2021年，中国房地产市场经历了一个“前高后低”的发展波动。我们通过调研发现，以北京、上海、广州、深圳为代表的四大一线城市，由于经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对人才购房定居的吸引力强，因此刚需市场长期存在，市场扛风险能力较强。具体来看，其发展显现出以下几个主要特点。

第一，一线城市发展韧性强，开年上海市场率先升温。

中指院数据显示，2021年，一线城市的商品住宅销售面积为4590.8万平方米，同比增长20.8%，保持了高位增长。北京、上海、广州、深圳的商品住宅销售面积分别为1036.6、1800.7、1267.6、485.95万平方米，均创下五年新高。

2021年全年，北京、上海、广州、深圳商品住宅成交面积同比分别为39%、24.1%、8.2%和13%，北京、上海楼市韧性明显要好于广州、深圳。

从全年来看，一线城市的商品房成交面积也跟随市场大势显现了“前高后低”的态势。房产的成交价则整体表现为“倒N”字，显现出较强的波动性。

值得注意的是，2022年开年，一线城市中的上海、深圳的房地产市场率先升温。中指院数据显示，2022年1月，北京、上海、广州、深圳的商品住宅成交面积同比分别为-26.4%、-10.2%、-58.2%和-48.7%，环比分别为-17.2%、4.9%、-57.9%和67.4%。上海和深圳环比实现增长，表明两地市场正逐步修复2021年四季度以来市场逐渐下行的态势，但深圳市场较2021年同期仍有明显降幅。

春节期间，上海的楼市继续升温。1月31日至2月6日，从新房成交面积来看，北京、上海、广州、深圳四地分别成交1.6、6.6、0.2、1万平方米，仅有上海实现了环比正增长，且上海商品住宅成交面积较2021年春节同期增长了649.3%。

第二，一线城市土地市场逐渐回暖。

2021年，一线城市的三轮集中供地整体呈现出“一火、二凉、三回暖”特征。中指院数据显示，2021年，一线城市第二轮集中供地热度相比首轮明显下降，但第三轮集中供地显现出回暖，这将有力支撑市场后续的房源供给。

中指院数据显示，一线城市中，上海的土地市场热度最高。2021年全年三轮集中供地，北京、上海、广州、深圳流拍率分别为33%、5%、31%和38%，分别成功出让57、153、78、38宗地块，总出让金额分别为1900、1954、1778和960亿元。在一线城市中，上海土拍流拍率最低，成交地块最多，出让金额最高。

同时，在土地市场拿地的主流房企显现出格局转换的态势。2021年，一线城市中，拿地金额TOP5的房企为越秀地产、深圳地铁、金地、中国铁建和上海港城，均为国企或国资参股的企业。

第三，一线城市的购房需求与市场房源供给、贷款可得性高度相关。

中指院全国城市居民置业意愿调查数据显示，一线城市购房需求自2021年11月以来持续提升，2022年1月环比提升15个百分点。

优质楼盘的供给和贷款可得性，是影响市场阶段性冷热表现的两大直接变量。从我们调研的北京新盘市场来看，阶段性优质供给房源的出现，对购房者有很大的吸引力。同时，银行放款提速会显著推动商品房成交，房贷利率下降也会对购房者的预期产生影响。

总之，在供给端，一线城市房地产的土拍规则在逐步优化，在需求端，一线城市严格的限购、限贷政策，未来也不会轻易放松。

我们认为，银行放款提速正在推动购房需求逐渐释放。在房贷利率进行过一轮下调之后，一线城市的房贷利率仍有下调空间。