今年 贵阳楼市看老城

来源:贵阳晚报 2018-01-31 13:20:05

2017年,贵阳老城区楼市,利好不断!

2018年,贵阳老城区楼市,令人期待!

近年来贵阳观山湖区及各个城市近郊区域房地产市场异军突起,无论是产品的丰富性还是均价都大有盖过老城区的势头。

确实,受土地供应的影响,近年来贵阳老城区楼盘供应呈现逐年减少的趋势,选择面窄、价格居高使得越来越多的置业者将目光投到新区及近郊区域。然而2016年以来,贵阳老城区楼市经历一段调整后,出现不少新动向,特别是刚刚过去的2017年,在一系列重大利好政策的带动影响下,在城市框架不断拉伸的背景下,老城区楼市不乏可圈可点的表现,频频出现热力回升的节奏,老城区楼市焕发出勃勃生机,可以预计,新春之后,老城区房地产市场必是值得期待的板块。

贵阳人置业仍难割舍“老城情怀”

曾几何时,贵阳人的置业目光总是集中在以南明区、云岩区为主的老城区,除了难以割舍的“老城情愫”,老城区作为贵阳传统的中心区域,其商业氛围浓郁、生活配套完善、教育资源成熟,进而形成了得天独厚的居住氛围,是很多贵阳人置业重点考虑的区域。尽管近年来,观山湖区楼市发展日新月异,花溪、乌当等近郊板块的生态资源优势越发凸显,但是仍然有许多置业者对老城区情有独钟。

在小十字工作的刘先生近期正在等待位于次南门附近的某高层住宅项目推出的产品,向置业顾问打听下来,住宅产品的价格预计在1.5万元/平方米左右,虽然以这样的价格在新区或近郊可以买到户型更大、密度更低的产品,但是,在刘先生看来,在工作地点周边置业,可以大幅降低上下班路途中的交通成本和时间成本,这也从一定程度上保证了现有的生活品质,所以他们一家从未考虑在老城区之外或较远区域置业。而且刘先生认为,虽然当前老城区人口密度大,房价也相对较高,但是价值决定价格,老城楼市的吸引力仍然很大,他在看盘过程中走访的很多老城项目都有“不愁卖”的感觉。

此外,一些因旧城改造而需要重新换房的人群也倾心于老城区。家住中山东路的徐阿姨去年因房屋征收面临重新置业。“很多人都说像我们这样退休的不一定非要在老城区买房,新区环境好,房价也更合适,但是我总觉得在老城区住习惯了,曾经的生活圈子都扎根在这里,出行访友各方面都更熟悉,哪怕只能买个小户型住起也舒心。”最终徐阿姨用到手的征收款选择了北京路上的一套两居室住宅。

记者在对老城区项目的采访过程中了解到,目前热衷于在老城区置业的购房者多以本土贵阳人为主,除了居住习惯的影响,相当一部分置业者所看中的往往并非产品本身,而是产品之外的区域价值和生活状态。

贵阳知名地产策划人罗方方对此分析表示:“众所周知,老城区的楼盘保值、增值性较强,而且根据‘疏老建新’的城市定位,一环内已不再新增住宅用地,稀缺性决定了价值所在,一方面表现在开发中心区楼盘相对而言去化率比较高,另一方面相当一部分置业者为了实现资产保值,会更倾向于选择老城区的住宅产品。”

老城区楼市迎来多重重大机遇

长期以来,在疏老城、建新城政策的指导下,贵阳老城区楼市显得比较平静,每年楼市新增的供应量十分有限。2017年,贵阳老城区改造进入了一个新阶段,多项重大政策的出台和重大工程的启动,将使老城区的面貌再次发生历史性改变,同时催生老城区新的需求量。

利好一是贵阳老城区多项重大交通基础设施的开建或建成,使老城区的核心区地位进一步巩固,交通拥堵状况得到极大缓解。2017年1月,贵阳市中环路实现通车。该路全长29公里,为城市快速通道,缩短贵阳市一环与二环交通转换距离,实现贵阳北站、火车站、未来方舟、望城坡、花果园等片区快速通达。这条路的开通,对缓解老城区的拥堵发挥了重要作用。

