政策面利好不断 5月天津楼市能否迎来新拐点?

来源:中国网地产 2022-05-12 11:09:20

2022年第二季度即将过半,随着各地楼市调控政策的升级,稳楼市的积极信号不断释放,进入五月,近20城密集出手稳楼市,楼市究竟何时进入稳定期?

五一小长假成绩单出炉 楼市下行压力犹存

对房地产行业来说,作为节假日销售节点,五一小长假销售额的多寡,在一定程度上表明了市场的整体状态。

根据中指监测数据,2022年五一期间,重点检测城市新建商品住宅成交面积较去年下降了52.3%。以天津为例,五一期间天津市场各板块表现冷热不均。多数楼盘去化不理想,超五成楼盘去化套数不足10套,相比往年同期有一定的下降,成交则以市区以及热点板块为主,房地产市场压力依旧存在。

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(数据来源于克而瑞房产信息)

从2022年前4月来看亦是如此。中指研究院发布了2022年1-4月全国房企销售业绩排行,数据显示,今年前4个月百强房企销售额同比下降50.2%。

克而瑞研究统计,百强房企4月单月环比降低16.2%,同比降低58.6%,较3月降幅进一步扩大,且处于近年来单月业绩同比降幅之首。4月天津商品住宅供应量99万㎡,环比增加217%;成交量64万㎡,环比下降9%;成交金额111亿元;成交均价17455元/㎡。平均单盘来访处于60~80组之间,平均单盘认购在3.5~5套之间,均为去年同期水平的60%左右。

地产市场似乎进入一种循环之中,持续横盘,市场信心不足,成交乏力。当然,其中不乏因为政策效果传导向市场需要一定时间的原因,更重要的还是市场信心和市场预期远未达到一个可支撑起市场良性循环的阈值。此外,房价的居高不下也与市场的低迷有一定关系。

在销售额同比下降,楼市下行压力犹存之时,1-4月百城新房仍旧有0.08%的涨幅,房价依旧在高位运行。从整体市场来看,购房者需求趋于饱和,需要更多能落在实地的政策来刺激消费。

利好频发 多部门助力楼市纾困

地产市场变幻莫测,要在不断变化中寻求一种相对的平衡,市场才能良性运转,有序发展。楼市成色不足,通过政策发力提振市场信心是目前来说稳妥有效的方法之一。

早在“五一小长假”前,4月29日,中共中央政治局召开会议,再次提出坚持房住不炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

同一天,人民银行召开专题会议,会议指出,执行好房地产金融审慎管理制度,及时优化房地产信贷政策,保持房地产融资平稳有序,支持刚性和改善性住房需求。

深交所官方微信号也发布了《关于支持实体经济若干措施的通知》,其中关于房地产的表态上提出,支持房地产企业合理融资需求,包括支持房企正常融资活动,允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途,鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目,促进房地产行业平稳健康发展。

各部门密集发声,从需求端和供给端同时发力,在购房者的层面,支持各地刚性和改善性住房需求政策的出台;在房企层面,提出了优化商品房预售资金监管、支持房企合理融资的需求等。双管齐下,提振市场信心,共同助力房地产发展。

随着有关部门政策的不断落地,五一期间,部分城市在假期内出台了关于降低购房首付比例、下调房贷利率、放松限售、购房补贴、提高公积金贷款最高额度等放松政策,各大房企也借此风口趁势而上,出台优惠活动吸引购房者前来购房。

小长假的最后一天,5月4日晚,央行、银保监会、证监会先后发文,再次对房地产的发展做出明确表态,涉及房地产信贷政策的优化、新市民住房金融的支持、刚需和改善型购房需求的支持以及个人房贷还款计划等内容的调整。

5月初天津楼市向好 政策逐步传导向市场端

天津5月初的市场状况虽不及去年,但是由于政策的助力和长时间积压需求的释放,相比清明假期,成交量有部分上涨。

从克而瑞房产信息统计的数据知,2022年清明小长假单盘平均到访102组,平均认购约6套,认购转化率为5%。而五一小长假单盘平均到访125组,平均认购约8套,认购转化率为6%,市场展现出小步趋稳的状态。

五一期间,天津楼市成交以市区和重点板块的优质楼盘为主,在市场逐步回归房住不炒的大基调下,资产的避险与优质的居住体验成为重要的置业标准,改善型产品逐步受到市场青睐。例如位于河东区的城投万欣城,五一期间到访246人,成交18套,成交量是平均水平的2.25倍。

据了解,节假日效应之下,各家房企以特惠房、赠送车位、点位激励等促销手段来拉动成交量,花样百出的优惠政策,吸引了一部分购房者的眼球。

长久以来,市区的改善需求逐步增长,优质改善盘的热度一直都居高不下,改善族的占比提升显著。在过去的小长假中,新梅江、津滨大道、空港等板块其中以改善为主的楼盘热度也很高。

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(数据来源:CRIC)

由于疫情的影响,部分京冀购房者无法来津实地看房,导致南站、宾水西等板块成绩不太亮眼。

政策的松动在一定程度上提振了市场信心,为五一市场带来了轻度回暖,但整体来看市场并未达到相对稳定的态势,购房者观望情绪依旧较浓。

从另一层面讲,即使市场不断变化,多数情况下,还是会出现两极分化的市场状况,好的楼盘不缺客源,市场带来的压力大部分还是会落在普通楼盘的身上。

地产的发展,根本上还是以人的需求为主,在市场预期不足时,购房者的需求和预算的多少在某种程度上决定了市场的走向,政策的发力和各大房企集中造势营销,刺激了一部分市场活跃度。但是房地产市场不仅要做到稳定现有的状态,也要积极探寻进一步发展的方法。

五一小长假虽未能拉动房地产的大幅回温,但伴随着政策端逐渐传导至市场,市场信心在慢慢恢复,五月楼市后续发展,依旧值得期待。

(责任编辑:杨帆)
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