近日，上海、北京先后宣布全面执行“认房不用认贷”政策，至此北上广深四个一线城市已全部落实首套房“认房不认贷”政策。

另据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月4日，已有北京、上海、广州、深圳、苏州、无锡等至少15个城市官宣执行“认房不认贷”。 政策内容主要为居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

新政后，卖一买一的贷款客户及本地无房或外地有过贷款记录的客群可按照首套房资质进行购房，购房成本降低，有利于这部分客群需求积极释放。

诸葛数据研究中心认为，一线城市是全国政策的风向标，在本次的下行周期中，一线城市的政策尚未松动，本次率先落地“认房不认贷”能大幅改善市场预期，提振当前的市场活跃度，进而能够带动全国的楼市企稳。

成交量仍延续低位

根据诸葛数据研究中心监测数据，周末两天成交数据暂未出现明显回升态势，延续低位成交，与前几周同期相比，成交规模进一步下探。

数据显示，新政后2023年9月2-3日北上深新房共计成交578套，较上一周同期下降20.5%；二手住宅成交1325套，下降10.53%。

诸葛数据研究中心认为，网签数据具备滞后性，因此暂体现不出政策后的市场变化，但从市场反馈来看，一线城市周末这两天的现场看房热度明显上升。

9月4日，根据深圳市房地产中介协会数据，第35周（8月28日－9月3日）深圳全市二手房（含自助）录得641套，环比下降3.9%，二手房录得量出现回落。

深圳市房地产中介协会认为，录得量出现下降主要有两方面原因，一是上周恰逢台风来袭，期间成交量较少；二是“认房不认贷”政策落地后，转化为成交需要一定时间。

根据公开在售二手房源量数据统计，深圳二手房在售量持续回升，重回5.3万套。数据显示，2023年9月4日，全市共有53435套有效二手房源在售，较上周增加523套，挂牌量继续增长。

另据深圳中原研究中心资料显示，上周（8月28日—9月3日）群访新房住宅共计网签成交359套，环比下降30.4%；面积合计36631平方米，环比下降28.9%。

市场情绪指数回升

在“认房不认贷”以及购房首付下降、存量房贷利率下调等利好政策持续落地下，市场情绪好转迹象凸显。根据诸葛数据研究中心建立的情绪指数模型，一线城市情绪指数止降回升，且先于全国市场情绪指数改善回升，数据显示，2023年第36周一线城市市场情绪指数为-0.77，较上月上升0.09，然而重点50城市场情绪指数仍在继续下探，已连续3周处于市场低迷区间。市场情绪指数作为先行指标，对后续的市场走势具有一定前瞻性，预计一线城市楼市接下来整体稳中向好，在全国各城中有望率先企稳回升。

从具体城市来看，北上广深4城市场情绪指数全部回升，并且北京情绪指数升幅显著，广州回升幅度相对较小。其中，北京2023年第36周情绪指数为-0.69，较前一周上升0.17；上海、深圳2023年第36周情绪指数分别为-0.71、-0.54，均较前一周上升0.08；广州市场情绪指数水平最低，为-0.82，较前一周上升0.02，仍处于低迷区间，市场信心有待进一步提振。

业主涨价房源量、市场情绪指数被认为是市场的先行指标。

诸葛数据研究中心资料显示，新政后一线城市二手房涨价房源大增，9月2日、3日涨价房源量均超1800套。

诸葛数据研究中心认为，信心回升是本轮一线城市“认房不认贷”政策全面落地的显著特征，新政后涨价房源量明显增多。数据显示，2023年9月2日、3日周末两日一线城市涨价房源量均超1800套，日涨价房源量创新高。

从具体城市来看，北京、上海涨价房源量增幅明显，日涨价房源量双双创新高；深圳、广州继8月30日政策官宣后，涨价房源量也出现了一定的上升迹象，但相对京沪而言走势趋稳。其中，北京2023年9月2日、3日涨价房源量分别为1048套、867套，日均涨价房源量较上一周同期翻两番；上海9月2日、3日涨价房源量分别为680套、582套，日均涨价房源量较上一周同期翻倍；广州、深圳涨价房源量呈现平稳走势，上周末日均涨价房源量分别为98套、189套。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上周四个一线城市全部落地“认房不认贷”，尤其是北京上海此前还有心理准备可能会有条件放松“认房不认贷”，但最后落地和广州、深圳一样全部贯彻三部门有关信贷方面的精神。基于超过市场预期，对信心提振作用也非常大，效果立竿见影。尤其是新房市场反应比二手房强烈，其中500万-700万元的首次改善产品带看、下定等最明显。

卢文曦认为，政策导向在支持改善客群释放需求，政策对于已经处于市场中的买家有推动作用，一旦市场企稳走好，会吸引新增客户，后续的交易还会有持续跟进力量。其中，上海的消费潜力大，预计反弹的持续性会比二、三线市场来得更持久。