今年以来，南京房价节节走高，多个板块纷纷突破限价，购房门槛正在逐渐抬升。如6.4万/㎡的河西南，突破4万/㎡的燕子矶，放风价超5万/㎡的南部新城，以及屡开屡罄的江北核心区等等，无一不显示着南京楼市的热闹。

01高房价+大户型，200万起的刚需改何去何从？

从国家统计局公布了4月份全国70大中城市的商品住宅销售价格数据来看， 南京4月份新房房价环比涨幅高达1.8%，同比上涨4.5%，创调控以来新高。

房价的攀升让不少购房者望而却步，刚需们的上车门槛也从100万以内涨到了100万，再到200万，未来或将会是300万。

此外，南京小户型项目（90㎡以下户型）从2018年开始，就呈现了断崖式的下跌。尽管刚需小户型产品固然受到更多人青睐，资金回笼也较快，但总价低导致单位溢价也低。在改善产品城主流的今天，加着小户型产品本身难以达到开发利润，越往后小户型产品也就更加稀少。

我们甚至可以更大胆的预测，在未来南京的房地产市场，改善型产品只会越来越多，更受人追捧的小户型产品将变得更少。所以，这就导致了高房价+大户型，让刚需购房者越来越难买到合适的房源。

面对着如今涨声四起的南京，不少刚需购房者已经非常迫切的想要“上车”，而目前主城内总价200万+能买到的新房，仅剩江北自贸中央居住区、禄口新城、江宁滨江、湖熟、横溪等区域，房源不少，但购房者能否找到价格和预期的平衡就是另一说了。

其实，对于刚需来说，买房买的便是未来，区域未来的升值潜力尤为重要，若从上述的板块来看，或许可以考虑目前“炙手可热”的江北新区。值得注意的是，自贸中央居住区依托于江北新区，以其国际化的起点、千亿级的巨资、加上双区利好加持，让这个板块正在加速崛起。

板块示意图

02双区利好加持，200万+搞定75㎡绝版户型

据了解，江北目前刚需楼盘基本可以说是凤毛麟角且越来越少，未来200万+的新房楼盘怕是只能去六合了。然而，令人惊喜的是，目前一家纯新盘西江瑞府近期公开售楼处，推出了南京市场几近绝版的75㎡户型，总价200万+就可以拿下，可以说是为刚需量身打造。

75㎡户型图

西江瑞府75㎡户型空间感十足，客厅南向面宽约3.4m、主卧面宽约3.2m，比市面上一般的89㎡户型还要宽绰。不仅是年轻人的“上车”首选，同时也能满足一家三口的日常需求。

75㎡户型图

此外，项目还有约89㎡、114㎡的三房，满足全龄家庭改善所需。

户型图

西江瑞府位于江北自贸中央生活区，因双区利好加持，售楼处每日来访客户络绎不绝，公开售楼处当天预计近千人到访。

项目现场图

项目现场图

从地图上看，西江瑞府紧邻“城市发展轴”浦滨路。浦滨路是江北新区主干路网的重要组成部分，贯穿整个江北新区，作为今年江北新区的重大城建之一，浦滨路道路及景观提升预计在今年上半年完成施工。此外，项目距离规划中的江北发展大动脉——地铁11号线石塘公园站直线距离约400米。一路之隔即是自贸区大厦，据网上信息了解，自贸区大厦地块现在已经启动土地平整。旁边中部中南国资集团打造的高端人才公寓青年汇、集中式商业等综合体项目也相继落地。

西江瑞府鸟瞰区位图

项目由招商、景瑞、绿都三家房企联合开发，据规划显示，西江瑞府总建面约21万方，拟建12栋29—33层的高层住宅，仅配置少量商业用房，与住宅分离的设计非常贴心，保证了整个小区的品质。

西江瑞府鸟瞰效果图

项目面对的客群应该是城市年轻一族，但是确给到高端小区的配置。

1、四重进制归家：轩朗门庭、社区大堂、迎宾水景、阳光草坪，以高端住宅的标准尺度，给予年轻人尊贵礼遇。

西江瑞府实景图

西江瑞府实景图

2、独立小区大堂实景呈现，改善的配置，所见即所得；南京市场上一般只有400万以上的高端住才会配备独立小区大堂，而西江瑞府总价在200万左右，竟然也配备如此豪华的大堂。

西江瑞府实景图

西江瑞府实景图

3、约6万方绿化景观，约14个标准篮球场大小的中央景观。不同于现在快周转开发商的排排坐的布局，西江瑞府采用围合式布局，把小区中央绿化最大化、留出更多的室外景观给到客户。

4、充分考虑到年轻客群的喜好，小区内设环形跑道、篮球场、羽毛球场，并贴心设计置物架、洗手池，满足年轻人对运动的热情。

西江瑞府效果图

03地价近2.3万/㎡，自贸中央生活区成置业优选之地

江北新区作为国家级新区未来的发展毋庸置疑，高起点、高规划都让江北新区成为购房者心目中的优选之地，尤其是核心区一直都处于人们的话题焦点。

上周，江北核心区地块出让，11分钟触顶，达到了最高限价22976元/㎡；本周第一天，今年以来首次报名人数破万的楼盘，开盘即售罄；接下来土拍，江北新区即将进入地价最高限价2.5万/㎡的时代。

楼盘的屡开屡罄，土地价格的走高，房价的上涨，让江北核心区的购房群体朝周边溢出，而同处于江北新区的自贸中央生活区成了不少置业者的又一选择，目前区域新房放风价约2.6-2.7万/㎡，相较于地价已近2.3万/㎡的核心区，性价比可以说很高了。

04当年的河西，如今的江北新区

士别三日当刮目相待，一句话足以道出购房者的辛酸。

遥想2001年，河西才800元/㎡的房价；2010年河西仁恒江湾城登场，均价15111元/㎡；2016年，河西的新房均价已经涨至26354元/㎡；到现在河西中的限价45000元/㎡，河西的房价涨56倍，只用了19年时间。

当年的河西不过是除了一堆规划，什么都没有的地方，如今已经发展成了你高攀不起的样子。而作为比河西规划规格更高的江北新区，未来发展成何种样子还未可知，但如今江北国家级新区已走过第一个5年发展期，已发展成为南京第一区。顶着“南京新主城、国家级新区和自贸区”的多重光环，江北与河西的对标越发底气十足。

南京滨江核心片区图解

江北国家级新区自2015年成立以来，GDP增速连续8个季度高于全市5个百分点，已经成为南京的经济增长极。

去年，中国（江苏）自由贸易试验区南京片区，在江北正式揭牌。南京自贸区是国内第九个加入世界自由区组织。以“着力打造开放型经济发展先行区，实体经济创新发展和产业转型升级示范区”为战略定位，重点发展集成电路、生命健康，人工智能、物联网和现代金融等产业，建设具有国际影响力的自主创新先导区，现代产业示范区和对外开放合作重要平台。

截止目前，自贸中央居住区已落地项目总投入约600亿，而自贸区所建立的专项发展资金，5年总计投入不少于500亿元，并将在5年内新建3所国际化学校。

自贸中央居住区依托于江北新区，以其国际化的起点、千亿级的巨资、加上双区利好加持，让这个板块正在加速崛起。

十年前，200万可以在南京最核心的河西买一套房子；而今天，一套位于江北自贸中央生活区的200万起的西江瑞府，应运而生……

西江瑞府鸟瞰图

据了解，西江瑞府近期将首开6#，户型75-114㎡，共计174套装修房源，作为更是少有的品质社区，小户型更是稀少，绝对是年轻人的“上车主城”优选。