2022年过半，上半年楼市大考成绩出炉。楼市在疫情反复带来的多重影响下，半年来的发展并不平顺。随着纾困政策的不断释放，市场在5-6月份逐渐有了向好的趋势，下半年楼市是否能延续现在的向好态势，成为越来越多的人关注的问题。

上半年稳楼市政策不断 各地频出奇招

政策搭台，市场纾困，今年上半年楼市发展大致可如此概括。2021下半年，楼市进入调整期，且由于疫情影响尚在，楼市遇冷，成交量锐减。

为盘活市场，郑州在3月出台了楼市十九条，打响全国楼市松绑第一枪，此后各地纷纷因城施策助力楼市发展。截止6月底已有200余城出台楼市宽松政策超460次，政策频次之高，更是达到了近年来的极值。

在需求端以放松限售、降低首付比例、提高公积金贷额度、降低房贷利率等政策为主；在供应端改善房企融资环境，支持房地产行业的良性循环和健康发展。

随着政策在市场端的不断发酵，5-6月楼市逐渐出现了企稳的信号，成交量较1-4月有了一定幅度的上升。据易居研究院发布的《百城新房成交报告》，6月份环比增速扩大、同比降速收窄，是今年上半年成交量最佳的月份。

2022上半年，新房及二手房成交价格相对稳定，环比均有微涨。中指研究院7月1日发布的数据显示，上半年百城新建住宅平均价格累计上涨0.15%；百城二手住宅平均价格累计上涨0.17%。与此同时，百城新建商品住宅成交规模创下近几年同期最低水平，同比下降超过四成。

房地产市场仍处于全力去库存的阶段，重点城市短期库存处于相对高位，去化周期有所延长。中指研究院数据统计，截至2022年5月底，按最近6个月的月均销售面积计算，重点城市短期库存出清周期均在1年以上，其中三四线代表城市库存出清周期已攀升至23.4个月。

为应对市场下行带来的冲击，各地频出“奇”招，浙江温州推出“安居贷”，首套房贷款前三年可只还利息，缓付本金；部分房企推出一成首付的购房方式，均以“前期少还，后期多还”的方式推动销售。买房非儿戏，在购房方式“创新”的同时，更要考虑各种“奇”招背后的风险。

更有房企推出大蒜、小麦等农产品换房的购房方式来促进成交，引起热议后均被叫停。据调查，农产品换房的购房方式有无农作物均可参与，开发商将农作物以高于市价回收，设定最高抵扣限价作为降价范围。其本质还是变相降价，这也是被叫停的根源。

多地“农产品换房”被叫停之后，中梁地产某项目在天津也推出“一个西瓜抵2万房款”的活动。万变不离其宗，不管是从农产品还是水果，这样的“奇”招是否合理？

（农作物换房海报 图片来源于网络）

2021年下半年，全国超20座城市推出楼市“限跌令”，引导房企不得随意降价销售。“限跌令”本质上是市场维稳，但房企销售压力大、去库存难、回款慢，债务压力大，仍是要面对的问题。这就需要政策和市场同时发力，提振市场信心。

天津平稳运行 改善需求占据新房主导

近日，中指研究院发布的《2022年中国房地产顾客满意度调查结果》显示，从户型上看，全国三、四居户型占总成交量68.8%，一、二居户型仅占成交的31.3%；从面积段来看，建面约90㎡以下面积段的仅占总比的11.5%，建面约90-140㎡的面积段更受青睐，占总成交的67.7%。

刚需购房者需求仍在，但观望情绪较浓；居民购房改善需求逐步增长，改善族的占比提升显著，预计下半年市场转暖后，改善仍是重头戏。

（数据来源于中指研究院）

（数据来源于中指研究院）

克尔瑞房产信息公布的统计数据显示，2022上半年天津新建商品住宅成交建筑面积约为366.6万㎡，同比下降约43.5%；成交金额约为642.3亿元，同比下降约42.3%。上半年成交最高值出现在6月份，成交面积达约84.6万㎡，成交额约164.2亿元。

（数据来源于克尔瑞房产信息）

从全市金额销售榜可以看出，改善项目几乎覆盖了榜单前十名，多分布在市内六区以及环城和滨海新区的热门板块。

（数据来源于克尔瑞房产信息）

中海和平之门以21.4亿元的成交额居于榜首，由于和平区的教育资源优势、且区域内新盘少，热度一直在线。

中海天空之镜和城投华润天津瑞府分列榜单第二、三名，均为品牌房企开发的高端改善盘，择址于河西新梅江板块，吸引了大部分改善族的目光。

项目成交量高的背后，除自身产品优势外，区域位置也是购房者安家的重要因素。如河西区新梅江板块，自发展之始便受到较多的关注，随着地铁运行、商业配套逐步完善，加之板块连接了河西三片的优质教育资源，总价三百万起的置业门槛的确让人心动。

信心逐步恢复 房住不炒定位不会改变

6月市场的渐好为下半年开了个好头，楼市有望逐渐企稳。但较之往年，还有一定的差距，楼市真正回暖还有一段路要走。

预计未来在房住不炒的基本原则下，各地因城施策或将逐步加大力度，各大房企去库存速度将持续加快，房企融资政策也将进一步宽松。

改善需求的释放仍将是天津楼市下半的重头戏，同时也将带动部分刚需需求进入市场。

上半年是楼市政策调整的关键时期，国家及各地公布的稳经济一揽子政策中，也释放出推动房地产市场发展的信号。随着政策效应的逐渐显现，下半年各地稳经济、稳就业政策有望不断落实，这也将恢复居民购房置业的信心。