朗绿科技总裁  陈栋梁

当代置业执行董事、总裁  张鹏

奥伦达董事长  王仙山

泰禾集团副总裁   沈力男

葛洲坝地产总经理助理  徐海伦

金地集团华北区副总经理  遇绣峰

天恒置业集团地产事业部副总经理  常世芳

亿翰智库中国上市房企研究中心主任  张化东

现在我将话筒交给蔡秘书长，期待各位的精彩讨论。

蔡云：亲爱的同行、各位嘉宾们，大家下午好！今天有几个议题，我想给各位嘉宾充分的时间来讨论，给他整块的时间表达自己的观点更好一些。

岁末年初是每年总结去年展望明年的时间，红榜已经有八年历史了，房地产协会很支持这项活动。去年、今年包括2016年整个市场发生了巨大的变化，过程中我们政策出台了将近100多个，再把各个城市算上，可能几百个政策了。这种情况下，作为房地产行业来说，首先是落实十九大精神，多主体的供给，多渠道的保障，租赁住房、保障体系都是我们要做的工作。今天在座的这些企业，特别感谢中国房协在2008年的时候居然在市场中成立了商业和旅游地产专业委员会，过渡到商业、文化、旅游、特色小镇等等，多元化的发展。各位都是精英和翘楚，我把时间留给大家。

我把议题说一下。

第一，各家企业在新时代当中有什么战术上的新作为？是否进入细分领域？同时我们在商业、旅游、文化及特色小镇上有什么样的动作？

第二，在租购并举情况下，除了开发住宅以外，开发企业怎样在持有运营当中获得经验和业务投资？

第三，大家整体水平都发展了，怎么异军突起？

陈栋梁：非常荣幸。大家好，我是来自朗绿科技。朗绿科技是朗诗地产的兄弟公司，我自己的工作经验是在朗诗做了十年，我们希望把我们的绿色实践、绿色技术在行业进行推广。

十九大之后，地产绿化非常明显，现在跟我们沟通的机会非常多。从房地产行业来看，到了一个新的阶段，环境发生了很大的改变，我们也从当年的住宅需求不能满足的情况下，到了有问题都能解决，大家越来越追求好产品的阶段。从我们这么多年的经验和市场调研来看，之前对住的问题的解决，离得非常远，环境发生了改变，但是有一件事情是可以一直做的，就是围绕着客户的需求去做事情。

我们的产品从早期的从无到有，到了后面是做越来越多的改善。从看得见的景观、更好的装修等等来满足客户，但是有一些看得见摸不着，但是有一些基本素质没有得到很好的满足。比如现在大家对PM2.5很关注，在我进入行业的时候，我们说PM2.5是非常潮的概念。我们对于看不见的甲醛、VOC包括室内的湿度超标，包括北方在冬天采暖的时候，室内过度干燥，造成身体不适，包括对孩子健康的影响，这种问题都远远没有得到很好的解决。

所以不管行业怎么来看，我们要围绕消费者的需求做事情，才会更多的得到客户的认可。

对我们朗绿而言，我们一方面是对基础的安全、健康、舒适的住宅来做事情，另一方面我们把更多的精力花在对于智能设备、环境监测等等，让消费者的房间更加灵动。不再需要我到了一个房间之后，要花很多时间去研究开灯、开空调等等，而是你到了一个房间之后，它会自然而然的调到你需要的温度、湿度等等。

环境变化了，但是对我们要求也更高了。我们的科技一步一步的创新，让更多消费者得到更好的生活体验。

王仙山：我是来自奥伦达部落特色小镇，我们做事情跟很多同行做得不太一样，现在讨论很热的话题叫“房子是用来住的，不是用来炒的”。我们的房子既不是用来炒的，也不是用来住的，是用来玩的。这是我们干的事。

另外还有一些朋友问，你们部落大概有几十户？我说你为什么要问几十户呢？不问几千户呢？他说部落大概都是散散落落的。但是我们这个实在是几千户。虽然有人说奥伦达部落是中国四大神团之首，圈里有这种说法。但是我们认为我们最愿意接受的是，中国的南方有一个丽江古城，北方有一个古崖部落，我更愿意接受这样的描述。为什么呢？因为丽江是一个艳遇的地方，开玩笑，当然也可能真有这么回事。但是我们这个部落是承载幸福的部落，规模大致差不多，现在也成为中国最大的别墅度假区。

在地产细分过程当中，我们要做的事情有三个。

第一，房子不是用来住的，也不是用来炒的，是来玩的。玩什么？我稍微提一下，也可能是我们自己的建议。人的工作很多时候是被逼的，我相信很多人都会有这样的时候，一上班的时候就很纠结，有个假期综合症，放完假了一上班就很挣扎。但是在我们这里，一去到部落，度假就开始。我们员工说，一上班就是度假开始。

