深度解析 | 新零售背景下,线下商业的机遇在哪里?

来源:中国网地产 2021-08-09 19:00:17

深度解析 | 新零售背景下,线下商业的机遇在哪里?_中国网地产

最近,居家办公的同时,我联系上了一些外地的大学同学。聊天时,才发现这些人毕业5、6年间,有人“继承”了家里的宠物店、便利店,也有人单靠奶茶店一年就赚回了百万加盟费。

此前,我不止一次在开盘现场,遇到过投资实体经济失败的买房人,最终无奈又回到了楼市。但是据这些同学说各家店铺的盈利都还不错。

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(江望润府售楼处实景 项目授权供图)

比如,开奶茶的同学2017年在当地万达金街附近的社区街铺开店,有三、四个已交付的中高端社区环绕,而且彼时周边奶茶店数量零星。所以,短短1年时间,该同学就赚回了100万的加盟费,并且今年初已在筹备第三家分店事宜。

反观最近几年,即便是一些被大肆吹捧的限价神盘,不赚反亏的也是不少。

其实,不难理解,房住不炒的大背景下,热盘不仅首付提高,且只能摇一个、房贷利率也普遍逼近6%,哪怕投资客好不容易靠运气摇中了,期房需供房约5年、二手房停贷等诸多条件影响,其收回投资可能远不如前几年般容易。

反而是,商铺抗风险能力更强,既不受经济环境影响,也没有商圈转移与综合体运营的风险,围堵修路影响也不大,加上小商铺租金高、门槛低,交房就能出租,以租养贷。

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(江望润府售楼处实景图  项目授权供图)

在过去20年,买商铺是少数能跑赢M2(货币供应量)的资产配置途径,甚至实现了较高收益,实现人生的“睡后收入”。有数据显示,住宅租金的投资回报率通常在1.5-2%,而商铺租金的回报率基本在3-5%。(数据来源:云房数据)

种种信号仿佛都在昭示,是时候看看商铺了。

然而,市面上交易的基本都是新铺,难“养熟”,是劝退很多人原因。商铺的区位属性、外部流量属性带来的能级属性,将直接影响着整体商业氛围、租金的水平及是否存在空窗期。

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那到底该买哪里的商铺呢?

新城规划落地需要时间,即便是宇宙中心的河西,也经过了10年以上发展期。对于商铺持有者,等到利好兑现的时间很难捱。主城却不一样,“几脚油门,配套尽享”是常态。当下,鼓楼滨江热盘江望润府的临街商铺倒是一个非常不错的选择。

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(江望润府售楼处实景图 项目授权供图)

老一辈的时候,南京有句俗语:“南有夫子庙,北有大马路“之说,繁华的中山码头和火车西站,商贾云集,洋楼林立,被称为“南京外滩”。

2013年,南京调整行政区划,下关区并入鼓楼区,老下关摇身一变成为鼓楼滨江,以一个崭新的面貌问世。

2016年起,800亿投资规划涌入鼓楼滨江板块,以上海陆家嘴、香港中环,纽约曼哈顿等国际典型滨江CBD为规划蓝本,计划打造一个比肩上海外滩的南京“新外滩”。按照规划,鼓楼滨江会配建总面积约1000万平方米的总部楼宇及大型商业综合体,聚集精英人流。(数据来源:百度百科)

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(鼓楼滨江展示效果图)

以江望润府为轴心,半径1-2公里范围内,聚拢高端商务、商业、总部、科研、文化娱乐等为一体的虹吸效应,流动客流旺盛消费需求

目前已有深业漫埠、大观天地MALL、世茂滨江52+MiniMall等商业体荟萃,也规划有大马路商业街,以及中山码头、和记洋行地块改造的旧主题商业焕新,吃喝玩乐购一站可享,共振城市繁华江岸线。

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(区域鸟瞰效果图)

江望润府与地铁5号线方家营站(在建)距离约650m,又与地铁9号线大桥南路站(在建)直线距离约1km,未来人才流、商务流、资本流交相汇聚。(数据来源:百度地图)

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(效果图)

一言以蔽之,这里利好远未出尽。

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又该买什么样的商铺呢?

