党的十九大报告指出，通过“租购并举的住房制度”补齐租赁市场发展滞后的短板，同时满足购房、租赁两方面的住房需求，从而实现“让全体人民住有所居”的最终目标。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，促进房地产行业长期健康发展，培育和构建租售并举市场，是完善住房供应体系和住房保障体系的重要举措，也是稳定房价预期的一条有效途径。一直以来租赁市场的发展存在诸多问题，供应总量及供应结构不合理，供给主体较为单一，住房制度建设不完善等因素，掣肘行业发展，要完善租赁市场的规则，尤其是扶持专业化、机构化的住房租赁企业发展，才能打造多层级的住房供应体系。

2017年12月，由中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2017-2018）》认为，2018年住房租赁市场将有显著的提升，未来行业有着巨大发展空间，住房租赁政策在全国各地加速深化，在租购并举和租售同权的政策刺激下，租赁机构、房地产企业、金融机构纷纷入局。

在政策和资本双重力量的促进下，2018年租赁市场的快速发展，把租赁行业及租赁机构推到了焦点之下，从行业关注到全社会审视，一系列的问题颇受争议，规模化过程中机构之间房源的争夺是否推升了租金？房屋装修后的甲醛问题是否影响到了租户健康？融资过程中的租金贷是否合法合规？纷纷扰扰。这次的房租纳入个税抵扣让住房租赁企业又一次来到了风口浪尖之上，租客、业主各执一词，税务部门表态：房东是否补税暂无口径。中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林认为，在此时理清住房租赁税收问题正当其时，因为税收政策及其优惠，是住房租赁发展的充分条件。

穆林表示税收制度的制定，首先要服务党和国家的总体战略。应当从社会进步、人民幸福、服务行业发展的角度，统筹规划住房租赁产业税收政策，目前我国房地产和住房租赁产业在税收方面的现状是：一方面，党和国家亟需促进住房租赁行业发展来建立房地产长效机制，但该行业盈利困难，回报率较低；另一方面，行业名义税率很高但实际税收很少，尤其是对海量房东征税推行存在较大困难，这样的税收特征不利于规模化住房租赁企业的发展。

在具体实践中，穆林认为税务机关征收成本极高，且税金极低。在我国住房租赁行业高税负背景下，具体行业实践中就形成了“规模不经济”的现象，即：越是大规模、规范经营的企业越难以盈利，越是小散乱的夫妻店反而可以发展的窘境，其中税收是非常重要的影响因素。在这种情况下，大多数企业不得已把自己从“住房租赁”企业变为“电子商务”企业，因为这样才可以采取“与房东签订代收款”的方式进行税收统筹，一类企业选择“宁可交税亏损也要规范经营”的战略，另一类企业选择“通过广泛合伙人机制实现小微规模经营”的战略，从长期看两种战略都不利于行业健康、可持续发展，最终将形成企业、租客、业主、国家多方利益受损的格局，

在实际调研的过程中，穆林发现住房租赁名义税率很高，机构化企业更是如此，他给出自己的逻辑，以目前主要的分散式长租公寓运营机构为例，假设业主A目前月租金10000元，可以选择自行出租或者包租给B企业进行租赁，假定B企业对外出租也是10000元。10000元的月租金会增加多少？如下表所示（金额仅供示范，为了便于读者理解，我们进行了简易化的处理）。

名义税率表

注：①由于住房租赁机构企业主要成本，支付房东的代收租金、装修款大都难以获取进项抵扣，这里假定采用10000元作为基准值；②由于住房租赁机构企业主要成本和费用，代收租金、装修款都难以获取进项抵扣，企业运营成本（人工成本、办公成本等）占比较低。这里假定采用10000元作为基准值。

可以看出，目前住房租赁名义税率很高，尤其是租赁机构企业出租时，由于无法从个人房东获得发票进行抵扣，导致增值税、所得税较高，如果全部缴纳，名义税率高达55.25%，一套10000元月租金的公寓，按照名义税率计算最高全部税金高达5525元。这一高税率并不是因为行业高利润，而是由于行业特征（个人业主房屋获取时成本难以核算、个人业主难以提供发票、机构无法获得进项抵扣凭证等），税收政策及其优惠对住房租赁行业的发展具有决定性的作用。最终形成了（税务部门）“看上去税率很高，但实际税收很少”，（企业）“为了规避税收，不敢机构化、规模化经营”的两难局面。

针对目前的推行难、名义税率高、征收成本高等问题，穆林也给出了自己的建议，首先从长期看，租赁产业依托于房地产行业，在房产税推广和普及之后，才是房屋租赁税收推行之时； 其次短期来看，应本着扶持行业、加大供给的思路推行租赁领域税收，征收主体应当是资产升值的受益者而非住房租赁的运营企业，比如房屋空置税、毛坯房交易额外征收交易契税；就目前来看，尽快推出短期手段，解决租赁税收与个税抵扣之间的冲突是当务之急，如果将个人出租房屋月收入在3万元以下的，免征增值税政策继续实施，同时增加免除租赁所得税（房屋交易所得税继续征收）。对住房租赁企业，根据行业经营特征核定包含增值税、房产税、所得税在内地综合计征方式（企业实际收入大部分为代收款，房屋没有进项税、装修行业大量人工费没有进项税），则建议综合计征税率为2%左右（实际收入50-70%为代收房租，15-20%为装修及其分摊，企业实际收入为所收租金的20%左右）。

研究美、日等国住房租赁行业，税收政策及其优惠是行业发展的充分条件，可以说，没有税收的大幅优惠，住房租赁产业就绝对无法快速发展，比如日本有50%的业主选择租赁房屋是由于遗产税和土地保有税的减免，还有25%的业主是为了获得稳定的收入来源（以减免所得税）。在我国房地产市场目前“高交易环节税负，低保有环节税负”的大背景下，住房租赁领域的税收制度，需要优先考虑租赁产业的民生属性、保障属性，适应人口流动、保护承租人利益和盘活存量资源、提升社会基层管理水平，才符合党中央“多主体供给、多渠道保障”的要求。

综上所述，房屋租赁是一个关乎亿万人口的行业，它一边连着租客群体的居住问题，另一边连着房东群体的资产问题，而这个行业发展还比较落后，今天暴露的税收和发票问题，只不过是巨大冰山的一角而已。租赁模式回收周期长，全行业回报率相对较低也是企业经营问题之一。另外，目前租售并举的政策还不够详尽，尤其是对于租客和经营企业来说，租购同权的法律依据依旧不健全，利好政策仍需要时间落实。林林总总，如果能从租房租赁税收政策着手，加大改革力度，加快推进建设并形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场指日可待。（冯伟 / 文）