第二，人的集中需求是在一步一步提升的。地产不管从物理形态到设备设施的添加到运营，是持续不断的提升。所以我完全不能同意说地产到了拐点、到了瓶颈。因为人的需求在这儿，你就满足需求就可以了。

第三，很多人会问怎么去奥伦达部落？现在还好，以前确实很难，因为我们没有做过任何牌，但是竟然成为中国最大的别墅度假区。但是这些人是什么诉求呢？就是高品位、高收入、高学历的人一个一个扎堆，扎过去的。我们现在在做的事情是健康与养老系统，虽然我们自己觉得没什么，但是中国奥伦达部落在中国养老地产里面已经排了第一位了。我说你先别这么说，你告诉我有什么感受？他说人的需求并不是说你的马桶、你的适老设施怎么样，而是说他的心灵怎么样，他能不能愿意去你那里，意味着你塑造的氛围够不够。我说你要这么说，我们还要照着你期望的方向继续做深做透。给了我们一个方向，我们很坚定的要在新的定位上，就是养老、适老的定位上继续发挥我们的优势。

当然我们需要学习的东西很多，像朗诗集团，中城联盟里有好几位老大哥都做得非常好，我们只是在心灵地产、幸福运营和健康体验里做了点事情，欢迎大家来指导。谢谢。

张鹏：谢谢主办方的邀请。坚持比选择更重要，因为红榜做了九年，非常非常不容易。我谈谈刚才您讲的几个话题。

从当代对未来市场的判断，我们作为一个地产企业，其实就干好两件事，一个是生门，一个是命门。钱你拿到了，就能继续发展。但是这种过去的传统开发模式，确实在悄然发生着变化。我们对地产的判断这几点：

第一，绿色化。凡是跟绿色相关的都是趋势。

第二，金融化。大家都不愿意重金，自有资金越少越好，其实我们在加拿大也收购了15个养老地产，没在上市范围内，自有资金只出了5%，剩下都是合作伙伴和基金的钱，所以国内地产商也在往这方面走。

第三，科技化。科技已经把地产的全流程全部穿透了，从设计开始，从第一步开始，到了现在科技化、智能化的生产工具，一直到后面的运营管理等等。现在我们做了一个大数据平台，把所有项目的水电煤气实时回传到集团信息中心，这些都是科技化的体现和实践。

今年我给公司定了这么几个字。叫做“原绿湛蓝，无界四维”。

简单解释一下，“原绿”，一定要建立起自己差异化的竞争力，你有跟别人不一样的狩猎手段。所以规模一定是第一原力，但不是唯一原力，这是我们的一个认知。所以绿一定要绿下去，从头绿到尾。同时全线攻击，都要绿。

“湛蓝”是什么呢？光有匕首还不行，还得有模数，这个模数就是美好生活。房地产开发商确实是全生命周期场景提供商，所以当代已经全部进入了，从幼儿园也好，联合办公也好，我们跟朗绿是一样的，但是大家的路线不太一样，但我想这都是推动行业进步的事。包括适老、酒店、餐饮等等，都是绿色的，而且都是自营的。到今年年底，我们挂牌的公众公司有六个，因为它吸引社会资本，一定是资本驱动型，不能你自嗨、自己高兴，绝对不行。所以从适应客户要走到引导和创造客户需求。

“无界”是我们一直在思考的，其实地产商没有什么界限，从阿里巴巴、从红星美凯龙，所有过去跟你不搭界的现在都发生关系，或者股权合作，或者相互参股，或者相互渗透，这两年我们大量的引入金融的人才、互联网的人才，连人才都没有界限。绿色地产能不能进五线城市？我可以坚定的说，完全没问题。我们2017年在仙桃卖了20套，市场元素是很重要的，但是冬天给老百姓供点暖，老百姓很高兴。这个市场已经来临了，你要接受。你在哪些区域去布局，现在非常重要，确实需要速度提升周转率。

我有一个观点，我们确实在发展房地产的规模的时候，一定不要忽略了投资收益率，也不能忽略一个企业可持续发展的内在的价值的增长。内在价值增长就是差异化竞争力和周转速度。

另外的维度就是场景的升级，健康场景的升级、联合办公的升级，我们以后所有拿的项目，不管是10万平米还是20万平米，在一个社区里把我刚才讲到的跟客户需求相关的场景，都作为选配和标配，放到标准化的参数表里，适合哪一个就做哪个，而且是自己孵化的项目，不是招商引资，这个速度更快。

