原标题：抵押过的房子既出租又出售 引出问题一堆

在现实的房屋买卖过程中，往往会存在房屋买卖、租赁和抵押权利竞合问题，那在目前的法律框架下应该如何处理这个问题呢？下面我们先来看一个案例： 王某因经商需要，于2014年8月向徐某借得人民币80万元，并以其自有房屋作抵押，但没有进行抵押登记。同年11月份，王某又将该房屋出租给李某，租期2年。2015年3月，王某因无力偿还债务，就将该房屋卖给周某，周某要求李某搬离房屋，李某以租期未到为由拒绝搬离，同时，徐某也提出自己是该房屋的抵押权人，认为该房屋买卖合同无效。

1.买卖与租赁二者权利竞合的处理。

《合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁原则”。这一法律规定旨在保护承租人的利益。

 2.抵押与租赁二者权利竞合的处理。

《担保法》第四十八条：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。上文中的案例符合先租赁后抵押这一情形，适用法律与司法解释的相关规定。

 3.买卖与抵押二者权利竞合的处理。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。 也就是说，本案中徐某虽是房屋的抵押权人，但由于没有对抵押房屋进行登记，其权利是不能对抗房屋受让人周某的，但可向抵押人主张赔偿责任。

（来源：金华新闻网）