下面有请国家信息中心首席经济学家范剑平先生，关于《十九大经济战略新调整和房地产市场发展新布局》主题演讲，有请范老师。

范剑平：尊敬的各位来宾，大家下午好！

党的十九大在经济方面做出了一系列的部署，但其中最引人注目的是中国对经济的第一增长目标发生了变化。我们过去的第一目标是高速增长，因为那个时候社会主要矛盾是人民群众日益增长的物质文化需要与落后社会生产之间的矛盾，当时主要任务就是发展生产力，把蛋糕做大。我们在高速增长期间，中国可以说创造了奇迹，其他国家能够连续20年经济增速平均超过8%的国家很少，但中国从1978年到2011年，32年，我们GDP年均增长9.8%，32年时间之长，9.8%速度之高，创造了世界奇迹。

我们高速增长阶段，干得这么出色，为什么现在要变呢？不变不行，因为中国的国情发生了变化，我们国家既没有可能性也没有必要性来保持高速增长，首先是一个国家在整个现代化的阶段中只有第二阶段，中等偏下收入阶段是高速增长期，当一个国家的人均国民总收入在1045美元及以下，处于现代化第一阶段，是经济起飞阶段、低收入阶段。第二个阶段就是高速增长阶段，中等偏下收入阶段，这个是从1046美元到4125美元。4126美元到12736美元到了现代化第三个阶段，这个阶段是中等偏上收入阶段，已经不可能再保持高速增长了。12736美元及以上就进入现代化第四个阶段，高速增长阶段。一个国家只有到了第四个阶段，才算真正实现现代化。

一个国家靠低成本优势从低收入国家变成中等收入国家比较容易，二战以后世界上有116个国家由低收入变成了中等收入，但这116个国家能够进一步跨入高收入国家行列里只有13个国家，其他大多数都掉进了中等收入陷阱。能够成功的国家他们都有一个共同的特点，那就是科技发达。对于中国来讲，我们未来的十年，进入了老龄化和现代化赛跑的十年。大家经常会听说一个词，“先富后老、未富先老”。什么叫“富”呢？记住一个数字，12736美元及以上才算富起来了。那什么叫“老”呢？按照国际标准，65岁以上才能算老人，而这个65岁以上的老人占总人口比重达到7%的国家开始老龄化。开始老龄化以后慢慢就变成中速增长了。如果达到14%，你就不是老龄化的“化”了，而是变成了地地道道的老龄社会、老龄国家。如果达到21%，就是超老龄社会。

世界规律就是目前已经进入高收入国家行列的70多个国家，都是人均GNI超过12736美元以后，才进入7%的老龄化阶段。比如英国达到7%的时候是22000多人均国民总收入，日本是12000，韩国是12778，中国是2000年达到7%，那一年我们只有1128美元，2016年中国也只有8260美元。中国2000年达到7%，我们将在2027年达到14%，2047年达到21%。也就是说从2018年到2027年这十年时间，是中国老龄化和现代化赛跑的十年，也是老龄化和我们产业结构升级、科技创新能力提高赛跑的十年。

对中国来讲，我们从世界上有过很多教训，在未来十年怎么干，我们是走什么模式。比如日本1955年结束二战以后的战后重建，把GDP总量恢复到历史最高水平，1956年到1973年日本有过18年高速增长，平均增速高达9.2%。但1974年以后，日本人均GNI的水平已经到了现代化第三个阶段，这时候不可能实现高速增长，只能是中速增长。但由于前面的18年日本速度很高，所以日本政府和日本企业都不死心，还是想追求高速增长，用的办法就是金融加杠杆，最后速度没刺激上去，但是把房价刺激上去。1991年最终房地产泡沫破灭，1974年到1991年这17年日本用尽了刺激政策，但最后经济增长速度不过平均3.7%，就是日本国家到了中速增长阶段，你怎么金融加杠杆，用房地产拉动GDP都是徒劳。由于前面加杠杆留下很多后患，所以从1992年到现在，日本的GDP年均增速百分之零点零几，几乎零增长。

但德国走了一个和我们完全不同的路。50年代十年，德国GDP增长8.2%，比日本9.2%低一个百分点。70年代、80年代德国仍然保持2.7%，现在德国还有2%的增长，因为德国是一个最不允许炒房的国家。

所以对于中国来讲，未来的十年，我们如果能够把人均GNI的水平提到到12736美元，那叫有惊无险，虽然在7%的时候我们是未富先老，但最后关头到14%之前，我们还是进入了高收入国家，进入了发达国家的行列，那样的话老龄化对我们带来的一切困难和麻烦我们都有解决的基础。那就需要未来的十年，我们把主要的工作重心放在质量变革、效率变革、动能变革，就是新旧动能要实现转换。