还有一个维度就是学习，这个月我们在九华山做了绿色佛教旅游的康养小镇，但是这方面我们要向奥伦达多学习。但是贯穿始终的一点还是怎么走，还是让大家舒适、愉快的心灵的家园，也多去做一些场景的尝试。谢谢大家。

沈力男：大家下午好！

首先我讲一下对这个市场的看法，对新时代怎么看待呢？新时代是美好生活的向往，其实对开发企业是一个更大的发展空间，我觉得豁然开朗了。因为美好是无止境的，改善是没有尽头的。我们可以加各种形容词，都会是一方天地，甚至一方大的天地。比如我们怎么住得更健康，我们也在做绿色住宅，当然要跟当代、朗诗去学习。比如怎么住得更好玩，要跟奥伦达学习，我们也在做文旅地产。

过去可能是从没有到有，或者小到大。美好我觉得的确是住得更健康、更好玩、更舒适、更开心、更智能等等，每一个可能都是有大的产业、大的企业出来，或者说市场更大了。

第二，增量市场依然可观，存量市场前景诱人。在这个角度大家都可以找到自己的位置。前年说是天量了，12万亿成交，但是2017年轻松越过，市场还是很大。加上存量市场，也会非常非常大。在这种情况下，企业有各种不同的选择。很多人说青春期过了，但是谁的青春期，您的青春期还是我的青春期，您是不是油腻中年男了，还是老年了，还是已经退场了，在市场中看不见了。但是对前100强企业来看，这个市场越来越大，存量市场还这么可观的前提下，我觉得您就是青春期，您还是小鲜肉。我觉得可以抓住机遇，发展自己。当然不是简单的做，你要练内功，你要练颜值，你要去努力。

泰禾在医疗健康领域、在教育领域、在文化板块发力，我们目的是一样的，能够满足客户除了居住之外，美好生活、衣食住行、吃喝玩乐、生老病死各方面需求。

存量市场方兴未艾，我们要积极研究。但是租购并举对开发企业也很难做到租购并重，还有一段长期的路来走，短期内除了像杨院长链家的模式是主营业务之外，开发企业主要还是并行不悖、继续探索的过程。谢谢。

常世芳：我借这个机会把天恒的情况向大家介绍一下。在说天横企业的时候，我把您的问题融在里面说一下。

其实每年我们都会参加业内举办的各种会议，但是会议的话题总是在说“创新思维、智赢未来”。其实我们每年在说的都是针对于房地产的变化有什么新的解决方案。但是今年说这个话题，可能更为迫切。因为政策频繁出台，而且是全链条的。原来是抑制消费者，现在是抑制开发商和资金渠道。但是要相信地产人的能力，我们地产人一直是在变的过程中生存下来的，而且都有处世不惊的心态。我们一定要给给自己鼓鼓掌，依然能够找到将来的出路。

从商品房开发来说，是有一定的轨迹可以寻的，而且有很多标准化路径。从现在开始，这个大的模型要改变了，包括资源整合、建造的方式，原来我们是卖掉，将来是运营，很多都要重新建立模型。包括我们的利润模型、IRR模型都要重新梳理，我们面临的是这样的状态。

在此基础上，我想说一下天恒。因为天恒是国有企业，好像在北京的国有企业都很低调，不大愿意出来说。因为我们天恒在2014年改变之后，有很多市场化的感觉。我原来在鸿坤，后来跳到国企，是非常有眼光的人。

天恒集团有三大板块，我们原来是天恒置业集团，我说赶紧把“置业”去掉，我们有开发板块、有金融板块。为什么把“置业”去掉？因为开发板块和金融板块是平衡，我们老板对金融更感兴趣，而不仅仅是开发。还有一点是开发的品类，我们一级开发和二级开发是分开的，比如什刹海五平方公里就是由天恒来负责开发的，我们全面尊重历史文化保存的城市机理，还有针对什刹海的特点和历史文化保护，我们来做开发。创新带动产业，创意激活文化，慢生活，享受舒适，用这样一个理念去开发什刹海。

我们还有百万庄的开发，还有马连道的创意产业园，都是由我们天恒来做的。

我们商品房团队，天恒在2018年北京有26个盘，操盘的有14个，我们资源储备量确实太好了，我们大概有600亿的储备。如果我们不转型的话，应该还够我们做个三五年。

原来我们那几个板块都不太搭界，不知道别人在干什么。而现在我们紧密结合在一起，为什么这么说呢？就是持有和运营的关系，我们在拿地的时候，自带的自持，有的30%自持，有的甚至100%自持。当开发商拿了地之后，发现还有自持，那就要运营。还有一些是我们找不到市场的方向，比如商业，原来我们用打擦边球的方法来做，但是现在擦边球也擦不了了。现在就要运营，运营管理有和日本合作的养老机构，我们还做了文化公司，必须要跟它运营起来。把我们开发拿的地本来是要变现的，现在都要运营起来。所以原本天恒三个板块是独立的，现在变成三个版本是拥抱在一起的。

