盈怀商业总裁  喻浦阳

喻浦阳：我之前在万达服务了8年，加入鑫苑的时间很短，也就是9个月的时间。这9个月的时间内，我对市场的状态进行了一系列的分析。既然是要引领一个新的公司在这个行业里面要去做出一番事情来，起码我得对标。国际上我得对标日本、韩国、英国、新加坡，在国内我肯定要对标这些大型的企业。本身在万达出来，做了很长时间万达商管的工作，另外在非凡也做的一段时间，都是分管下面的一些业务。

给大家汇报一下，我刚刚在鑫苑大都会西安这个项目做了一个科技节启动仪式。我做的这个项目叫做智慧生活邻里中心，首先它是智慧的，其次它是邻里的，这是未来商业我要着重去走的一条路。

日本今年开了70个购物中心，有25个是1万方以下的。1万到3万方的大概是33个，剩下的都是5万方左右，分布在不同的城市、不同的位置。什么叫邻里中心？日本现在基本上做到了精细化的对标社区来进行精细化的定位和服务，做小盒子。这是今年我刚刚了解到的。

说最后一公里有点多，我讲讲最后100米，这就是未来中国商业地产发展的趋势，我就在你的家门口。如果还是像以前那样盲目的郊区拿地跑马圈地搞住宅开发，噱头已经过去了，这个时代已经不适合了。

中国有很多的企业分成几个板块，一是很专业的做购物中心的，凯德、大悦城，包括很多香港的机构。他们十年磨一剑，三五年开一个购物中心，你没有办法撼动他，他的品牌、他的服务、他的位置、他的精细化管理。人家在选址方面就会考虑到未来的发展。

还有一种是跑马圈地为了卖房子做商业地产的。那个年代还没有精细化的时候，大家愿意这么去想，一个城市一个中心，就是为了卖房子。商业地产就是因为这样的一些企业为了快速的扩张，盲目的做大，造成了今天无休止的争斗，大家都是恶性竞争，特别是在沈阳。沈阳是一个商业的坟墓，开一个死一个，因为太多了，陆续的很多城市都会出现饱和、同质化竞争的现象。在中国北上广深，包括刚刚说到的成都。人家问我哪儿的商业最多，我说成都最多，成都有全世界最大的，有最厉害的SKP，有环球中心IFS，还有春熙路商业，还有太古里。只要你想得到好的都在成都，而且小的是数不胜数。

这样的一个环境，大家都是盲目的去做商业，到最后肯定会有一个洗牌。洗到最后谁活下来，商业离不开的是人，哪儿有人哪儿能活下来。就是把博物馆、科技馆、艺术馆搬进去，最后还是回归到人，人对商品的喜欢。中国在发展的时候，又出了一个非常厉害的催化剂，要把中国的商业地产干死，就是出现了马云和京东，占了全国电商的80%。2012年到2013年是一个分水岭，我记得2013年我在万达招商的时候就已经很困难了，零售基本上该死的都死了。谁不希望自己家门口有一个邻里中心，穿着拖鞋水裤就能带着孩子去玩，谁愿意开车堵车去购物中心。

邻里中心不是小和大的问题，而是它是一个业态的规则。比如天通苑，天通苑的邻里中心那就得十几二十万平方。我们做零售的，受线上冲击太大。所以，未来商业地产的发展，要便利意识更强、体验更好，能够取代未来购物中心的发展趋势。