过去很长一段时间出现了一些问题，中国现在尴尬的是什么呢？就是人口老龄化的速度、劳动力成本提高的时间比原来预想的提前了，过去根据计生委的人口数值，我们应该到2020年以后劳动力成本才会大幅上升。中国在2020年定的目标，那个时候我们要成为创新型国家，创新型国家有标准，就是企业用于科技研发的支出要占GDP的2.5%以上。我们当时定的2020年这个指标要达到2.5%，当时报出来说2010年“十一五”规划结束的时候要达到2%，2015年“十二五”规划结束的时候要达到2.25%。2010年没有完成“十一五”规划的任务，只到1.7%。2015年我们又没完成任务，只到2.06%。其实“十三五”规划的第一年，我们也不过才2.08%。对于中国来讲，旧动力低成本优势所形成的廉价要素驱动型的增长动力很快就要走到尽头了，但科技创新型的新动力现在还没有形成，新旧动力转换出现了青黄不接。

我们2016年和2017年两年中国的制造业固定资产投资扣除价格因素以后，两年负增长，这是非常可怕的一件事情，使中国有可能出现工业化早衰的危险，但一个国家不可能所有的工业行业都能永远干下去，到一定的时候会有夕阳产业，会有产业空心化。但国际规律，日本、韩国等都是在一个国家进入高收入国家行列之后，才大面积出现产业空心化的。就是12736美元是一个槛，在这之前我们本来应该从工业化加速期投资的，但2016年我们才8260美元，居然大家不想往制造业投资了，相当于吃老本。就像一个马拉松运动员离终点很远的地方跑不动了，这是非常危险的。

有些人说中国服务业占GDP比重提高，是中国产业结构升级的表现。如果这个比重提高是现代服务业、高端服务业所带动的，那是产业升级结构的表现。而现在不是，现在是因为制造业掉得太快，服务业比重相对提高而已。什么是高端服务业、现代服务业？为制造业产业升级服务的生产性服务业，包括金融，这才是高端服务业、现代服务业。

所以对中国来讲，我们如果说十九大以后，我们再不能扭转过来，未来新旧动力转换不成功的话，你继续再炒十年房子，那对中国来讲，十年以后神仙都救不了你。因为到现在为止，我们也不要夸大房地产的风险，日本房地产崩盘的时候，城市化率75%以上，我们只有57%。另外中国最近这几年，老百姓收入提高也很快，所以大量的居民还在一二三四线城市重新分布。虽然全国总体上讲，城镇有多少家庭户数，我们房改以后总共卖出去多少商品房的套数，2011年达到了1：1，告别了短缺经济的时代。2016年达到了1：1.2，是由20%的城市家庭有了第二套房。但是这个分布极不均匀，一线城市和热点二线城市房子不够，主要是一些三四线甚至五六线房子相对有一点过剩，但通过农民进城也能消化。所以就此打住，2016年9月份政治局会议，给房地产戴了一个泡沫的帽子，但这个帽子我们不要把风险过度夸大，就此打住。

中国未来的十年，要想解决资金妥实就虚的问题，要让大家真正愿意把钱拿到实体经济，去搞科技创新，那你就只能让房地产的利润率回归到社会平均利润率的水平，如果还有暴利，那怎么号召也没用。

这就是十九大以后从宏观角度来讲怎么认识我们国家房地产与产业结构升级之间的关系。但是它并不是你死我活的关系，应该说是相辅相成的关系。我们更多的要稳住房地产，而不是说有泡沫，就想把泡沫刺破。

另外，中国已经没有必要通过房地产拉动GDP高增长来保就业，过去保增长就是为了保就业。一个国家的就业好不好跟什么比呢？5%的自然失业率，可能100%的劳动力都找到工作，和所谓充分就业也允许5%的人失业。如果失业率明显高于5%，那就业形势不好。但失业率低于5%好不好呢？也不好。但2017年中国恰恰出现了连续10个月失业率低于5%。所以工资在劳动力供求紧张的情况下涨得太快，2017年全年城乡居民收入扣除价格因素大概增长7.5%，人均GDP增速是6.5%，所以老百姓的收入增速高于GDP差不过一个百分点，这个现象短期还可以，因为过去我们的老百姓收入低于经济增速。长期的话，就会吸纳这个样子。对于中国来讲，这么好的就业形势，没有片面再去追求高增长，过去拉动增长的法宝就是房地产，而且2017年我们失业率低于5%并非是经济周期高的原因，我们已经连续十个月，季度GDP增速就在6.7%到6.9%之间，一条横线。我们之所以有这么低的失业率，主要是长期因素，人口的问题。

