1-2月百强房企拿地额同比下降超六成,联合拿地模式遇冷

来源:新京报 2022-03-02 15:18:14

今年前两个月,全国土地市场仍然延续去年底的低迷行情。据中指研究院数据显示,1-2月,全国300城各类用地成交2460.71亿元,同比下降超过六成;百强房企拿地额同比降幅也超过六成。从目前来看,多数房企并未拿地,国资背景的房企成为拿地“主力军”。而从北京首轮集中供地的情况来看,房企联合拿地的模式也不被看好。

对于未来的土地市场,业内人士分析认为,企业拿地积极性仍将继续分化,北京、上海等一线城市的市场抗压性、稳定性均较高,在合理的政策调控下,其土拍热度回温将领先其他城市。

300城土地成交额同比降幅超六成

截至目前,今年土地市场的成交与去年同期相比差异较大。据中指研究院数据显示,1-2月,全国300城各类用地成交建筑面积为1.8亿平方米,同比下降约28%。从土地出让金来看,全国300城各类用地成交2460.71亿元,同比下降63.18%。

在土地价格上,前两个月,300城各类用地成交楼面均价为1371元/平方米,同比下跌48.86%。与此同时,平均溢价率为3.47%,较去年同期下降10.84个百分点。而在流拍率方面,1-2月全国300城住宅用地共流拍地块199宗,流拍率为32.95%,较去年同期增长22.61个百分点,房企拿地积极性明显减弱。

按住宅用地出让金计算,今年前两个月位列前三的城市分别为北京、宁波、南通,土地出让金分别为480.23亿元、247.57亿元、51.91亿元。而从主要房企拿地来看,北京、宁波和嘉兴也是位列代表房企拿地面积前三的城市。

重点22城的集中供地一直是业界关注重点,2月份,北京打响了2022年集中供地第一枪。这一次,北京土拍市场有所回温。相较2021年第三次集中供地北京流拍率达到17%,北京首轮17宗涉宅地块仅有1宗地块流拍。

对于部分城市土地市场的回暖,中指研究院企业事业部研究主管彭澧丽表示,年初获得的地块有望成为本年内的销售储备货值,因此本次土地出让结果好于市场预期。

而在亿翰智库分析人士看来,就北京土地市场来看,其基本面较好且市场处于回暖状态,同时,北京首批供应的地块质量较好,如朝阳、丰台、石景山等传统热门区域供应充足,叠加区域内新盘较少,新供应土地的竞争压力较小,利润及去化较有保障,因此房企拿地积极。

不过,虽然北京土地市场回暖,但并不代表整体市场行情,城市之间差异化明显,并非所有的城市土地市场都有回暖。相比之下,没有较大政策利好,中西部城市土地市场难言乐观。

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图片来源:中指研究院

国资背景房企成为拿地“主力军”

从目前土地市场的成交情况不难看出,虽然房企在北京等个别城市投资较为积极,但是整体来看,拿地积极性并不高。

中指研究院数据显示,今年前两个月,前100企业拿地总额1440.9亿元,拿地规模同比下降62.7%。

从亿翰智库的房企新增货值排行来看,1-2月,华润置地、绿城中国占据榜单前两位。其中,华润置地累计新增全口径货值415.0亿元,累计新增权益货值289亿元。进入2022年,华润置地先是在宁波集中供地中拿下3宗地块,后在北京集中供地中以“57.12亿元+6%政府持有产权比例”竞得丰台纪家庙地块,并以22.82亿元摘得北京石景山首钢园地块。

与此同时,1-2月,绿城中国累计新增全口径货值391.5亿元,累计新增权益货值345.0亿元。在北京集中供地中,绿城是大赢家。前身为民营地产绿城,混改后成为中交控股的央企背景开发商,在北京此次土拍中表现较为亮眼,共参与7宗地块竞争,最终获得3宗住宅用地,总成交金额98.4亿元。

值得一提的是,目前央国企在土地市场上占据主流。中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞表示,从北京首轮集中供地来看,参拍的开发商企业几乎是央国企全面覆盖,而拿地企业除了旭辉一家是民营企业以外,清一色全是央国企开发商

以央国企为主的企业拿地态度积极,与稳健型央国企的资金状况相对较好有直接关系。比如华润置地、绿城中国保利发展、北京兴创投资以及中国海外发展等,均有央国企背景,资金实力雄厚,相比之下,民营企业依旧困于资金压力,只有较少的企业参与拿地。在亿翰智库分析人士看来,2022年第一季度是美元债偿债高峰时期,这也给民营企业带来了较大的资金压力。

业内:企业拿地积极性将继续分化

值得关注的是,从土地竞拍报名情况来看,企业联合体报名的数量锐减,以北京首轮集中供地为例,仅“金地+保利”以及“中建三局+兴创”拿下两宗地块。对此,亿翰智库分析人士认为,企业选择联合体拿地是出于分担风险以及资金压力的目的,但行业“爆雷”频发,联合体拿地反而一定程度上加重了风险,使得企业更倾向于独立拿地或与央国企合作。

对于2022年全年的土地市场,克而瑞分析,今年投资仍将呈现出“强者恒强”的格局,企业拿地积极性将继续分化,财务稳健、资金充沛的企业仍是土地市场生力军,发展优势将进一步扩大。

而在城市层面,克而瑞认为,北京、上海等一线城市的市场抗压性、稳定性均较高,在合理的政策调控下,其土拍热度回温将领先其他城市,但部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现“无人问津”的局面。

(责任编辑:杨帆)
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机构统计显示,1-2月,全国300城各类用地成交2460.71亿元,同比下降超过六成;百强房企拿地额同比降幅也超过六成。
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