中国网地产讯 2018年1月18日下午，由中国互联网新闻中心·中国网地产主办的“第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京隆重举行。中国网地产独家全程图文直播。

主持人：尊敬的各位领导，各位嘉宾以及现场的媒体朋友们，大家下午好。我是北京电视台节目主持人王业，今天很荣幸能够与行业翘楚、业界专家共聚一堂，共同来学习十九大精神、读懂中央经济工作会议，探寻行业变革最前沿的这堂行业公开课。弹指一挥，行业巨匠与红榜八载同行！今天让我们共同揭开第九届地产中国论坛的帷幕，一同见证2017中国房地产年度红榜的发布！

主持人：纵观长达三十年的中国房地产市场，不过是历史长河的一瞬间，但于中国房地产行业而言，却经历了黄金时代向白银时代的转变，经历了宏观调控的轮番洗礼，确定了“房子是用来住的不是炒的”新时代命题，也经历了“买地-盖房”的单一模式向多元化、跨界化、互联网化的全新转变。2017年由中国网地产举办的“房地产30年回顾”系列活动，以“承前启后 纪录时代”为主题，向推动房地产行业发展的人物和企业致敬。

主持人：刚刚过去的2017年，是中国房地产史上极不平凡的一年。以商品房为核心的住房供应体制改为“租购并举”，延续了20年多年的商品房市场将发生巨变。值此地产人聚首之际，让我们欢聚一堂，共话行业变革、探索政策前瞻、寻找时代榜样，来共同见证新时代的到来。首先，请允许我向各位介绍出席本次活动的领导、嘉宾及业界代表，他们是：

中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生 、中国网事业发展部主任张宏梅女士、国家信息中心首席经济学家 范剑平先生、国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、著名经济学家李佐军先生、中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士  、中国被动式建筑联盟秘书长王立华先生、链家研究院院长杨现领先生；

清华大学应用经济学博士北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士、美高梅酒店集团高级副总裁兼中国首席代表周锋先生、碧桂园集团副总裁朱剑敏先生、鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春先生、阳光100首席执行官林少洲先生、朗诗绿色集团总裁向炯先生、和昌集团董事长武磊先生、朗绿科技总裁陈栋梁先生、当代置业执行董事、总裁张鹏先生、奥伦达董事长王仙山先生、泰禾集团副总裁沈力男先生、葛洲坝地产总经理助理徐海伦先生、金地集团华北区副总经理 遇绣峰女士、天恒置业集团地产事业部副总经理常世芳女士、孔雀城营销管理中心总经理李稳定先生、永泰地产副总裁李雪洁女士、亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东先生、益普索中国区董事长兼总裁刘立丰先生、水晶石创始人兼董事长卢正刚先生、中国交通广播营销负责人刘洪涛先生、中国网地产总编谢红玲女士、中国网地产总经理 张进先生。

另外，在今天的来宾中，还有来自于地产行业和其他领域的专家领导及媒体朋友们，欢迎大家的到来！

主持人：我宣布，第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜活动正式开始！

有请主办方代表中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生致辞，有请李主任！

李富根：新时代 新气象 新作为

非常高兴今天与各位相聚与此，首先我代表中国互联网新闻中心（中国网），向出席第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜活动的各位新老朋友表示热烈欢迎和衷心感谢！

三个月前的今天，举世瞩目的党的十九大胜利召开。这是一次具有里程碑意义的大会，总结了5年来中国共产党治国理政的成就与经验，描绘了从现在到2020年以及本世纪中叶的宏伟蓝图，提出的八个明确、十四个坚持和九大任务，是引领中国乃至世界未来发展的行动指南。我们要用党的十九大精神统揽全局、指导实践，又好又快地推动行业新气象新作为。十九大报告指出，中国特色社会主义进入了新时代，中国经济从“投资驱动型增长”走向“创新驱动型增长”，这将为行业的行稳致远产生深刻影响。

十九大作出了我国社会发展的主要矛盾发生根本性变化的重大历史判断。我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。房地产市同样面临着“不平衡”和“不充分”，十九大报告写道：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这为新时代行业发展奠定了主基调和发展路径，围绕着让人们住有所居的保障性住房、共有产权、租售并举等探索已经开始，一个顶层设计、制度修复相结合的长效机制建设窗口也已经开启。

十九大提出的新目标、新布署、新任务为行业发展带来了新的机遇，未来五年，将是抓住机遇、高质量发展的重要时期。改革发展任务艰巨，工作大有可为。这是属于奋斗者的新时代！希望同业一起努力，进一步树立起攻坚克难的坚定信心，也希望这次地产中国论坛开成团结、务实、鼓劲的大会，凝聚起推进转型发展的强大力量，让新的蓝图变为现实。

砥砺九年，不忘初心！中国网地产多年来努力为履行媒体责任和自身发展奠定了坚实的基础。我们希望中国网地产紧跟国家战略、遵循国家政策，负起责任、勇于担当，做好舆论引导工作，传播正能量，同时要发挥专业优势，讲好行业故事，为行业发展加油鼓劲，做好服务。唯有不懈努力为社会和谐和民生改善建言献策，才能营造新环境，特别是，要深入贯彻落实十九大精神，更好地协调关系、汇聚力量、服务大局、助力发展。

最后再次感谢大家对中国网、中国网地产一贯的支持和关心，春节即将到来，提前祝大家、工作顺利、身体安康、阖家幸福！

主持人：感谢李主任的精彩致辞。中国共产党第十九次全国代表大会的顺利召开，为新时代坚持和发展中国特色社会主义的一系列重大理论和实践问题阐明了大政方针。为深入贯彻学习党的十九大精神,凝聚行业发展正能量，下面的环节我们有幸请到三位杰出的经济学家分别从自己的研究方向，为大家带来关于“党的十九大”和“中央经济工作会议”对行业影响的解读。

下面有请国家信息中心首席经济学家范剑平先生，关于《十九大经济战略新调整和房地产市场发展新布局》主题演讲，有请范老师。

范剑平：尊敬的各位来宾，大家下午好！

党的十九大在经济方面做出了一系列的部署，但其中最引人注目的是中国对经济的第一增长目标发生了变化。我们过去的第一目标是高速增长，因为那个时候社会主要矛盾是人民群众日益增长的物质文化需要与落后社会生产之间的矛盾，当时主要任务就是发展生产力，把蛋糕做大。我们在高速增长期间，中国可以说创造了奇迹，其他国家能够连续20年经济增速平均超过8%的国家很少，但中国从1978年到2011年，32年，我们GDP年均增长9.8%，32年时间之长，9.8%速度之高，创造了世界奇迹。

