尚不是真正的REITs

在很多业内行家看来，万科、万达和苏宁的资产证券化尝试都是有益的探索，但离真正的REITs均尚有距离。

上海同策房地产咨询股份有限公司董事长孙益功表示，目前市场上所有打着REITs旗号的产品，实际上都是类REITs，因为它仅仅只能成为开发商缓解资金压力的融资渠道，并非退出渠道，更像是一种债权产品，最终物业产权仍在开发商手上，何谈退出？

“事实上，万达的‘稳赚一号’更像是一个众筹产品。它的优点是投资门槛低，缺点是投资时间较长，而且私募基金的份额不能超过200个，其在准REITs权证交易平台，突破了200份这个限制，可以说是特事特办。”陶勇认为，万达的“稳赚一号”有其特殊性，并不能算是真正的REITs。

睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦也认为，万达的“众筹+回购”模式实际上是营销手段的变种，优点在于可复制、可打包、起点低，但没有金融机构托管，实际上不过是房企自行融资的一种方式。

而苏宁云商的资产证券化尝试，更像是一次打包整售。按照苏宁的模式，是将公司旗下11家门店资产转让给中信金石基金管理公司，作价不低于40亿元，成立私募投资基金，公司在实施过程中与中信签署长期租约，以稳定的租赁价格持续经营门店。“对于苏宁来说，这种模式最大的好处是能让苏宁一次性获得大量现金，盘活沉淀资产，符合其轻资产的目标。但苏宁的打包转让门槛较高，资产流动性低，且很难享受到税收优惠。”陶勇表示。

相对而言，万科鹏华前海基金的模式比较接近真正的REITs。虽然万科前海REITs仅以租金收益权作为标的，且设定了8年的存续期，但其公募性质的首度尝试更接近真正的REITs，投资者可以在二级市场进行交易，交易门槛为10000元。“产品的公募化，使得持有REITs产品份额的投资者从少数私募投资变为多数投资者，这是前海万科REITs的主要意义。”中国REITs联盟秘书长王刚表示，该款产品的获批，将激发其他开发商和公募机构投身REITs的热情。