包括我们也研究长租公寓，长租公寓现在利润率很低，只有2%。天恒在这些板块上应该是进行全产业链的打通，但是我们每个板块都需要进入，都需要找到自己很强势的核心的竞争力，虽然我们资源很好，但是我们要把资源发挥到最大价值。

徐海伦：大家好，我是来自葛洲坝地产的徐海伦。我非常同意沈总刚才对市场的判断、对行业的判断。

 一个企业在香港九龙拿一块地，100多亿，楼面地价28.5万一尺，我看那个新闻写到香港传统豪宅区的房价100万一平米，我看了之后真的很惊讶。

第二个，08、10年、14年很多的大佬都说过地产完了，结果14、15年、17年每年都是大涨，很多的大企业都开始提前转型，结果福建企业起来了，胆子大。

我说这些事情的意思是说中国的市场绝对不要小瞧，新房市场里面在追求量的同时，做了很多房子，这些房子真的可能过几年就得拆。第二个就是房子品质不行，改善需求很多，但是认真做的企业在这个行业里面不到10%，朗诗的田总之前讲的那个话，讲的很好。

第三个，现在的企业有这样一个现象，现在的融资非常难，拿地被限制死了，拿地之后的开发贷也没有了，融资杠杆也不让用了。非常难，2018年必然是一个收购年，肯定会有很多企业被收购。

再回到葛洲坝，聚焦改善，首先聚焦在一二线城市，杭州、南京、苏州这些具有改善需求的城市。

第二个，聚焦品质，把品质放在公司里面的第一位，因为品质会带来利润，利润才是一个企业能够继续发展的基本要素。

第三个，聚焦绿色健康，今天有两个企业是我们对标的企业，朗诗和当代，因为这个行业做这些的公司太少，这也是一个很好的事情，绿色健康是一个很好的事情，但是行业里面很缺，干的企业太少，由于成本的增加，绿色、健康、舒适这些东西都放弃了。

现在的行业每个企业都应该有自己的价值观，而且每个企业都应该重新判断房地产，我是呼吁有更多的企业进入到品质地产行业里面，更多的用绿色健康的方式。

遇绣峰：大家好，我是金地地产华北公司的遇绣峰，今天也是谢谢邀请我参加这个论坛，第一场论坛有很多嘉宾谈的很精彩，我分析两个观点，第一个是关于目前房地产发展的阶段，有这么几个词“竞争、集聚”，按照去年统计的数据，全国房地产前50企业的总销售额占到中国房地产成交总额的20%-30%，2018年1月份的数据，前20名的地产公司今年基本上都实现了30%以上的增长。但是从全国的总的成交规模来讲，这个数据倒是没有快速的增长。

现在随着城市化率达到50%以上，距离70%还有一定的距离，中国的住宅产业发展还有很大的前景。2017年各个城市出现了很大的差异，一线城市限购的情况下，2017年二三线城市得到了很好的发展，总的成交规模来看，新的增量现在在放缓，但是企业来说，前20名的企业至少30%的增长，大家可以想像到，这个行业的竞争现在是越来越激烈了，在规模没有发生太大的变化的情况下，企业之间的增长却出现了一个很大的差异，也就说明在接下来的发展过程中行业的集聚包括并购一定会成为常态，所以现在住宅产业，各家公司背后最重要的是周转的速度，这是各个企业都非常重要的  经营指标。

第二个是产品的竞争力。如果我们想让产品能够在市场竞争中有更好的市场前景，产品竞争力就非常重要。今天大家谈了很多，包括配套服务、绿色健康科技，这些都是开发商在产品控制当中非常看重的一点。因为现在对一二线城市包括一些三线城市，刚需市场逐渐的向改善市场转化，这些改善性市场有一些是当下的现实需求，还有一部分是开发商通过创新产品和服务创造了一些需求。今年华北公司所属的烟台市场，以前大家说存量比较高，至少三四年的存量，很多有实力的客户都有三到五套房子，但是2017年的市场里面增量非常快，这个市场目前的存量已经下降到两年，为什么会有这么大的数字变化，还是因为高品质的产品的供应以及本身稀缺的自然资源，吸引了由原来本地的市场扩张到更广阔的客户的需求。