我们高速增长阶段，干得这么出色，为什么现在要变呢？不变不行，因为中国的国情发生了变化，我们国家既没有可能性也没有必要性来保持高速增长，首先是一个国家在整个现代化的阶段中只有第二阶段，中等偏下收入阶段是高速增长期，当一个国家的人均国民总收入在1045美元及以下，处于现代化第一阶段，是经济起飞阶段、低收入阶段。第二个阶段就是高速增长阶段，中等偏下收入阶段，这个是从1046美元到4125美元。4126美元到12736美元到了现代化第三个阶段，这个阶段是中等偏上收入阶段，已经不可能再保持高速增长了。12736美元及以上就进入现代化第四个阶段，高速增长阶段。一个国家只有到了第四个阶段，才算真正实现现代化。

一个国家靠低成本优势从低收入国家变成中等收入国家比较容易，二战以后世界上有116个国家由低收入变成了中等收入，但这116个国家能够进一步跨入高收入国家行列里只有13个国家，其他大多数都掉进了中等收入陷阱。能够成功的国家他们都有一个共同的特点，那就是科技发达。对于中国来讲，我们未来的十年，进入了老龄化和现代化赛跑的十年。大家经常会听说一个词，“先富后老、未富先老”。什么叫“富”呢？记住一个数字，12736美元及以上才算富起来了。那什么叫“老”呢？按照国际标准，65岁以上才能算老人，而这个65岁以上的老人占总人口比重达到7%的国家开始老龄化。开始老龄化以后慢慢就变成中速增长了。如果达到14%，你就不是老龄化的“化”了，而是变成了地地道道的老龄社会、老龄国家。如果达到21%，就是超老龄社会。

世界规律就是目前已经进入高收入国家行列的70多个国家，都是人均GNI超过12736美元以后，才进入7%的老龄化阶段。比如英国达到7%的时候是22000多人均国民总收入，日本是12000，韩国是12778，中国是2000年达到7%，那一年我们只有1128美元，2016年中国也只有8260美元。中国2000年达到7%，我们将在2027年达到14%，2047年达到21%。也就是说从2018年到2027年这十年时间，是中国老龄化和现代化赛跑的十年，也是老龄化和我们产业结构升级、科技创新能力提高赛跑的十年。

对中国来讲，我们从世界上有过很多教训，在未来十年怎么干，我们是走什么模式。比如日本1955年结束二战以后的战后重建，把GDP总量恢复到历史最高水平，1956年到1973年日本有过18年高速增长，平均增速高达9.2%。但1974年以后，日本人均GNI的水平已经到了现代化第三个阶段，这时候不可能实现高速增长，只能是中速增长。但由于前面的18年日本速度很高，所以日本政府和日本企业都不死心，还是想追求高速增长，用的办法就是金融加杠杆，最后速度没刺激上去，但是把房价刺激上去。1991年最终房地产泡沫破灭，1974年到1991年这17年日本用尽了刺激政策，但最后经济增长速度不过平均3.7%，就是日本国家到了中速增长阶段，你怎么金融加杠杆，用房地产拉动GDP都是徒劳。由于前面加杠杆留下很多后患，所以从1992年到现在，日本的GDP年均增速百分之零点零几，几乎零增长。

但德国走了一个和我们完全不同的路。50年代十年，德国GDP增长8.2%，比日本9.2%低一个百分点。70年代、80年代德国仍然保持2.7%，现在德国还有2%的增长，因为德国是一个最不允许炒房的国家。

所以对于中国来讲，未来的十年，我们如果能够把人均GNI的水平提到到12736美元，那叫有惊无险，虽然在7%的时候我们是未富先老，但最后关头到14%之前，我们还是进入了高收入国家，进入了发达国家的行列，那样的话老龄化对我们带来的一切困难和麻烦我们都有解决的基础。那就需要未来的十年，我们把主要的工作重心放在质量变革、效率变革、动能变革，就是新旧动能要实现转换。

过去很长一段时间出现了一些问题，中国现在尴尬的是什么呢？就是人口老龄化的速度、劳动力成本提高的时间比原来预想的提前了，过去根据计生委的人口数值，我们应该到2020年以后劳动力成本才会大幅上升。中国在2020年定的目标，那个时候我们要成为创新型国家，创新型国家有标准，就是企业用于科技研发的支出要占GDP的2.5%以上。我们当时定的2020年这个指标要达到2.5%，当时报出来说2010年“十一五”规划结束的时候要达到2%，2015年“十二五”规划结束的时候要达到2.25%。2010年没有完成“十一五”规划的任务，只到1.7%。2015年我们又没完成任务，只到2.06%。其实“十三五”规划的第一年，我们也不过才2.08%。对于中国来讲，旧动力低成本优势所形成的廉价要素驱动型的增长动力很快就要走到尽头了，但科技创新型的新动力现在还没有形成，新旧动力转换出现了青黄不接。

我们2016年和2017年两年中国的制造业固定资产投资扣除价格因素以后，两年负增长，这是非常可怕的一件事情，使中国有可能出现工业化早衰的危险，但一个国家不可能所有的工业行业都能永远干下去，到一定的时候会有夕阳产业，会有产业空心化。但国际规律，日本、韩国等都是在一个国家进入高收入国家行列之后，才大面积出现产业空心化的。就是12736美元是一个槛，在这之前我们本来应该从工业化加速期投资的，但2016年我们才8260美元，居然大家不想往制造业投资了，相当于吃老本。就像一个马拉松运动员离终点很远的地方跑不动了，这是非常危险的。

有些人说中国服务业占GDP比重提高，是中国产业结构升级的表现。如果这个比重提高是现代服务业、高端服务业所带动的，那是产业升级结构的表现。而现在不是，现在是因为制造业掉得太快，服务业比重相对提高而已。什么是高端服务业、现代服务业？为制造业产业升级服务的生产性服务业，包括金融，这才是高端服务业、现代服务业。

所以对中国来讲，我们如果说十九大以后，我们再不能扭转过来，未来新旧动力转换不成功的话，你继续再炒十年房子，那对中国来讲，十年以后神仙都救不了你。因为到现在为止，我们也不要夸大房地产的风险，日本房地产崩盘的时候，城市化率75%以上，我们只有57%。另外中国最近这几年，老百姓收入提高也很快，所以大量的居民还在一二三四线城市重新分布。虽然全国总体上讲，城镇有多少家庭户数，我们房改以后总共卖出去多少商品房的套数，2011年达到了1：1，告别了短缺经济的时代。2016年达到了1：1.2，是由20%的城市家庭有了第二套房。但是这个分布极不均匀，一线城市和热点二线城市房子不够，主要是一些三四线甚至五六线房子相对有一点过剩，但通过农民进城也能消化。所以就此打住，2016年9月份政治局会议，给房地产戴了一个泡沫的帽子，但这个帽子我们不要把风险过度夸大，就此打住。