2017年12月初,贵阳启动建设“人民大道”工程项目。该项目将与轨道交通1号线并行建设,形成一条贯穿整个贵阳城区的南北“新走廊”,解决道路联通和出行换乘问题,消息一发布,立即成为许多市民茶余饭后谈及的话题。按照规划,人民大道将穿越南明区市府路、都司路、贵惠路、青云路、火车站等核心路段和窗口地区。目前,相关地段的拆迁工作正在稳步进行。

2017年12月28日下午三点,贵阳轨道交通1号线观山湖段正式通车。今年1月22日,随着喷水池站最后两节钢轨连接,贵阳轨道交通1号线后通段(贵阳北站至小河停车场)完成轨道铺设工作,1号线实现全线“轨通”。预计在2018年年底全线开通试运营。

这些都在改变着老城市民的生活现状,老城区的交通状况将进一步改善。市民在老城区置业,交通出行将有多项选择。

利好二是老城区旧城改造进入新阶段,多项重大政策的出台,描绘了未来的美好蓝图。

2017年11月,贵阳市城乡规划局官网发布消息,云岩区六广门体育文化综合体及周边棚户区改造项目、盐务街特色创新功能区棚户区改造项目进行了规划条件调整公示,这标志着老城区棚户区改造已提上日程,这两大老城区黄金地块将迎来新生。

此次,云岩区将依托盐务街和六广门两大棚户区改造,实施盐务街特色创新功能区、六广门文化体育综合体两个试点项目建设,打造两大综合体,涵盖的物业类型包含体育、文物古迹、商业、商务、居住、污水处理厂等功能。

2017年12月底,《贵阳市加快城市“三变”改革推进棚户区城中村改造实施方案(试行)》出台,明确到2020年,力争基本完成2231万平方米棚户区城中村改造。

根据《方案(试行)》,贵阳市将通过实施“三变”改革,促进城乡要素双向流动、融合发展,联股联业、联股联责、联股联心,让低收入困难群体实现解困发展,让全体市民共享城市改革发展的成果。

《方案(试行)》中明确了贵阳市推进棚户区城中村改造的时间任务表:2018年实施棚户区城中村改造58931户,938.07万平方米;2019年实施棚户区城中村改造48466户,661.11万平方米;2020年实施棚户区城中村改造48048户,631.31万平方米。

这些年来,贵阳棚户区改造一直在进行,此次市政府印发文件,明确棚户区改造的推进方式,将未来三年的任务明确分解,这是第一次。结合六广门、盐务街地块改造的启动,这标志着贵阳棚户区改造开始向老城区核心地块推进。这对老城区楼市的影响今年就开始显现,老城区将出现更多的棚户区改造地产类项目,楼市供求关系随之变化。

利好之三:今年1月初,国务院批复了《贵阳市城市总体规划(2011—2020年)》。

该《规划》明确,旧城范围主要指老城区,北至顺海公园、鹿冲关森林公园,西至黔灵山脉,东至南岳山、东山、相宝山,南至湘黔铁路,重点更新改造范围是由北京路、宝山路、解放路、浣纱路、枣山路围合的人口、建筑、功能高度集中区域,总体目标是围绕“降低人口密度、降低建筑密度、增加公共绿地、增加公共空间”的要求,建立旧城更新和新区建设联动平衡机制,引导功能向新城区疏导,人口向新城区聚集,严格控制老城开发强度,提升人居环境质量和景观风貌特色。

该《规划》与贵阳市政府的思路吻合,相信在该思路指导下,必将推动贵阳老城区又好又快发展。

多点开花 盘点老城区值得期待的项目

2018年,贵阳老城区楼市将会有多个新项目开盘或启动,楼市供应量将迎来一个新高峰。

恒丰碧桂园·贵阳中心:恒丰碧桂园·贵阳中心位于南明区核心区域,河滨公园旁,东临瑞金南路、中天贵州文化广场老剧院,南临瑞花巷、瑞花广场、西临花溪大道,北临省总工会,项目预计今年开盘,同时即将推出精品公寓,均价20000元/㎡。

