由是弱供给。在需求端，房价及利率的“双高”仍抑制美国居民购房需求。

鹏扬基金首席经济学家陈洪斌对中新经纬表示，美国的高利率环境可能还要持续一段时间，在此条件下，其资产价格都将面临一定压力。在“双高”背景下，美国楼市大概率将继续保持这种弱市。而美债增速放缓时，美国的高房价或许会下调。

“如果库存趋于正常水平，在没有其他因素的情况下，房价将会下降。”埃里克·奥伦斯坦则指出，重要的是要区分抵押贷款数量和房价，根据美国联邦住房管理局的数据，房价在过去几个月中有所上涨。就数量而言，大多数未偿还抵押贷款的再融资已经到期，而房屋购买量则受到库存的限制，目前库存量已经接近历史最低水平。虽然经济冲击会进一步降低可负担性和需求，从而影响贷款量，但随后利率可能会下降，这将扭转目前的一些趋势。

陶川则提到，一方面，美国地产相关需求的反弹受高利率的限制依旧明显；另一方面，在6月整体通胀显著下台阶后，倘若楼市供不应求的现状持续，房价的后续上涨无疑会增加通胀压力。在此基础上，也许不会改变美联储今年年内的加息节奏，但是会让明年降息的节奏和预期更加纠结。