中国未来的十年，要想解决资金妥实就虚的问题，要让大家真正愿意把钱拿到实体经济，去搞科技创新，那你就只能让房地产的利润率回归到社会平均利润率的水平，如果还有暴利，那怎么号召也没用。

这就是十九大以后从宏观角度来讲怎么认识我们国家房地产与产业结构升级之间的关系。但是它并不是你死我活的关系，应该说是相辅相成的关系。我们更多的要稳住房地产，而不是说有泡沫，就想把泡沫刺破。

另外，中国已经没有必要通过房地产拉动GDP高增长来保就业，过去保增长就是为了保就业。一个国家的就业好不好跟什么比呢？5%的自然失业率，可能100%的劳动力都找到工作，和所谓充分就业也允许5%的人失业。如果失业率明显高于5%，那就业形势不好。但失业率低于5%好不好呢？也不好。但2017年中国恰恰出现了连续10个月失业率低于5%。所以工资在劳动力供求紧张的情况下涨得太快，2017年全年城乡居民收入扣除价格因素大概增长7.5%，人均GDP增速是6.5%，所以老百姓的收入增速高于GDP差不过一个百分点，这个现象短期还可以，因为过去我们的老百姓收入低于经济增速。长期的话，就会吸纳这个样子。对于中国来讲，这么好的就业形势，没有片面再去追求高增长，过去拉动增长的法宝就是房地产，而且2017年我们失业率低于5%并非是经济周期高的原因，我们已经连续十个月，季度GDP增速就在6.7%到6.9%之间，一条横线。我们之所以有这么低的失业率，主要是长期因素，人口的问题。

80年代十年，我们年轻人的数量是2.28亿，但是90后的年轻人数量降到1.75亿人，比80后少23.24%。00后的人数只有1.45亿人，比80后少36%。你看看任何一个国家的人口统计，从来没见过一个国家在短短的十年、二十年内，年轻人数量如此大幅度的往下降，哪怕是发生战争的国家，打仗容易死人、死年轻人，那也没见年轻人这么降。从这个意义上讲，我们的计划生育队伍比世界上任何一支队伍都厉害。我们年轻人大幅下降以后，现在就出来一个问题，2011年之前每年我们都是满16岁的新增劳动力数量大于这一年到退休年龄的老人，所以我们劳动力总量会比上一年净增加几百万人。但独生子女政策，使我们年轻人的数量一年比一年减少，老龄化使我们到退休年龄的老人一年比一年增多。2012年开始，我们老的大于小的，所以劳动力队伍的总量比上一年净减少了345万人。从2012年开始的后面三五十年，我们都会减几百万劳动力，五年我们就减了将近1800万劳动力，减掉了一个澳大利亚。

对于中国来讲，我们2011年之前是劳动力供过于求，找工作难是主要矛盾。2012年以后，现在变成了劳动力供不应求，招工难成为主要矛盾。而且现在招工最难的不是高端劳动力，而是农民工、是保姆、是医院护工，现在北京要找一个保姆得哄着，一生气了走了，还拿她没办法。我们北京有一个单位，准备3000块钱招一个员工，一打听说3000块钱就想招农民工，招大学生还差不多。但是2016年我们确实毕业了766万大学生，农民工新增量只有206万。2018年将是我国第一次出现大学毕业生超过800万人，现在说句实话，我有点发愁，现在大学生反而成了最难就业的群体。

随着年轻人数量一年比一年减少，所以我们很多影响决策的这些体制内的专家，都认为我们房子应该造得逐年减少才对。但是现在每年的竣工量增长那么快，房子居然还不够卖，根本原因就是“房子买来不是住的，而是炒的”。所以现在要紧紧把握房子是用来住的不是炒的原则，连现在住房远远达不到1：1短缺的城市，这个短缺我们更多的要用租售并举，就是政府要集中公租房，发展专业化、机构化的房屋、租赁的专业化企业，这样才是鼓励更多人租房子住，而不是买房子住。

中国在2014年、2015年两年加起来房贷都没有超过5万亿，但是2016年一年放出5.6万亿的贷款。2018年中国房贷指标肯定要限制，哪怕是比2017年砍一半，也比2015年仍然大得多。2016、2017年是不正常的。现在对于大家来讲，房地产行业同样要从过去量的扩张，未来我们更多来自于质的提高。中国由高速增长转为高质量发展，对房地产企业来讲，有几个鲜明的特征。包括产业集中度提高，存量房有更多专业机构来经营，很多租赁品牌会越来越响，不仅仅是造房子的品牌会响，租房子的品牌也会响。更重要的是中国老百姓收入会不断增长，老百姓对改善居住条件愿望是很迫切的，将广大人民对美好生活的需要与不平衡、不充分发展之间的矛盾，老百姓的美好生活需要是最最基本的需要，就是改善居住条件的需要。所以现在弄一大堆限购等等，让很多人改善居住条件的潜力不能充分发挥出来，一方面又一天到晚为经济增长速度发愁，另外一方面又人为的把老百姓美好生活需要追求所带来的真正的最终需求压抑住，这是不符合经济规律的。我相信我们逐步逐步把房价上涨过快的问题，如果说能够得到缓解以后，各种对房地产市场的人为的扭曲的政策应该逐步淡化、退出，将来可能会更多的靠长期来支持。比如房地产税。

房地产税的问题，是不是一定会推出，从十九大的解读来看，“立法先行，充分授权，分批推进”，肯定会推出。也有一些老百姓说，法理上是不是不合理，收一次土地出让金，又要收房地产税。房地产税的本质是政府收的税，土地出让金是交给地主的，那是交给管家的。但在中国地主和管家是同一人，这就容易让人产生误会。所以我们一直建议，能不能房地产税这次向美国学习，所有纳税人到年底能够得到市长一封感谢信，感谢你交了房地产税，全市交了多少钱，多少钱用于绿化、多少钱用于路灯等等，每一分钱都能给老百姓一个交代。这是财政透明、改革的一个很好的机会。如果我们能够真正让老百姓相信房地产税取之于民、用之于民。同时充分考虑中国的特殊因素。比如国外从来没听说房地产税的起征点有减免，但中国的情况不一样，因为我们很多退休老工人一辈子就国有企业分了一套房，现在就靠养老金生活，他收入没有什么增长，你现在突然之间要让他加一个税，他会跟你拼命的。所以老百姓的基本生活的面积在中国是建议应该有一个起征点，这样就可以减少阻力，获得大家的支持。我相信房地产税绝不会只让房价下跌，搞不好在一些供不应求的城市，它反而会成为房价助涨的推手。因为业主会把房地产税转嫁到房租里，租房子不划算，就会改成买房子。这样的话，买房子市场供求会打破，朝着涨价的方向变化。所以好多人以为出了房地产税，房价会暴跌。应该说全世界都没指望把房地产税作为调控房价的工具，中国也一样。

