商业地产向来是对开发商资金链的巨大考验，资产证券化被视作应对之策之一，其中房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段。随着政策环境的日趋宽松，一批地产商开始纷纷尝试REITs。

近期，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批，这款以万科前海企业公馆租金收益权作为标的的产品发行规模30亿，被视为公募REITs探索的破冰之举。此外，万达金融联手快钱推出的众筹理财产品“稳赚1号”，苏宁云商将公司旗下11家门店资产转让给中信金石基金管理公司，成立私募投资基金，从而盘活40亿资金，同样也是类REITs的一次探索。

不过，在很多业内人士看来，目前市场上的各种REITs，都并未触及本质，仅仅是开发商融资、营销手段的变种，有的更接近于债权、资管产品。就目前的房地产市场状况、法律建设环境而言，中国大规模推行REITs为时尚早。

地产巨头先行一步

“持有型物业占用资金量大、时间长，对开发商来说是巨大的资金考验。如何退出，一直是开发商的一大难题。”旭美商业地产研究中心总经理陶勇在接受记者采访时表示，长久以来，除了零散出售或整栋卖给机构投资者之外，几乎没有更好的退出渠道，商业地产项目的金融化属性偏弱，使得很多开发商在拿商业项目时心存顾虑。

开辟新的退出渠道，正是持有型物业资产证券化探索的意义所在，万科与万达两大地产巨头率先迈开了探索的步伐。6月8日，鹏华基金管理公司申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”正式完成注册，标志着公募基金投资范围拓展到不动产领域。这只国内首只公募REITs的资产证券化对象是万科前海企业公馆的租金收入，管理人是鹏华基金，托管人是浦发银行，4月底正式被证监会受理。

此前一天，即6月7日，万达和快钱推出了众筹产品“稳赚1号”，投资门槛为1000元，期限为七年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%。由于认购起步价只有1000元，以发行规模数十亿计，这个众筹产品将大幅突破私募200个份额的限制。对此，有接近万达的人士表示，上海自贸区给予了万达特别支持。

“我们将连发两期，预计一期50亿。如果收效良好，不排除万达今后就不会再和外部投资机构合作，可能商业地产就只和内部的快钱合作了。”在万达董事长王健林看来，“稳赚1号”其实就是一个准REITs，待有关部门一批准，这个公司（基金）可以上市，变成公募而不是私募，就是真正的REITs。而在万达本身的产品介绍中，“稳赚1号”最终的退出方式也是以REITs形式上市。

事实上，早在万达和万科之前，零售商业巨头苏宁在今年年初已在此领域小试牛刀。去年12月16日，深交所发布消息称，华夏资本管理有限公司“中信华夏苏宁云创资产支持专项”计划正式成立，并将在深交所挂牌。12月19日晚间，苏宁云商发布公告确认，已经将旗下11家门店物业的相关资产权益，全部转让给该专项计划。

据了解，此次苏宁云商以11家门店资产为目标资产，作价43.42亿元，通过专项计划、私募基金等载体和交易结构设计，首次将商贸物业纳入证券化标的，使投资者获得物业租金和资产增值收益。这被业界视为REITs发展的一次创新尝试。