2017 年以来，在“房住不炒”、“租购同权”等政策导向下，住房租赁行业逐渐成为市场热点，包括房企、资本、长租公寓运营公司等在内的众多机构，都盯上了住房租赁市场这块蛋糕，纷纷跑马圈地、加码投资。过去几年，作为一个整体，长租公寓已经成为一个标准化的行业，且已经初具规模，形成多层次、广覆盖的供给体系。大力发展长租公寓对城市的发展而言无疑有积极且长远的正面作用，但是，对长租公寓行业来说，尽管有政策支持，但是，包括增值税、房产税等在内的税费支出仍是摆在行业面前的现实压力，如何实现盈利仍然是所有长租公寓企业不得不面对的行业性难题。在中国网地产趋势沙龙上，中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林就此发表了自己的观点。

各地政府发言等诸多关于发展租赁行业的宏观政策定调很多，但是目前各地微观落地的相对比较少。穆林提出，发展住房租赁是要顺应市场还是偏向社会保障，政府对租赁企业是要征税还是补贴，目前各地还没有定论。同时表示，开发高端服务式公寓应该是市场行为；发展养老公寓、保障性住房等应是是保障行为；青年公寓覆盖的群体最广，应是介于市场和保障之间，国家应给予一定的财政和税收方面的支持。

穆林表示，在2016年中国饭店协会公寓委员会成立之时的全国的公寓监控品牌总供给量在100-200万，如今统计约为500-600万，3年间供给扩张迅速。长租公寓的快速发展直接体现在市场上房东持有的空置房屋数量大幅度下降。同时，也大大缓解了供需矛盾，租金呈现稳中有降的趋势。这也使得企业营收因租金没有达到预期而陷入困境。我国国民收入每年涨幅约为6-8个点，但租金近两年涨幅远远达不到这个水平。加之近两年经济大环境下资金使用成本一直上升，企业营收便更加困难。穆林认为，长租公寓是回报率低、周期长的的产业，今年长租公寓企业规模增幅都严重下降，甚至出现了负增长。从中长期看，人口向重点城市集中趋势依然持续，住房租金价格上涨压力依然巨大，尤其长租公寓产业通过存量改造，将闲置住宅、低效闲置物业扩充为住房租赁供给之后，租金稳定的“预备队”已经消耗殆尽，未来的供给主要靠新增租赁土地和新增物业。与此同时，受2018年下半年长租公寓行业盈利能力下降影响，住房租赁投资增速大幅降低，未来2年供给增速将大幅下降。应尽快完善住房租赁发展制度，尤其是新增土地、资金和税收等长效机制和支持政策，以避免租金报复式反弹。要解决这些行业难题，需要政府出台政策，对企业进行鼓励和扶持。长期来看，长租公寓行业目前处在U型探底阶段，即将迎来黎明的曙光。

住房问题是民生问题，保障住房是各城市为解决百姓“住有所居”的重要手段。对此，穆林建议，保障性的公共租赁住房应向非户籍人口开放。同时解释道，北京、上海等热门城市可能会存在户籍人口居住问题，大城市保障住房政策实行的较早，目前保障性高。在非一线城市除过少部分近两年新落户的，长期居住的户籍人口很少存在居住问题，且房价相对较低，购买性也较高。同时提醒在政策实施中要警惕三四线城市近两年大规模新建保障房出现房屋过量的风险。

穆林补充道，目前国家也在积极推进住房租赁市场的财政补贴，在国内一些城市开展补贴试点，补贴标准是直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元，连续补贴三年。用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台与住房租赁市场发展相关的支出。补贴的次序是：首先是建立并完善住房租赁体制，其次建立和完善租赁监管与服务平台，最后是增加供给。也有一些城市例如广东，和某些大的企业合作共同完成住房保障，把保障性住房的分配权限一部分交给企业，配备给企业员工。这可以吸引企业入驻，给当地带来就业需求和税收，也解决了一部分住房需求。

最后，针对长租公寓的发展道路，穆林提出，在德国、日本等发达国家，税收制度是，房东直接找租客自行出租税收相对较多，对于租赁企业会相应减免税收。但是目前国内刚好是相反的，房屋租赁的最终业态是机构为主还是房东自租为主，主要取决于后续税收制度是否会改革。目前除能拿到政府补贴的部分集中式公寓企业企业外，大部分租赁企业举步维艰，若能免除企业一部分税收，缓解一些企业压力，市场定会发展向好。