同学赚到钱的关键,有三个:一个是商铺类型;二是业态;三是店面选址。

首先,商铺看租金,租金看经营,经营看人气。有业内人士基于这一核心指标,对优质旺铺做了以下排序:高入住,高、中低端社区的底商>写字楼楼下的底商>新辟商业街临街铺。

想象一下,在家炒菜,发现盐、酱油等调味料没有了,此时能解决燃眉之急的只有楼下的商超。即便是疫情反扑的当下,多地各类商场、批发市场全部被要求暂停营业,唯独各大社区底商依旧活跃,生意火爆。

街铺人气来源两个,一是本小区业主,二是周边辐射人口。

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(区位图)

江望润府项目临街商铺只有34套,但是社区总户数多达约660户,改善家庭一般为3-5人,也就是说,小区未来约有2000-3600人次的稳定消费客流。住的人多了,自然要消费,入住率高的老小区周边基本没空铺就是这个道理。

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(江望润府效果图)

周边约500米半径范围内,还有锦绣江山花园(东苑、西苑)、中冶锦绣华府东苑等居住小区分布,常住人口在万人左右。另外,项目一街之隔就是拉萨路小学方兴校区,适宜圈定师生客群。与此同时,随着“三胎”政策开放,家庭教育消费也将成倍增长。

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(效果图)

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社区商铺的选择,也有大学问,马虎不得。

从周边生活商业来看,要么是中介门店、餐饮底商,要么街边临时摊位,然而周边次新房价格已高达4-5万/㎡+,简单来说,与这些业态与改善居民的需求并不能完全契合。

值得一提的是,江望润府项目整体展示及业态偏向高端,多为零售、服务、商超等业态,这对于附近人口的吸引力就很可观了。

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(江望润府售楼处实景图 项目授权供图)

在商业地产发展日趋成熟的今天,业态规划的重要性正逐渐显现,合理的业态规划更有利于出租变现。比如,通常社区有500户以上的消费群体,年龄结构以中、青年为主体。当下,人们不仅对衣物的档次要求更高,卫生方面的要求也很高,从而也就有了干洗业务需求的增长。据统计一家小型干洗店的年利润约为20万-40万。

江望润府主推建面约60-200㎡都会街铺,兼顾自用与出租,可让自用者无惧高额租金压力,轻松开启事业的战场,也可出租抵房贷,生活轻松、无压力。

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(江望润府售楼处实景 项目授权供图)

而且项目商铺层高约4.8米,铺铺临街,无商业盲角,视野开阔,店面及广告等昭示性好,品牌亮相效果更佳。

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一般来说,商铺价格在住宅价格的1.5-2倍比较合理。比如,2016-2017年,河西商铺的价格大多在500万左右,江北核心区也有商铺销许均价高达6万/㎡。基本都能很快去化掉。

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保利西江月商铺认购、签约记录 图源南京网上房地产)

而今,江北核心区的扬子江金茂悦商铺销许均价7.5万/㎡,住宅均价才3.2万/㎡,目前已售罄;长江时代1314新领商铺均价更是在10万/㎡。

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(长江时代1314商铺销许价 图源南京网上房地产)

再看市场热度丝毫不逊色的江望润府,只需要一套住宅的首付就可以入手一套,资金压力小,低成本撬动大资金。

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(江望润府售楼处实景图 项目授权供图)

写在最后:

就像沃伦·巴菲特说过,一生能够积累多少财富,不取决于你能够赚多少钱,而取决于你如何投资理财。

社区商铺,在聪明人眼中是一种很好的资产配置途径,其稳定性可以让资产保持长效稳定上扬的状态。从鼓楼滨江看,江望润府不论是核心商圈地段、高净值人群客流量、低总价门槛等多方面考量,都是积累财富的优质选择。

【项目地址】鼓楼区城河北路与方家营路交汇处

【导航搜索】江望润府

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(责任编辑:王永超)
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区位属性、外部流量,都属性带来的能级属性,直接影响着一个地段的商业氛围。
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