从地产公司来讲，这个产品的竞争力其实是直接导致了未来公司的一个很重要的势头，在竞争当中可以占有更大的蛋糕。

第二点，创新和转型，耳熟能详的一句话，从政策面来讲是最坏的时代但是其实是最好的时代。大家可以看到在座的企业特点，央企、民企，也有依托与创新的旅游地产发展的公司，现在的房地产行业进入到多元化转型的准备阶段和实践的阶段，还有非常多的旅游地产，包括轻资产管理公司，出现了更多的一些发展的可能性。

金地除了住宅开发作为非常重要发展方向，另外商业地产，公司也持续了几年的发展储备和更多的面世，公司管理也从区域化管理走向了集团化的专业发展，也给将来运营的发展方面有了一个转化。

大家谈到更多的转型和创新，其实是对未来的发展提供了更多的可能性，无论是公司还是个人，现在都是非常好的时代，使得我们的地产可能性变得非常多，有非常多的选择。这是我跟大家分享的两个主要的方面。

张化东：我们亿翰智库是一家房地产研究机构，我们主要关注的是行业的趋势，城市的投资，包括企业的模型。我们也关注很多企业，百强企业跟我们都有很密切的交流，包括我们每个月也发布销售200强的排行榜，我们每个月最后一天都会发布。很多企业家我们也都交流过，也知道我们这家企业。

我们近期有这样的观点。

第一，刚才探讨创新和规模，我们认为未来一定是创新的，但是规模是通往未来的桥梁。怎么说呢？现在我们也看到了因为我们每个月都在发布销售产品的数据，2017年整个房地产企业排名靠前的内容，这些业绩增长非常显著。原来我们说20%几是前五强，但今年有一个5050的原则，今年几乎全年下来，我们每个月的前50名的企业加总的市场占有率占到50%。可能未来五到八年时间之内，可能前30名的企业市场占有率会达到50%。所以行业集中度变化非常大。

包括万科、恒大、碧桂园这三家宇宙级的企业已经突破了五千亿，能够在全国商品住宅市场上基本能达到12%、13%的市场占有率，这些企业我们也看了一下，前百强的企业，这个排行榜不仅仅是一个销售的排行榜，同时也是创新业务的排行榜。万科的创新业务简单拿北京区域来说，现在已经变成1+X的路子，包括社区、装修、产业链的其他的业务，恒大有影视、足球等等创新业务，都做了很多创新，碧桂园搞教育行业已经在美国上市了。包括融创，也是很大的创新的跨越发展，只不过是通过收购的方式来表达的。

我们在创新的前提下，更多的是要求在本身的行业里面，有一定的规模、有一定的地位、有一定的现金流之后，才可以在更大的平台上，面对更多的客户去推进创新。这也是我们一个基本的观念。未来这些企业一定是以企业集团的形式，万科一定不是一个房地产开发商，所有企业都在转型，但是一个很重要的前提是要完成一定的规模，有了一定的规模才能够在更新的产业里面去做更新的市场。这是第一点。

第二点，我们现在很多的开发企业，创新并不是说单纯做新的业务，或者生产新的产品，满足新的需求，这种跨越式创新。可能还是一种管理和运营，比如全国化，我们现在有一些企业，包括像南昌的一家企业，一共就两三个城市，一个城市的货量，比如惠州一个城市20个项目，原来惠州是碧桂园的，现在是他们两个的。原来是几个经济圈都要布点，才能够到500亿、1000亿，但是现在一个开发商可能两三个城市，一个城市就能做到。

另外，激励方式，比如我们看到碧桂园在人才激励方面，包括中粮阿米巴的组织方式，或者是管理的方式，都是使它的业绩能够翻番的基础。我们在技术创新或者业务创新或者跨度比较大的创新的基础上，还应该注意战略和基本的管理方式方面的创新。比如一个300亿的企业，如何能在一年内，通过拿地等组织的创新，能够快速实现区域的扩张，能够做很多的旧改或者城市定位的项目，或者特色小镇的项目，这些事情更值得我们在现在这个时间点上对大多数企业进行反思和学习。谢谢。

蔡云：刚才我们这么多企业家和房地产开发企业的龙头企业来分享我们今天这个话题，我在想我们房地产企业尤其是我们国家的房地产是在改革当中成长，在变革当中成长，随着冬天论，我们经历了一个曲折坎坷的发展过程。在这个过程当中，随着行业的成熟度越来越加深，随着市场更加完善，我想我们最初的想法就是，百姓为天，广厦安民，是我们在座的所有房地产行业最初的永远不变的初心，这是我们的想法。不知道大家同意不同意，如果同意，谢谢大家。