孙彬：刚才提到了社区商业、新零售，每个人做的东西不同，都觉得自己做的是特别好的。因为中国的市场跟别的市场不一样，很大，有很多不同的城市，北上广深也是不同的，上海是一个非常时尚的城市，未来可能要跟纽约去比的。北京是互联网人才聚集的城市。广州和深圳可能是有其他特点的城市。这些不同的地方这些人的消费习惯差异是非常大的，北京核心区的消费跟周边的消费，以前我们会觉得差别很大。那么为什么我们觉得社区商业是有机会的？因为城市越来越拥堵，大家的时间越来越宝贵，我不会花那么多时间去到购物中心进行集中的采购，可能我的需求通过社区商业和网购就能解决。这些年有很多品牌也在开很多的社区店，最典型的就是优衣库，这些品牌的支撑本身也给了社区商业很大的机会。

是不是社区商业才有机会，大的商业就没有机会了？不是的。因为我们面对的市场是很大的市场。先不从市场的角度来看，先从人的角度来看，线上线下的关系我们就讲苹果店。你买iPhone的时候是不是在苹果店买的，不一定，可能是代购，可能在香港买的，可能在美国买的，可能在官网上直接买的，你会不会去体验店看？肯定会。

我们消费，一方面需要体验去摸到产品本身。手机不是钻石，不是几万块的包，不是因为它贵，因为它的成本高我们才要摸到，而是本身物要与人进行触碰它才有温度。电商冲击商业的时候是在2013年、2014年，那个时候做实体商业的人是很慌的，所以我们开始做APP。包括王府井很传统的百货店，也都在做APP，在做线上商城。所有传统的商业地产都在做新的尝试，那种尝试是一种非常焦虑的尝试。因为实体商业这个行业太舒服了，大家都说地产赚钱容易，但是我自己切身的感觉，在地产做营销的人，在地产做市场的人，跟在百货公司做市场的人，状态差的太多了。在地产的人非常的焦虑，可能一年卖很多钱，一说数字很大，但是其实在这个行业里面从业的人，他们的工作强度、他们的节奏是非常快的。再看实体商店的人，去看最早的百货，大家在2012年、2013年感受到冲击之前，生活是非常舒适的。那个时候是商品市场在主导，是品牌求着商场我要进你的店，可能要送点礼才能进去，进去以后还要给推广部送礼。因为资源信息是缺失的，得先挂个广告牌，才能传递到客户那边去。但是2013年、2014年这个市场变了，开始有电商了，开始有了新的尝试。所以，我觉得电商的出现对商业地产来说是一件非常好的事，让大家改变了温水煮青蛙的状态，让这个市场变成了有竞争的市场。

在这样的市场下，才有可能会出现很多新的东西。也就是从那个时间之后，才会出现很多很特别的项目，比如双十一，比如很多人开始做社区商业，开始思考我们的商业是不是分不同的类型辐射不同的人群。因为商业是一个非常细的事，我们之前在做百货的时候，那个时候我们是对着商品的，因为没有办法，我们是直接采购商品的，经营者是有钱压在那儿的，所以那个时候我们关注的是商品。开始做购物中心以后，变成了包租婆性质的，我只要把场地给你就行了。所以，我们想着做活动，把人拉进来，拉来的人有没有转化为消费。他跟开发商的利益不是非常的相关，所以我们没有那么关注的这件事情。

往前走，走到最后我们发现我们很关注人有没有到店，这些人有没有产生消费，商户活的好不好，我们也会关注，但是没有那么直接。最核心的是我们流失掉了对商品的管理能力，同样地位的两个牌子，可能辐射的是不同的人。对于一个场来说选择什么品牌，不是单纯的给租金的问题，而要看更细的指标。来我这儿购物的人到底是什么样类型的人，是平时喜欢听音乐会的人，还是平时喜欢听草莓音乐节的人。

零售除了线上线下互相的冲击，也包括新零售概念进来之后，实体商业的人是越来越往下扎的，往下沉淀看我的客群是谁，我的商业类型是谁，我该怎么样做，这是一件很好的事。今年开始说所谓的新零售，所谓无人化，发现这个行业的人没有之前那么焦虑了，我不是很着急的去做APP，不是很着急的去做一个无人货架，也要赶上这个风口。而是考虑无人化可不可以在我的商场里匹配一个，我们是能够享受到它的福利的。

以前实体商业是人员成本非常高的行业，客服有那么多人，维修部有那么多人，有哪些是可以通过AI技术去解决的。如果我们能够以技术的模式来解决，成本就会降低，成本能够降低，在我的mall里哪些东西是最核心的，哪些东西是不能被技术取代的，这是我的mall的核心竞争力，也是我要给消费者呈现的东西。所以，线上线下，各种不同类型的市场对行业的冲击，其实是一件好事。