谢谢大家！

主持人：感谢范老师的精彩演讲！接下来有请国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、著名经济学家 李佐军先生，带来《十九大后的经济形势解读》的主题演讲。有请李司长。

李佐军：各位领导、企业家朋友大家下午好，很高兴有这次机会给大家进行一个半个小时的交流。今天主要跟大家讲三个问题，第一个是十九大后的经济形势；第二个问题是房地产行业或者企业关注的几个重大的结构变化；第三个是房地产企业怎么办。

先讲第一个问题，十九大后的经济形势，我们把时间拉的更长一点看，1978年到2010年，高速增长的阶段，第二个阶段是2010到2020年经济换挡的节，2020年到2025年是经济中低速增长的阶段。

我们说目前的这十年，这个第二阶段又可以分三个小阶段，第一个阶段是10年到16年，第二个阶段是17年，第三个阶段是18年之后，10年到16年，中国经济增长持续下行的阶段，GDP增速2010年10.6%，11年9.5%，12年7.9%，13年7.8%，14年7.3%，15年6.9%，16年7%。

还有很多的指标，我们再看第二阶段，2017年，说两个问题，第一个是2017年中国经济的表现，第二个看一下2017年中国经济是不是已经探底，先看2017年总的表现，2017年中国经济总的表现，用一句话来说就是表现亮丽，超出预期。我们看总数据，2017年主要指标，GDP一二季度6.0%，三季度6.8%。三架马车，出口一月份17.9%，二月份下降1.3%，三月份增长16.4%，四月份增长5.8%，五月份增长2.7%，六月份增长11.3%，七月份增长7.2%，八月份增长5.5%，九月份增长8.1%，十月份增长6.9%，十一月份增长12.3%，十二月份增长10.9%。前年增加7.9%，2016年是下降前期，反转期。

投资，2017年一二月份8.9%，三月份9.2%，四月8.5%，五月8.6%，六月8%，七月8.3%，八月7.8%，九月7.5%，十月7.3%，十一月7.2%，什么概念呢，2016年是8.1%，下降了0.9%。

消费，17年一到二月份9.5%，三月10.5%，四月、五月份10.7%，六月11%，七月10.4%，八月10%，九月10.3%，十月10%，十一月10.2%。

我们再看房地产投资，2017年一到二月份是8.9%，三月9.1%，四月9.3%，五月8%，六月8.7%，七月7.9%，八月7.9%，九月9.1%，十月7.8%，十一月7.5%。7.5%什么概念，是跟前年的6.9%相比还是高几个百分点。

工业增加值，2017年一二月份是6.3%，三月7.6%，四五月份6.5%，六月7.6%，七月6.4%，八月6.0%，九月6.6%，十月6.2%，十一月6.1%，2016年是多少，6.0%，上升0.1%。

还有金融类的指标，有两个，一个是新增贷款和M2，我们只看M2，2017年一月2.03万亿，二月1.7万亿，三月1.02万亿，四月1.00万亿，五月1.11万亿，六月1.4万亿，七月8255亿，八月1.09万亿，九月1.27万亿，十月6632万亿，十一月1.12万亿，十二月份5844亿。整个2017年是13.53万亿，2016年是12.65万亿，多了很多。说明我们的流动性的释放2017年还是比较宽松的。

M2，2017年一月11.3，二月11.3，三月11.6，四月10.5，五月9.5，六月9.6、七月9.2，八月8.9，九月9.2，十月8.8，十一月9.1，十二月8.2，说明连续半年多来，M2都是低于10%的，这是过去多年没有的，说明我们的货币政策收紧了。

当然还有很多的指标，因为三年之后才可以完整的掌握，这些反应大部分指标在2017年大部分的表现亮丽，超出预期。

2017年第二个问题，中国经济是不是已经探底，去年的一二三季度出来之后，国务院对中国经济存在两派观点，一派观点认为中国的经济已经探底，最坏的情况已经过去。还有一派观点说中国经济底部尚未探明，之所以有指标反弹，只不过回光返照而已，中国经济还将继续面临压力。

大家都在分析造成部分指标的反弹原因是什么？有五点：

第一，出口反转带来经济的增长。

第二，PPP项目遍地开花，拉动经济增长。

第三，房地产房价上涨使得投资仍然比较高，拉动了经济增长。

第四，信贷投放比较多，拉动经济增长。

第五，新动能的增长也拉动了经济增长。

这五个原因可不可以持续？如果可持续的话，我们说中国经济已经探底，如果不可持续还要谨慎的判断。

我们看一下，去年下半年出口增幅已经下行，美国反倾销以后，2018年的出口可能达不到2017年的水平，但是比前年好，总的来说具有不可持续性。PPP项目有关部门已经在整顿，通过高房价拉动经济可以吗，十月份开始对一二线城市进行严控，下一步到三四线城市了。

通过大部分的释放流动性拉动经济增长可以吗，我们加强金融监管要去泡沫，也不能持续。

那唯一可以持续的就是新动能，新技术，新产业，新业态，新模式，但是新技术的增长可能需要一个过程，所以综合来看，2017年中国经济的底部还没有探明，2018年我们还将面临经济下行的压力。

这是2017年简单说到这些。

大家关心十九大之后18年到2020年，乃至更长的时期，要想把这几年的情况说清楚，必须回答几个问题，比如说中国经济究竟处在什么阶段？会不会探底？跟以往有什么不同？什么时候探底？探底的表现形式是什么？平稳探底的表现形式怎么样？探底之后如何走？

目前处在增速换挡的阶段，快到新平台的阶段还没有到新平台，除了增速放缓，还有周期波动，短周期就是38个月到4年左右，库存周期，2014年年底开始启动，2017年6月份处于顶部回落阶段。中期就是十年左右的产业周期，2009年开始，现在进入到中期尾部的阶段了。长周期就是20年左右的房地产周期，金融周期，房地产中国从2003年才开始真正的有市场，20年，其中有上升阶段，也有下降的阶段，下降到13年前后处于上升阶段，14年之后总体下行，16年又上来了，那是因为供需改革带来的。第四个是超长周期，50到60年，超长周期的起点良好，71年开始的话，现在处于尾部阶段，还有说91年开始的，那现在就处在顶峰的阶段。目前我们究竟处在什么阶段，是由经济发展阶段转化和四种周期叠加出来的，结论就是中国经济处于将要探底，还没有探底，快要探底的阶段。