80年代十年，我们年轻人的数量是2.28亿，但是90后的年轻人数量降到1.75亿人，比80后少23.24%。00后的人数只有1.45亿人，比80后少36%。你看看任何一个国家的人口统计，从来没见过一个国家在短短的十年、二十年内，年轻人数量如此大幅度的往下降，哪怕是发生战争的国家，打仗容易死人、死年轻人，那也没见年轻人这么降。从这个意义上讲，我们的计划生育队伍比世界上任何一支队伍都厉害。我们年轻人大幅下降以后，现在就出来一个问题，2011年之前每年我们都是满16岁的新增劳动力数量大于这一年到退休年龄的老人，所以我们劳动力总量会比上一年净增加几百万人。但独生子女政策，使我们年轻人的数量一年比一年减少，老龄化使我们到退休年龄的老人一年比一年增多。2012年开始，我们老的大于小的，所以劳动力队伍的总量比上一年净减少了345万人。从2012年开始的后面三五十年，我们都会减几百万劳动力，五年我们就减了将近1800万劳动力，减掉了一个澳大利亚。

对于中国来讲，我们2011年之前是劳动力供过于求，找工作难是主要矛盾。2012年以后，现在变成了劳动力供不应求，招工难成为主要矛盾。而且现在招工最难的不是高端劳动力，而是农民工、是保姆、是医院护工，现在北京要找一个保姆得哄着，一生气了走了，还拿她没办法。我们北京有一个单位，准备3000块钱招一个员工，一打听说3000块钱就想招农民工，招大学生还差不多。但是2016年我们确实毕业了766万大学生，农民工新增量只有206万。2018年将是我国第一次出现大学毕业生超过800万人，现在说句实话，我有点发愁，现在大学生反而成了最难就业的群体。

随着年轻人数量一年比一年减少，所以我们很多影响决策的这些体制内的专家，都认为我们房子应该造得逐年减少才对。但是现在每年的竣工量增长那么快，房子居然还不够卖，根本原因就是“房子买来不是住的，而是炒的”。所以现在要紧紧把握房子是用来住的不是炒的原则，连现在住房远远达不到1：1短缺的城市，这个短缺我们更多的要用租售并举，就是政府要集中公租房，发展专业化、机构化的房屋、租赁的专业化企业，这样才是鼓励更多人租房子住，而不是买房子住。

中国在2014年、2015年两年加起来房贷都没有超过5万亿，但是2016年一年放出5.6万亿的贷款。2018年中国房贷指标肯定要限制，哪怕是比2017年砍一半，也比2015年仍然大得多。2016、2017年是不正常的。现在对于大家来讲，房地产行业同样要从过去量的扩张，未来我们更多来自于质的提高。中国由高速增长转为高质量发展，对房地产企业来讲，有几个鲜明的特征。包括产业集中度提高，存量房有更多专业机构来经营，很多租赁品牌会越来越响，不仅仅是造房子的品牌会响，租房子的品牌也会响。更重要的是中国老百姓收入会不断增长，老百姓对改善居住条件愿望是很迫切的，将广大人民对美好生活的需要与不平衡、不充分发展之间的矛盾，老百姓的美好生活需要是最最基本的需要，就是改善居住条件的需要。所以现在弄一大堆限购等等，让很多人改善居住条件的潜力不能充分发挥出来，一方面又一天到晚为经济增长速度发愁，另外一方面又人为的把老百姓美好生活需要追求所带来的真正的最终需求压抑住，这是不符合经济规律的。我相信我们逐步逐步把房价上涨过快的问题，如果说能够得到缓解以后，各种对房地产市场的人为的扭曲的政策应该逐步淡化、退出，将来可能会更多的靠长期来支持。比如房地产税。

房地产税的问题，是不是一定会推出，从十九大的解读来看，“立法先行，充分授权，分批推进”，肯定会推出。也有一些老百姓说，法理上是不是不合理，收一次土地出让金，又要收房地产税。房地产税的本质是政府收的税，土地出让金是交给地主的，那是交给管家的。但在中国地主和管家是同一人，这就容易让人产生误会。所以我们一直建议，能不能房地产税这次向美国学习，所有纳税人到年底能够得到市长一封感谢信，感谢你交了房地产税，全市交了多少钱，多少钱用于绿化、多少钱用于路灯等等，每一分钱都能给老百姓一个交代。这是财政透明、改革的一个很好的机会。如果我们能够真正让老百姓相信房地产税取之于民、用之于民。同时充分考虑中国的特殊因素。比如国外从来没听说房地产税的起征点有减免，但中国的情况不一样，因为我们很多退休老工人一辈子就国有企业分了一套房，现在就靠养老金生活，他收入没有什么增长，你现在突然之间要让他加一个税，他会跟你拼命的。所以老百姓的基本生活的面积在中国是建议应该有一个起征点，这样就可以减少阻力，获得大家的支持。我相信房地产税绝不会只让房价下跌，搞不好在一些供不应求的城市，它反而会成为房价助涨的推手。因为业主会把房地产税转嫁到房租里，租房子不划算，就会改成买房子。这样的话，买房子市场供求会打破，朝着涨价的方向变化。所以好多人以为出了房地产税，房价会暴跌。应该说全世界都没指望把房地产税作为调控房价的工具，中国也一样。

谢谢大家！