从南京上半年的整体环境来看，“四限”政策依然严格，土拍市场降温，楼市迅速进入淡季。但另一方面，随着人才落户政策以及公积金贷款额度的提高，一部分刚需人群的置业需求也得到了保障。

因此，尽管市场冷静，买房人的置业热情并没有受到太多影响。南京房企之间的竞争似乎也并没有减弱。那么，各房企间的排位又经历了怎么样的变数？今天下午，2018年半年度南京房企销售额TOP20榜单正式发布。

《房企销售流量排行榜》是指房企操盘口径的销售业绩，主要衡量房企的项目操盘和管理能力，即将所有自己操盘项目的销售额加总计算出来的销售流量，进行排名（如果合作项目的控股方控股比例达到51%及以上，项目销售金额全部计入控股方销售业绩）。

《房企销售权益排行榜》是指房企在所有的房地产开发项目中所占股权对应的销售业绩，主要用于衡量房企的资金运用和投资布局水平。

截止到7月2日，南京上半年销售权益榜单TOP5分别是万科、保利、中国电建、华润以及中海；

流量榜单TOP5分别是万科、中国电建、保利、华润以及招商蛇口。

从榜单来看，万科置业站稳上半年的流量榜和权益榜单头把交椅的位置，且与第二名的差距均达到10亿以上。万科大都荟、万科星荟、万科金域国际等口碑楼盘均在上半年有加推，合作楼盘方面，万科和昌金域东方、华侨城翡翠天域等楼盘也有加推动作，尤其是万科和昌金域东方，一次性加推房源700余套，热销持续几个月。不仅如此，在6月29日的土拍中，万科斥55.6亿巨资拿下江宁科学院地块，可见其企业实力。

保利地产在今年上半年主要有保利天悦、保利国际社区等楼盘加推，两个项目的去化成绩也非常优秀。此外还有保利朗诗蔚蓝、保利堂悦等项目的商铺、公寓等产品在售。

电建地产在上半年表现亮眼，冲进流量榜、权益榜前三的位置。目前，电建地产的在售项目大多集中在城北，电建中储泛悦城市广场、电建洺悦府、海赋尚城在上半年的销售数据都比较不错，可以说是稳扎稳打。

此外，中海地产在上半年仅有中海桃源里一个项目上市，首开清盘。作为高价入市的改善楼盘，中海桃源里也撑起了中海地产上半年的权益销售榜单。类似的房企还有华润置业，依靠第一季度华润国际社区的销售额（约27亿）也站稳了前五名。
 
而对比一季度的榜单来看，销售权益榜与流量榜均有较大的变动，部分房企如万科、保利等均在二季度发力，使得一季度领先的房企如华润、碧桂园等失去领先优势。

易居中国克而瑞南京机构点评如下：

2018年半年度金额榜的上榜门槛是12.21亿元，面积榜的上榜门槛是4.96万平米。

华润国际社区、中海桃源里、雅居乐滨江国际为半年度销售金额榜单前三，销售面积榜单前3排位有了明显变化，万科城霸主地位不动摇，华润国际社区、碧桂园S1秦淮世家排位分别下降1位，但依旧保持前三排行，高淳碧桂园、康利华府、荣盛鹭岛荣府、中交荣域陆续出现项目榜单中，进一步说明了南京主城客群外溢影响，远郊板块仍是南京投资热点。

调控高压下“马太效应”明显，市场竞争度颇高

从流量权益TOP20双榜单来看，权益榜单销售金额规模达到510亿，流量榜单销售金额规模达到562亿元，整体销售规模相比同期缩水。金额和面积排位首当其冲的是万科置业，其次是保利、碧桂园、电建等实力房企。

从TOP的房企门槛来看，TOP3的权益榜的门槛在38亿元，流量榜单的门槛在34亿元；TOP5的权益榜和流量榜的门槛均在28亿元；TOP10的权益榜的门槛在23亿元，流量榜单的门槛在27亿元；TOP20的权益榜和流量榜的门槛在16亿元。

TOP3房企销售规模有小幅度下降，但基本持平，TOP5-TOP20房企销售规模增幅同比有一定下滑，房企分化格局持续。

同时万科、保利、招商蛇口、银城、弘阳等房企流量金额高于权益金额，房企在收购、合作、入股等各种形式投资操作，通过管理操盘实现业绩的扩张，成为了目前突围市场的有效手段。

华润置地、中海、雅居乐等实力房企位列阵营前列，说明了一线及外来房企持续占据南京市场主流；不过本土房企占有率依旧很高，银城、苏宁环球成绩稳定持续上榜，特别是弘阳集团在提出了“千亿征程”后，排位一路上扬，稳占南京排行排位前十。

这样来看，大规模房企今年销售增长将不会放慢脚步，甚至加快了步伐。房企们在扩张当中“马太效应”十分明显，“强者恒强”的局面或将持续，而资源和市场的集中度也将为行业的规范化和升级提供更强的助力。

整体TOP20房企的梯度也十分明显，未来竞争度颇高， 但是从榜单数据来看，房地产行业集中化程度在进一步加深，大中型房企的规模逐日递增，品牌房企今年的销售目标完成问题应该大不。

市场销售规模下降 “去地产化”成趋势

TOP3-20房企间销售规模均呈现1-16%的下滑，门槛竞争度加大。还有一重要原因是以龙头房企在列的“去地产化”理念提出，也影响了榜单排位数据。

纵观全国房企和典型房企“去地产化”趋势明显。万科董事会主席郁亮在近期的股东大会表示，万科未来不应该是地产公司，要把地产两字去掉，这样更符合万科未来的定位；同时合景泰富也计划更名为合景泰富集团。不难发现，目前房地产政策逐渐收紧，南京的政策环境严格执行，以传统房地产为核心的房企必须降低传统房地产业的比重，发展创新业务。“去地产化”是为了转型升级，来适应市场的发展，也将更好反映该集团的业务扩张策略。

（部分内容来源于易居中国克而瑞南京机构）