要分析未来的大势，关键分析探底的形状，第一种就是平缓的，但愿如此，第二种是勺底，先到勺底，再反弹到勺沿，还有一个说法是断崖式的下跌，一方面排除了探底的可能，一方面也排除了反弹的可能。大家注意这是，形状不是随便你说说，但是实际的情况应该是勺型的。

第三种是捺型，一瞥一捺的捺，这三个模型哪一个可能性比较大，取决于探底之后的反应模式：

第一种，探底一下就撞墙上了，一撞就清醒了，就出现了很多的改革，清醒之后才出现反弹的模式。

第二种模式，一撞墙上就傻了，进一步的加强管控，把握不到常态化，未来的活力就扼杀了，就傻了。

第三种模式，一半清醒一半模糊之间。

哪一种可能性比较大，第三种完全撞清醒不可能，完全撞死也不可能。所以U型的也有，捺型的也有，但是要实现勺型的增长态势，必须要做出三个方面的努力，第一个方面的努力有三个关键“自信、相信和敬畏”，第二个是培育新的动能，过去靠三架马车拉动，投资、消费和出口，现在这三架马车不行了，所以我们必须培育三大新的动力，就是三大发动机，哪三大变动机：制度变革、结构优化、要素升级。制度变革就是改革，结构优化就是新形势变化，新兴城镇化，区域经济一体化，国际化。要素升级包括技术进步，信息化。这三大发动机中央强调的改革、转型、创新三个方面。如果三大新的动力及对应着是中央改革创新，如果三大新的动力及时有效的培育起来，就可以实现一个好的未来的态势。如果三大新的动力不能建立，那么中国是危险的，所以当下培育三大新动力任务时间紧迫。

另外是解决三个问题，一个关键问题是解决多年来产生的各种各样的的问题，第二个问题是培育新技术，新产业，新业态，新模式。三个问题是解决新旧转换过程中的风险控制问题。

把风险控制在可控的范围内，如果通过以上的三个方面的努力，把这些问题都解决了，最终建设成为富强、民主、文明、和谐、美丽的现代化强国。第一个问题说完了。

下面说第二个问题，关注重大的结构变化，所有的结构变化对在座的各位都会产生直接或者间接的影响，结构变化也很多的方面。

第一个结构变化是要素投入结构变化，原来我们主要依靠一般的要素，今后更多的依靠人才、知识、技术、信息，尤其是新技术，新人才，新信息的高级要素，房地产行业也是，信息化时代，人工智能时代，也要朝着这个方向走。

第二个是排放结构的变化，要关注排放结构，怎么变化呢，也就是要减少不好的排放，废水废气等排放减少，增加水蒸气这样好的排放。房地产行业要建设绿色低碳的建筑，这是第二个。

第三个结构变化是产业结构变化，包括消费结构的变化。消费结构就是衣食住行用，学乐康安美，学习的需求，快乐的需求，健康的需求，安全的需求，美丽的需求，这就是新的需求，房地产原来搞住宅，商业地产等等，下一步要跨地产领域，地产养老，地产休闲等等，就符合消费结构升级的方向。

要关注消费者，同时关注产业结构的变化，产业结构怎么变化呢，那就有很多的变化产业特色化，产业集群化，产业品牌化，产业绿色低碳化，产业国际化，产业融合化，产业信息化，产业智能化。实现这些产业结构，实际上房地产也是一个产业，也适应这个方向。

第四个结构变化就是区域结构的变化，两个方面，一个方面是城乡结构，还有一个是区域结构，城乡结构的变化，现在的我们城镇化进入到加速阶段，城镇化现在是57%，正处在加速阶段下半场，城镇化真的还有比较高的速度，但是速度没有以前那么快了，现在要提高城镇化的质量和品质了。

人口的流动也发生了新的变化，区域结构还有一个，就是大区域结构，这些区域变化也在发生新的变化，过去的十多年区域差距有所缩小，下一步要发展高端的产业，我们看到东北、华北、西北原来很多资源密集型的地方经济出现了麻烦。

第五个结构变化就是增长动力结构在发生大的变化，一个是主要依靠三大旧动能转到三大新的发动机的转变，三架马车也发生着变化，原来依靠外需转到依靠内需，原来主要依靠投资，转到依靠消费，原来主要依靠政府投资转到依靠社会投资。总之，增长的动力结构也正在发生变化，房地产行业也一样要适应这个动力结构的变化，一样的壮大新动力，实现新旧动能的加速转换。

第六个方面的结构是分配结构的变化，财富分配的结构变化，过去的高速增长，造成了贫富差距拉大，大家注意到十九大以后把公平放在更加重要的位置上，所以我们要精准脱贫，实现共同的富裕，意味着收入分配结构要发生很大的变化。

第七个方面的结构变化就是主体结构的变化，范老师已经说了，老龄化等等，还有住房的主体结构变化，原来都是50、60后是购房主体，现在是以80、90后为主，他们都是独生子女，这些人买房子的时候，父母有两套，爷爷奶奶还有两套，他们都不要了，因为还要交房产税。这样的主体结构，对房地产也有很大的影响。

最后一个结构就是制度结构的变化，除了整个国家大的关系之外，还有具体到房地产，我们说要建成长效机制，制度变化会对房地产带来重大的影响。

第三个大的问题，房地产接下来怎么办，给大家提一些建议，第一个建议，认清新形势，认清十九大后中国经济先探底，后小幅反弹的形势，认清十九大之后经济结构继续优化，认清十九大之后中国经济先探底后小幅反弹的形势，要认清十九大以后经济结构将继续优化的新形势，要认清十九大后整体价格走势平稳的新形势，要认清十九大以后经济增长动能加速转换的新形势；要认清十九大后经济风险和泡沫将加速排出和挤出的新形势；要认清十九大后宏观政策在短期会总体偏紧的新形势。

总之，要知道经济增长的高点和低点，尤其重大的拐点，低进高出发大财，高进低出赔大了。因为这个大势影响到你的投资的实际选择。

第二个建议，抓住新机遇。新机遇很多，消费结构带来了新机遇，城镇化进入新阶段带来了新机遇，区域经济一体化带来的新机遇，全面改革深入推进。

具体来说哪些行业有机会呢，第一个节能环保产业，第二生态产业，第三，新能源行业，第四，大文化产业，第五，大健康产业，第六，新兴金融业，第七，现代农业，第八，信息智能化有关的产业，第九，军民融合行业，第十是妇女儿童产品行业，2016年我们的新增人口依然不大，但是总的来说，根据一些专家测算，发展中国家一对夫妇要生2.3个孩子，才可以保持代际之间的总体平衡，但是我们现在达不到，奉劝在座的年轻朋友，看在党和国家，中华民族可持续发展都要生二胎。第十一个是信息产业和上下游产业；第十二个跟人工智能相关的产业；第十三个是绿色制造业；第十四个是物流行业。

