截止目前的研究成果，中国住房租赁起源于春秋，成熟于唐宋，式微于明清，具有超过2500年的历史。正如太史公所称“究天人之际，通古今之变”，研究住房租赁发展的历史，可以给今天带来许多启示，其中最重要的是：住房租赁，既是是盛世的象征物，又是社会的稳定仪。随着我国社会经济发展，也出现了诸如房价过快上涨、社会公平有待改善等问题，住房租赁不仅仅是一个经济问题，也是事关社会稳定、社会公平等基础性问题。

中国住房租赁的发展历程

住房租赁即租赁房屋用于居住，是一种经济活动或经济行为，并非特制一个行业。该行为历史悠久，是人类社会经济发展的产物，伴随着人类分工、迁徙、城市化发展而发源和发展，近年来，被冠以“长租公寓”的称谓。相比于旅馆业，住房租赁行为主要特点为租期较长，在古代，有时候与旅馆业归为同类。租期较长（按今天的定义为一个月以上）是住房租赁与酒店业的主要区别——租期长则顾客类型、行为存在较大差异，租客是由于工作、学习、生活等目的而选择住房租赁，而非旅行、商务出行等短期目的。尽管在人类古代活动中并未做长短之划分，比如春秋战国各诸侯、贵族养士的“传舍”、“性舍”“代舍”，其属性均为长期住宿，又如孔子周游列国，其居住方式主要为借住，其属性亦为长期住宿。

就目前文献和研究看，规模住房租赁诞生于春秋战国，至汉朝住房租赁行为开始见诸于史书，《汉书》记载吕后时期田生＂如长安，不见泽，而假大宅，令其子求事吕后所幸大谒者张师＂，可见民间住房租赁行为已经出现，但处于早期阶段，《史记货殖列传》中记载了多种类型的商人，包括经营田地、运输、冶铸、放贷、贩盐、开矿等，却未见经营房屋者。

至唐宋，住房租赁发展进入成熟阶段，大量史书和出土材料表明，最晚至东晋时期已经形成了完备的租赁条款，包括租赁双方、中介、租期、租金支付方式、违约条款与今日几无差别，唐朝住房租赁被称为赁房、税舍、傲居、佣居、假居、徽赁、佣徽等，租客群体包括官员、工商业者、学员科考者等学习人口、僧道等宗教人士等、住房租赁已经成为非常广泛的社会现象，唐宋朝都成立了官方的机构租赁——唐之内庄宅宋之店宅务，唐宋时期史书记载的住房租赁极多，也是住房租赁兴盛的一个表现。

自宋以后，中国城市化反而萎缩，明清时期城市化率从南宋的22%下降到9%以内，清朝晚期只有6.9%，城市的败落导致了住房租赁的式微，男耕女织的经济结构、市镇化的城市结构让住房租赁失去了动力，日渐消落。直至改革开放后城市化再次发展，1985年前后城市化率突破南宋的22%，达到23%左右，预计2019年已经达到60%，随着城市化的高速发展，现代住房租赁产业也进入快车道，以长租公寓为代表的产业蓬勃兴起。

古代住房租赁的发展与启示

1. 住房租赁，毁于乱世、兴于盛世中期，是盛世的象征物

战乱期间，产权崩溃、房屋损毁、人口锐减，人民颠沛流离。新朝代的建立都是以势力重新分配，产权归零为代表的，往往贫富差距较小，人地矛盾较小，而且盛世初期人民注意力都在生产上，且对生活要求较低，故住房租赁的需求不足。比如西汉初年、唐太宗时期、宋朝初年主要任务在于修生养息、恢复生产，住房租赁产业并不兴盛。

盛世中期，由于经济发展，资产、土地、房屋价格快速上涨，同时人口快速增长，人地关系紧张，贫富差距加大。比如白居易《卜居》一诗记录“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。且求容立锥头地，免似漂流木偶人。但道吾庐心便足，敢辞揪隘与嚣尘”。宋代早期租金价格较低，随后逐渐上涨。政治经济稳定发展带来了住房租赁发展的重要推动因素：城市化发展、经济稳定、资产价格上升、人口上升、人民对居住品质的要求提升。住房租赁产业的兴盛，正是社会和经济处于盛世的象征物。

2. 住房租赁具备很强的民生属性，是社会的稳定器和压舱石

住房租赁不仅仅具备经济属性，而且具备极强的民生属性，是国家人口管理和人口控制的重要手段，也是民生保障的有效方法，在开明之君的年代，这种保障属性就发挥的比较强，有效抑制了租金价格的上涨，维护社会稳定、缩小贫富差距。比如东汉中兴肃宗下令“流人欲归本者，郡县其实禀，令足还到，听过止官亭，无雇舍宿。”即政府让无家可归的流民居住于官亭之中，免去他们租房的开支，帮助他们早日安定。唐中兴玄宗曾明确规定“自今以后，其所赁店铺,每间月估不得过五百文。”宋真宗听说店宅务要给百姓涨租金（复为增殖者夺赁），下诏书以表示反对（宋真宗大中祥符三年年月,真宗下诏规定“在京店宅务，自今以原额为定，不得辄增数划夺，违者罪在官吏。”），宋朝租赁已经分为高端租赁（私营民宅为主）和低端租赁（官办租赁），高端租赁价格随市场波动，价格悬殊（月租金4000-30000以上），但政府严格管控低端租赁市场，价格低（约为每月190-400文不等），而且经常有减免，体现了住房的保障属性。

3. 政府不仅实施市场管理，更直接参与住房租赁市场

唐宋两朝，尽管实行开放自由的经济策略，但在住房租赁却不排斥政府直营，自唐朝设立内庄宅使，管理官有房屋和田产并兼营出租，至宋朝，则成立了房屋租赁的专门机构店宅务，1017年管理房屋23300间，可见规模巨大（与庞大的房屋数量相比，并不追求收入最大化，年收入140093贯，约为中央财政收入的0.9%左右），除国家级租赁机构外，各地官府、军队、寺庙、学校均设立租赁机构，比如宋朝葛胜仲在《丹阳集》中统计，全国的学舍有 95,298 楹，房廊有155,454 楹。

政府之所以直接进入住房租赁，尤其是首都的住房租赁市场，一方面是由于基础房屋租赁行为，具有很强的政策性和保障性，另一方面与房源筹措有关，据考证，官方经营的房源主要来源为：国有存量房屋、在空地新建、在罪犯和负债者中没收、绝户所遗留房产以及捐赠，其中绝户和查没财产中，钱财收归国库，而房屋交由店宅务经营。以上类型都需要多个部门的配合，故国有经营有其必然性。

就我国来看，目前各地房屋管理部门可看做国有租赁经营机构，但存在房源获取渠道单一、退出机制不健全等问题，而学校等等机构的宿舍则存在数量巨大、质量低下等现状，还有非常大的发展空间。

总之，住房租赁事关社会稳定，是中国在完成全面小康之后的必然选项，发展租赁市场并非是因为发展落后，反而恰恰印证了我国发展进入新阶段。目前的租赁市场，完全体现了我国基本矛盾的转化，即“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。租购并举的市场体系，既是国家的选择，也是全球和历史证明的必然之路。