碧桂园·星作:根据贵阳市规划局公示显示,该项目位于贵阳市南明区遵义路95号(浙江商城),项目地处遵义路以东,解放路以北,尚义路以南。地块编号25-05-10(用地性质为商业用地,兼容住宅)。用地面积:53378.88平方米,总建筑面积:273842.79平方米,地上建筑面积:206699.12平方米,地下建筑面积:67143.67平方米,建筑密度:22.32%,容积率:3.87,绿地率:30.88%。该项目住宅今年将开盘。

万科翡翠滨江:项目地处南明区太慈桥新发装饰城对面,艺校立交旁,靠近花果园商圈、火车站商圈。去年12月15日,万科翡翠滨江城市展厅在亨特国际广场、鸿通城开放。作为万科最高端的翡翠系作品,旨在打造匹配主城高度的滨河景观与生活。

贵阳壹号:在市中心区贵阳老百货大楼原址上新建。项目由5层地下空间、9层地上商业裙楼及45层办公塔楼组成,建筑面积约20万平方米,是城市中央超高层大型商业、商务聚合体,大十字商圈的新地标。项目负5层——负2层为停车场,可以提供约1100个停车位;负1层——9层为7万平米的大型主题式潮流购物中心,10层——55层约9万平米为超甲级写字楼。贵阳壹号今年将迎来大十字产权铺的首发。

金龙·滨河湾壹号项目位于青云路与解放路交会处、滨临南明河,占地8271㎡,建筑面积为66811㎡;是贵州金龙集团倾力打造的主城区地标项目。

此外,施格名门、馨月港、鸿基君临天下三期、恒立南岳大院、保利凤凰湾等老项目也有房源销售。此外,老城区多个地块棚户区改造的项目也将启动。

老城地产项目趋向高端化

贵阳老城区虽然面积不小,但是部分社区人口密度达到5万人/平方公里以上,超过国内不少大中城市。贵阳老城区较高的人口密度,加之棚户区改造的大背景,预计今年贵阳老城区楼市将呈现几大特点。

一是在建新项目会增多。伴随着旧城改造的步伐,未来老城区将会出现多个新项目,这将为市民提供广阔选择。

二是单体项目开发量不会太大,一般会在30万平方米左右。因为城市整体规划的调整和城市发展的需要,不会再出现像花果园那样的巨无霸项目。

三是新盘房价仍有上涨空间。一方面近几年花果园、未来方舟等超级大盘从很大程度上对贵阳整体房价的调整起到了平抑作用,另一方面观山湖新区的火热开发及城市周边一些大盘项目的涌现,对购房群体的置业方向产生了疏导效应,因此贵阳老城区房价在2017年春节前基本维持在稳步上行攀高的水平,2017年,在全市房价上涨的大背景下,老城区房价上涨较快。目前老城区在售住宅产品价格一线内核心地段价格已破“万”,如地段优势较为明显的均价在1.5万元左右。与此同时,即将推出的一些新项目,受到地段稀缺价值及产品本身定位的影响,在价格上有望迈上新高。

四是项目定位趋向高端化。老城区尤其是一环内土地价值的稀缺性决定了未来区域内住宅产品的方向将不断趋向高端化,项目的品质会有大幅度提升。

“目前,老城区可供开发土地日渐稀缺,极高的土地征收成本也令开发商拿地更加谨慎,在这样的前提之下,会有越来越多的开发商通过提升产品品质来实现土地价值的更大化,而且从目前全国省会城市中心城区的房价水平来看,贵阳老城区房价尚居于‘洼地’位置,因此上涨空间较大。”贵阳迎合地产策划公司刘涛表示。

老城楼市,再次出发。从近阶段老城区房地产市场的表现不难看出,老城区在大贵阳极速扩张的过程中,已经逐渐成为以商业为主的生活板块。对于房地产领域来说,尽管老城区的土地资源稀缺、格局不大,然而地段仍是最大价值,加上近年来“疏老建新”的变化,进一步优化着老城区的生活条件与城市环境,令老城区楼市前景看好。

本报记者 商昌斌 余珉琨

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近年来,观山湖区楼市发展日新月异,花溪、乌当等近郊板块的生态资源优势越发凸显,但是仍然有许多置业者对老城区情有独钟。
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