以上十四个行业是潜力比较大的，有机会大家要重点抓住。如果你所在的行业，你要判断这个行业有没有发展，你就按照这个来看，你看你的行业符合不符合信息化、智能化的方向，符合不符合绿色低碳的世界潮流，符合不符合政策鼓励的方向。

第三个建议，迎接新挑战，挑战有很多，经济面临一定的探底压力带来的挑战，新旧动能转换带来的挑战，具体哪些行业会带来挑战，不符合政策方向的房地产行业会有挑战，第三个是三高行业，高排放高污染的行业会带来挑战，第三个是资源重的行业，钢铁等行业，第四个是受移动互联网冲击比较大的行业，第五个是受反腐败冲击比较大的行业，宾馆这些等。

第四个建议，培育新意识，对客户要有服务意识，对员工要有信任意识，对家人要有感恩意识，对政府要有核心意识，对自己要有良知意识，对父母要有孝顺的意识，对于企业要有抱团意识。

第五个建议，找准定位，定位很重要，两句话概括，定位决定成败，在我看来细节决定成败是有前提的，一定要先定位好，围绕目标客户的核心需求提供所需要的产品和服务，然后定位供应链等等。

第六个建议，开发新的产品和服务，在新形势下围绕新的定位开发新的产品和服务。

第七个建议，制定新的战略，战略很重要，比如说创新战略，产品服务转型升级的战略，降低成本，抱团去的战略。

第八个建议，开拓新的市场，市场有国际市场，有国内市场，国际市场率先去欧美发达国家市场，开拓具有后发优势的新兴国家的市场，开拓“一带一路”沿线的市场。国内市场也要重点开拓，第一个是开拓沿海发达市场，第二开拓国家鼓励的市场，第三产业集群和经济一体化比较先进的市场，第四是开拓中西部的市场，第五开拓生态环境比较好的市场。

第九个建议，培育新的要素，人才、技术、知识、信息等等。

第十个建议，立足新的空间，可以把企业的总部、研发中心延伸到更大的范围内，整合资源，为你所用。

第十一个建议，塑造绿色低碳的品牌，因为符合世界潮流，符合政策的方向，也符合消费者的偏好。

第十二个建议，建立完整的组织，要设立一些临时性的领导小组，第二个是在移动互联网时代我们要把中间不必要的组织架构，通过网络化，扁平化，瘦身健体，降低成本。

第十三个建议，建立新的制度，在经济相对低迷的时候，两件事情优先做，第一个事情是参加今天这样的学习，练内功。创新优化企业制度，培育可持续竞争力。

第十四个建议，探索新的模式。

第十五个建议，探索新的管理，特色化管理，精细化管理，标杆管理和自我管理。

总之，这15个方面，每个方面单独的不一定重要，重要的是分析框架，基本上代表了所有的行业需要考虑的问题，只是排序不同而已，谢谢！

主持人：感谢李司长的精彩演讲！请台下稍作休息！下面有请链家研究院院长杨现领先生，带来《十九大后房地产行业的六个转变》的主题演讲。有请杨博士。

杨现领：大家下午好！我今天围绕这几个主题跟大家简单汇报一下。

2018年是非常特殊的年份，首先它是中国房地产20周年，也是改革开放40周年，同时也是十九大之后精神得到贯彻落实的第一年，同时还是“十三五”规划承上启下的一年，所以2018年作为这么多个因素叠加，有很多转变。

我们站在今天的角度看未来一段比较长的时间，我认为中国整个房地产市场会经历六个比较大的转变。

第一个转变，无论是房地产投资、房地产消费还是房价，总体上从高速的增长或者中高速增长进入一个中低速甚至低速增长区间。过去十年来有比较大的涨幅，我们再去比较这个数据背后，我们看北京房价，跟全球其他地方来比较，北京无论是跟洛杉矶、多伦多、伦敦等城市相比，它的房价与全国的比值从这些城市来讲，北京的溢价率最高，北京的房价是全国平均房价的6.5倍，但北京的收入是全国平均收入的2.2倍，从收入来评估，北京获得的整个房价价值的溢价是非常高的。

再看中国城市房价分化规律，非常明显。中国与美国两张图的对比，我们把美国排名第一个城市，包括从第一到第五十往后排，我们可以看到美国城市是相对平衡的，中国的分化更明显，是几个断崖式的分化。

通过这几个数据我想总结一点，市场从快到慢，背后核心就是投资销售房价由快速增长进入中低速甚至慢速增长，但是背后还有好几个核心的动力、核心的原因。

第一，整个中国住房需求从1998年以来的严重供给不足、存量不足，这个问题今天得到了缓解，指标就是户均住房套数是大于1，人均住房面积大于36.6平，1998年的时候这个指标只有不到15。所以过去这几年人均住房面积每年涨一平，所以总体上到2017年的时候，我们可以明确的说，中国已经总体告别了总量短缺的阶段。这是第一个结构性转变。

第二，人口从原来农村向城市流动，转向了城市与城市之间的双向流动。我们最近用美团的数据，一起跟美团做了研究。美团的数据表明，北京的人口离开了，到了上海，上海的人口如果离开，大概率会选择北京或者杭州，如果北京和上海的人口都离开了，可能是去深圳、广州、杭州这些重点二线城市。背后暗含的规律是，中国1998年以来，人口由农村向城市的单向互动，变成了大城市和大城市之间以及二线城市之间的双向流动。所以人口已经不再是一个增量的扩张，而是存量的移动。二线城市在通过人才的吸引政策来做人才争夺，可以看到逻辑是人口增量浪潮结束，就意味着数量型的扩张、房价的高速增长、销售的高速增长，基本趋于减缓。

第三，从加杠杆到去杠杆，2017年的时候，我们的新增住房贷款大概不到4万亿，但是2016年的时候大概是接近6万亿，所以杠杆率的增速已经在下降。今年加杠杆的主题都是三四线，一二线基本是在去杠杆。我们可以看到链家的两个指标，贷款成数，今年使用贷款的人在减少，贷款率在下降。今年北京平均买房贷款的比率只有35%，一百万的房子平均贷款35万，已经比较低了，往后会继续低，因为随着贷款额度的紧张，特别是放款周期的延长，使得放款趋势在2018年以及未来时间里都会继续。

这三个动力带来的结果就是由快到慢。

第二个转变，由新房到二手房的转变。

我一直觉得中国优秀的人才几乎都在新房领域，我每次跟他们见面的时候，都不太好意思，他们不但非常聪明、敬业、知识渊博，而且长得又帅。我们看到了新房以及新房为中心的产业链，吸引了全中国最优秀的人才，比如碧桂园的博士实在太多了，我跟他们交流，我觉得做研究太不容易了，我们很幸运花了九牛二虎之力才招到一个博士。任泽平去了恒大，分分钟招聘的时候一天收到几千封简历。人才吸引的密度，我们这个行业是比较弱的。但是我们也看到这个趋势正在来临，以新房为主导的产业慢慢向二手为主的产业在发展。背后还是一样有几个核心趋势。

