回望2022年，天津楼市表现不尽如人意，全年供应缩量，成交骤减。随着年末防疫政策优化，房地产回温趋势明显，在供应端也有了量的改变。

2022年12月天津共下发3批销许，总计62张，涉及新房项目31个，新增销许面积约49.3万㎡。其中，涉宅类销售面积约38.1万㎡，工业和商业配建等新增面积约11.2万㎡。

天津楼市供应走低

从楼市整体供应量来看，2022年全年商品房供应面积约688.2万㎡，仅占去年的61.7%，对比之下，供应缩量明显。尽管如此，经过一年的去化，天津楼市库存量仍处于高位，去化周期依然很长。

（2021-2022年商品房供应量对比）

观全年的数据变化，第一季度供应端表现低迷，在政策效应的催化下，第二季度达到全年峰值。进入三、四季度，楼市供应量由涨转跌，7-9月连续回落，10月总体供应面积有了小幅上升，11月回落，12月再增加。

（2022年天津楼市月度供应量统计）

2022全年供应缩量明显，商品住宅库存量压力不断递增。需求端整体表现乏力，据中指研究院数据统计，截止2022年11月，天津新建商品住宅成交共62561套，与2021年同期相比下跌39.8%；成交面积701.31万㎡，同比下降37.58%，楼市持续承压。

第四季度天津楼市的供应量已有趋稳态势，尤其以12月，新增商品房住宅销售面积环比11月增加了23%。供应端有了一定量的增长，随着年末疫情防控政策的优化，楼市的整体成交逐渐好转，供应量也有所增长。

远郊以及环城补货

12月下发的52张涉宅类销许中，包含市区项目3个、环城项目7个、远郊项目21个，从单盘供应量来看，市区供应不足，环城比上月减少了41.3%，远郊区县放量是11月的2.4倍。

• 市区供应不足

市区共有3个项目新获销许，南开区1个，河东区2个，新增销许面积约2.47万㎡。

（市区获得销许项目盘点）

南开区的南开·铂悦融御主打高端改善产品，整个社区仅7栋楼——3栋8-10层到顶的洋房和4栋15-17层到顶的小高。项目主推建面约108-178㎡的户型产品，在户型设计上均采用大面宽、落地窗的风格，保证采光和通风良好。

仁恒星源世纪位于红桥区西站板块，本次新增销许面积12770.46㎡，主推建面约100-156㎡的高层和洋房产品，预计于2024年6月交付。

• 环城供应减半

环城四区共有7个项目新获销许，西青区2个，北辰区2个，东丽区3个，新增销售面积约10.3万㎡。

（环城四区获得销许项目盘点）

金地藝墅家位于西青区奥体南板块，本次新增销售面积3659.78㎡。项目主推建面约79-165㎡的洋房和别墅，预计于2023年9月交付。

位于西青大寺的绿城柳岸晓风主推建面约85-180㎡的洋房产品，新增销售面积10660.82㎡，均价约28500元/㎡，项目预计于2024年10月全装交付。

北辰宜兴埠的未来城本月新增销售面积12368.2㎡，项目主推建面约80-139㎡的户型，第一、二、三期目前已经交付入住，目前在售的是五期和六期。

东丽区的上东金茂智慧科学城三期，12月新增销许7538.44㎡，项目以洋房和小高层为主，主推建面约89-115㎡的户型，全装交付。

• 远郊供应量翻倍

远郊区县共有21个项目新获销许，静海区7个，宝坻区6个，武清区4个，宁河区3个，蓟州区1个，新增销售面积约38.1万㎡。

（远郊区县获得销许项目盘点）

静海区的万达自在澜湾选址团泊西，主推建面约82-124㎡的洋房产品，本次新增销售面积7119.36㎡，在售均价10000元/㎡左右，预计2024年12月交付。

静海万达御府世家，主推建面约90-135㎡的洋房产品，本次新增销售面积4992.66㎡，在售均价14000元/㎡左右，预计2023年08月交付。

武清区的中建国贤府位于商务区板块，近年来商务区的新盘供应量比较大，板块内发布有中建时代公园、保利朗阅和新城玺樾春秋等项目。中建国贤府主推建面约99-143㎡高层和小高层，项目新增销售面积7659.33㎡，在售均价约19000元/㎡左右，预计2024年06月交付。

2023年维稳去库存

2022年楼市发展进入“低谷区”，各地因城施策出台政策超千条，但市场动力不足，多数城市持续承压。

天津在政策调整下，优质教育资源附近的房子走出独立行情，区域热度分化明显；房价逐渐回归理性，重回区域价值；各项目几度推出花式促销，出“奇”制胜。2022年天津楼市“热闹”非凡，但去化率不高，去化周期不断延长。

在楼市下探的过程中，政策的持续出台、国家对楼市的定调以及防疫政策的优化为楼市的回暖带来了希望。

土拍市场率先发生变化。在融资环境不断宽松、政策端持续助力和优质地块的吸引下，天津2022年三、四批次土拍节节攀升，地块的成交量和成交金额较前两轮有了明显的提升，四轮土拍在竞拍过程中还出现了2宗地块达到最高限价后触顶摇号。土地市场的好转，表明了房企对于市场的信心正在逐步恢复。

据克而瑞数据统计，2022年12月防疫政策优化之后，天津楼市连续三周认购转化率超过10%。元旦假期则达到了12.9%之高，虽然来访量均低于2020-2021年，但假期认购量已经超过2021年。

政策效应叠加各项目推出促销活动，在多重的利好之下，楼市热度回升明显。

自2022年底国家层面定调楼市发展开始，房地产市场接连出现积极信号。2023年1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，天津首套房贷利率再度或回到3.9%。

政策调控仍在加码，回暖正在路上，2023年楼市的整体发展将以“稳”字为主。经过2022一整年的去化，天津楼市的整体库存仍处于相对高位。在房住不炒的基础上，仍需确保房地产市场平稳发展，去库存仍旧是2023年天津楼市的一大重任。