北京“限竞房”遇冷:长期调控下新房供大于求

来源:中国经济网 2018-09-18 08:52:16

原标题:北京“限竞房”遇冷:长期调控下新房供大于求

在增加供应、对冲房价上有着重要作用的“限竞房”,近期在北京市场受到冷遇。

根据北京市住建委的数据,截至目前,北京市共有17个限竞房项目入市,供应房屋9684套,面积63.3万平方米。但仅有8个项目有网签记录,签约套数在1100套左右。按照这一比例计算,北京限竞房的网签率仅为11%左右。

中原地产指出,即使算上所有项目的真实销售(已签定书面购房合同,但尚未履行网签程序),这17个限竞房项目的平均去化率也不足4成。

所谓限竞房,是指以“限房价、竞地价”的方式供应土地,并开发的商品房项目。从今年6月开始,北京的限竞房项目大规模入市,并对新房供应结构带来较大冲击。但如此低的去化速度,令市场各方都始料未及。

由于限定了销售价格并进而压缩了项目利润,限竞房这一品类并不受房企的欢迎。但如今,“限房价、竞地价”已成为北京的主流供地方式,限竞房也成为北京新房供应的主体。北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为,抛开品质、区位、价格等表面因素,限竞房的遇冷,反映出北京新房供大于求的现实,新房市场将进入买方时代,这也是长期楼市调控的必然结果。

区域性供大于求

早在2010年,北京就率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点,即在限定商品房最高销售价格的基础上,竞争土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后,这种方式一度绝迹。

2016年末,“限房价、竞地价”条款再度回归,但比之前更加“完善”。商品房的销售均价、最高价均得到限制,土地拍卖也被设置了最高限价,部分地块还有配建要求。商品房用地的竞拍流程通常是:限房价——竞地价——地价达到最高上限——竞配建(保障房或自持商品房)面积——配建达到预设比例——竞高标准商品住宅建设方案。

从2017年末开始,这种改进版的“限房价、竞地价”成为北京土地出让的主流模式。以该模式出让的土地,从今年6月开始形成大规模住房供应,并被冠以“限竞房”的称谓。限竞房的套型面积多在90平方米以下,且有5年的限售期限。

根据北京市住建委的数据,截至9月16日,北京共有17个限竞房项目入市,供应房屋9684套,面积63.3万平方米。这些项目集中分布在房山、大兴等区域,房山区域的限价水平通常在4万元/平方米左右,大兴区则普遍被限制在5.2万元/平方米到5.5万元/平方米以下。

大兴区某限竞房项目销售负责人向21世纪经济报道记者表示,从蓄客阶段开始,情况就不顺利。“首期拿证的房源有700套,前面蓄客1000组,但陆陆续续流失了一半。到9月开盘时,才卖了200多套。”他说,在以往市场好的时候,蓄客量可相当于房源量的3-5倍,“开盘售罄”更是家常便饭。

他表示,和同区域的商品房相比,限竞房本身就有价格优势。作为首期入市的限竞房,已经刻意压低了价格,没想到销售还是不理想。

房山的部分限竞房项目也面临同样的问题,一些项目还传出降价消息。但截至记者发稿,相关房企并未确认有降价的情况出现。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示,限竞房去化率低的原因在于,短期内供应量过大,且项目同质化严重。“按照现有的供应情况,大兴区就将有16个限竞房项目,潜在供应量约7000套。”郭毅说,今年全北京新房月均成交量仅有2000多套,按照这个供应节奏,区域性供大于求十分明显。

据21世纪经济报道记者了解,在近期北京限竞房销售中,一组购房者参与3到4个项目摇号的情况,并非个案。部分项目蓄客数量的“水分”,正源于此。

对于产品的同质化,北京某房地产企业相关负责人显得颇为无奈。他向21世纪经济报道记者表示,当地价、房价、配建规模都被限定后,商品房项目的利润变得十分有限,加上限竞房的面积也被限制,开发商在产品上做文章的余地很小。“我们干的已经不是开发商的事,快变成‘代建商’了。”

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北京市共有17个限竞房项目入市,供应房屋9684套,面积63.3万平方米。但仅有8个项目有网签记录,签约套数在1100套左右,网签率仅为11%左右。
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