第一，市场端。二手房市场在上涨。我用了两个数据，第一个数据是北京、上海、深圳、广州二手房交易量与新房交易量的比例，虽然2017年随着年龄的调控和市场的下滑，但是二手房交易量还是远远超过新房。北京最高，北京二手房交易是新房的3.3倍，北京去年有15万个左右的家庭通过二手房实现了住房的需求，但是只有5万左右是通过新房实现的。这是第一组数据。

第二组数据，2017年全国超过24个城市的二手房交易量总体大于新房，就是越来越多的市场开始进入二手房时代。这是第一个转变，二手房市场的发展。

第二，整个二手房市场形成了一批行业的参与者，行业的力量正在发展壮大，就是说形成了一批以直营连锁为主的品牌化、专业化、规范化的机构，有直营的品牌、有加盟的品牌，今天链家也好，我爱我家也好，品牌正在规范化和专业化的路上发展，而且两家公司已经上市。这是行业中出现典型的代表性的力量，开始变得规范、变得专业，甚至变成了上市公司。这是第二个转变。

第三，行业形成了一批职业化的服务阶层，我们这个行业有150万经纪人，今年北京的经纪人大概10万左右，北京经纪人平均从业年龄是全国最长的，链家是全国最长的，链家北京的二手房经纪人从业年限今天是33个月，全市场大概20多个月。我们这个行业的从业年龄在上涨，人在职业化，这是我们看到的非常明确的趋势。今天无论我们的人员素质各个方面还有非常大的提升空间，但实际上过去几年，我们增量改进、边际的改善速度已经非常快了，当然我们还有很大提升空间。我每次看到我们的经纪人骑着小电动摩托车，带着我们的客户满街跑的时候，其实挺担心的，因为这些人都是千万富翁、亿万富翁，我们用小摩托车带着他们，万一撞伤了怎么办。这些人都是富豪，在北京能够买得起房子的，能够换得起房子的，都是中高收入群体。但我们经纪人很年轻，平均年龄25岁左右居多，每天都在住合租的房子，还在每天为大家操心买房，这是一个多么敬业的精神。我们这个行业正在形成职业化的服务阶层，全国150万，全北京10万，各项指标都在改进。

这三点加在一起，是我想说的第二个问题，从新房到二手的转变，我们也在做二手整个的产业链。

第三个转变，由购到租的转变。

租赁市场是未来很长时间内中国房地产市场各个品类里面唯一一个还有红利的市场，只有租赁还有红利，租赁我认为三个红利。

第一是租金的红利。今天租金的涨幅是持续的，也是稳定的。这个是不可逆转的。2017年中国主流的二线和一线市场租金基本上都在涨，最快的是北京和杭州。涨幅大概取决于人均收入水平。我们一直在讲租金涨幅跟收入涨幅之间有一个稳定的比例关系，在一线这个比例关系是1.2到1.5，二线是1到1.2，三线城市基本是1以下或者是负的。收入涨10%，收入弹性如果是1.5的话，租金涨幅是15%。大概一线是1.2到1.5，所以大部分城市还处在这个状态里。这是第一，租金的红利。

第二是B2C的红利，就是未来会有一批机构化、专业化的机构会崛起。这些有品牌、有服务、有运营能力的B2C机构会崛起。

第三是运营的红利，租赁产业链归根结底价值原点和价值归宿点都只能是且唯一是运营，没有运营什么都不是。今天所有的开发商都进入了租赁产业链，拿了很多房子，但实际上房子的管理、房子的租后的运营服务才是最难的。因为开发商讲的是高周转，房子卖出去之后没关系，但是做租赁的话，房子建好了，这个事才开始，因为六个月就要转型。所以整个租赁的周转、租赁的运营服务、租赁的库存管理更复杂。

总体上租赁还有很大的增量需要我们去考虑。今天我们认为大家对租赁的思考还处在比较早期的阶段。这张图想说明一个问题，中国的租赁需求是全品类的，今天我们只满足了青年、白领人群的需求，当然还有非常多的，比如两亿流动人口的床位需求没有满足，还有很多单身的高收入人群的整租需求没有满足，还有很多带小孩家庭的品质租赁需求没有满足。所以有非常多的空白点，租赁未来的战场是比较大的，核心就是一个关键指标，我一直在强调一个指标，2017年来算，我们的GMV三大战场，新房GMV交易额是11万亿，二手房是6万亿，租赁是1.5万亿不到，未来这个结构一定会变成，比如未来五年，新房大概会保持在8到10万亿之间，二手房会做到10万亿以上，租赁会是2到3万亿，这个趋势是非常明确的。各个领域、各个品类的细分市场都有很大的发展空间。

实际上我们今天的租赁还有很大问题，比如租房面积很低，房子很破，商品房占比低，配套服务不好，租约太短，环境差，等等还有各种各样的问题，还有非常多的痛点亟待去解决。还有大量的流动人口开始越来越是夫妻家庭一起流动，而且愿意租赁更长的时间。但是他们今天没有得到很好的照顾、没有得到很好的服务，今天对于流动人口来说，标准化的合租、标准化的床位就是他们的最基本的需求，在这点上我们今天远远没有被满足。这是关于租赁的。

关于租赁说多了都是泪，特别是流动人口。今天改革开放40周年，房改也20周年了，但是我们对两亿流动人口，为了我们的制造业发展、为了我们的经济发展贡献了大量的青春，但是两亿流动人口的住房需求没有得到满足。如果缺了两亿人的住房需求，肯定是不完整的。但他们需要的房子有几个典型的特征，要便宜、要安全，如果我们能够醒来的时候能是非常平安的、安全的，这是我们的基本需求。总体上，这里面还有很大的发展空间。

第四个转变，从数量到品质。

各类人群今天都面临着对品质的追求，我用一张图来说明，这个图很关键。我们最近做了一个全国的链家经纪人的调研，我们大概调研了两万个经纪人，分别在30个城市。调研的核心结论是，我们经纪人所接触的客户，首次置业需求三个城市平均37%，换房改善需求46.7%，就是在我们所覆盖的30个重点城市里，中国的主要消费者已经整体上进入了以换房改善为主的需求的阶段。改善、换房才是刚需。所以这种新刚需的释放，是过去两年支撑整个房地产周期的最核心的动力。无论是新房，还是二手房，都在进行改善。改善需求的释放，无论是三四线还是一二线基本都这样。

改善和换房比例最高的是北京、上海，还有其他的重点二线城市。我们整体上进入了以品质为导向的市场环境里。但是总体上，无论是二手还是新房，实际上我们作为产业链的服务阶层，并没有能够做好准备来迎接品质时代的到来。比如整个开发端的产业链，还是以规模为主导的产业链的结构，二手也是一样，包括北京二手房，还有很多房子都在30年以上，20年、30年的房龄的超过30%，如果不能被改造、不能进入可循环再生的供应体系里面，就无法满足我们对品质的需求。今天我们需要这些老的房子装上电梯，做好车位，重新做绿化。但是这个产业链和政策规范是远远没有建立起来的。老旧小区的改造标准是什么，我们没有建立。

所以总体上，整个产业关于二手、关于房屋的改造、关于新房的豪宅化、好宅化的建设，我们今天都没有标准。今天土地政策也没有，土地政策上我们明明知道市场的主流需求是改善，但实际上土地供应越来越多的都是供应租赁，供应共有产权，实际上这种类型的供应，在未来是不是能够满足这样的需求，今天是不太确定的。

所以在一个以品质为主导的时代，我们的政策、我们的企业家和我们的行业基础设施怎么样去建设，这是一个很大的命题。

第五个转变，从线下到线上的转变。这是最核心的转变。

我一直认为中国未来长期的房地产格局总体上取决于未来两个十亿人，一个是十亿的线下网络，就是十亿的人口。一个是十亿的线上的网络，十亿的互联网网民。他们会决定整个房地产行业的长期的趋势。

我重点说几个核心结论。消费者在互联网上的访问深度会越来越深，对信息内容的需求会越来越大，带来几个核心指标。一是用户访问的深度、访问的时长会变长，用户的浏览页面会增多，每一个成交所对应的PV数量会爆发式增长。所以有品质的信息、有品质的内容，会大大改进互联网的体验。今天跟开发商讲这些，好像没有太大意义。但是这个趋势是不可逆转的。就是消费的内容、深度、时长都在变长。

二是消费者时间在前置化。消费者在到达售楼处之前，跟你的职业顾问说话之前，他已经在线上看了两到三个月，所以他一定会在各种各样的互联网网站上学习，在深度访问房源信息和与交易相关的其他信息。当他找到你的时候，他已经为互联网深深的牵引，在交易之前，已经被互联网所牵引。这就是消费者今天已经前置化的在消费互联网，在互联网上了。所以你的客户实际上已经有很大的比例在线上，但我们可能不太知道。

三是越来越多的用户实际上成为信息和内容的生产者，互联网和房产未来的信息的生产从PGC时代到UGC时代，参与内容生产，参与房源发布。消费者在越来越多的给自己的房源写点评，自己参与信息生产，自己从主动的线上发起咨询、发起聊天。比如IM咨询量在快速增长。基本上消费者都在通过手机端的工具在跟他的客户、跟他的置业顾问做大量的交互。这就是主动消费时代的来临。

这是我们看到的总体上几个大的趋势。

第六个转变，从开发到运营。

从这个图上我们可以看得出来，到今天为止，整个中国的上市公司的分布里面，都是以开发商为主的，但未来肯定是要转变的。今天美国的上市公司，房地产领域，长租公寓占比8%，长租公寓里面有10家上市公司，所以今天我们刚刚开始。还有酒店的、办公的、医疗健康的，还有做个人仓储的，还有做监狱的，在美国做监狱也是非常好的体验，因为服务特别好，因为美国的公寓REITs、监狱REITs、医疗等等各个方面都发展得非常快。所以我们发现基本所有美国重要的监狱都是上市公司，我相信他们的服务体系也非常好。这会为整个产业提供各种各样的运营类的设施。今天我相信中国会从这个图往那个图逐步迁移，我们从实际层面已经看到，今天大量的开发商正在做租赁业务、物业业务，而且有人开始做中介业务。从总体上讲，我相信未来中国企业会像这样的三家公司，日本最大的三家，三井、积水和大和，这是日本发展非常不错的公司。比如三井是日本最大的开发商，也是日本最大的租赁运营机构，还是日本最大的金融REITs发行方，还是物业管理公司，还是中介公司，是非常多元化的业务。运营能力、开发能力、资管能力都比较强。这是非常多品类、多元化的业务。今天中国的开发商会慢慢向这样转变，向多元化、向运营为主的能力发展。我相信在这个领域会出现，在未来也许不到五年，中国会在运营类领域一定会出现千亿级别的公司，首先是租赁的运营。

租赁运营的公司，德国的国家，最好的一家公司市值是一千多亿人民币，管理规模比较小，十几万套。在中国经营最大的公司只有两百亿人民币，但是未来发展空间很大。比如在德国，很多人都觉得德国是一个政府主导的市场，其实不是，德国是市场化程度非常高的市场。租赁的产品里面65%来自于私人，9%来自于机构持有，只有10%是来自于政府，所以在任何一个国家，租赁的运营、租赁的管理里面，政府的占比都是很低的。最高的日本只有14%多，不到15%。我相信在未来整个租赁市场的主题仍然是市场化结构。而且即便是10%的政府的房源，也是由运营主体来管理的。所以德国诞生了非常多家的上市的公募的REITs，还有公募的持有运营机构。我相信在租赁的运营领域，会出现千亿级的公司，这是毫无疑问的。

最后总结一下。讲五个核心观点。

第一，市场从快到慢，交易量、交易额、房价快速增长的时代向中低速时代转移，背后是人口增速的下降、杠杆率的下降、我们整个房屋需求的下降。

第二，整个从新房为主的时代向二手房为主的时代迁移，这个迁移的背后反映的是二手房交易量的上涨，二手房产业链的成熟，形成一批专业化的直营连锁机构和职业化的150万的职业经纪人，这是我们这个行业核心的驱动力，人的力量和机构的力量一起推动二手房行业的发展。

第三，从数量时代到品质时代的转移，全品类的人口、全生命周期的需求都在不同程度的品质化，我们原来需要的是一个房子，今天我们需要的是一个好的房子。不仅仅是价格高，而且又好，配套、功能各个方面要比较完善，另外是精细化，各种各样的品质化的时代来临。

第四，现状的时代，互联网是最终的牵引力和最终的指挥棒，会指引整个房地产行业的最终发展格局。

第五，以开发为主的产业链向以运营为主的产业链转移，这里面未来会产生千亿级别的公司，一定是在运营领域，第一是租赁的运营，第二是公寓的REITs等相关产业链，这里面运营领域我相信有非常多的机会。

谢谢大家。

主持人：谢谢杨先生带来的精彩分享。

党的十九大报告指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。进入新时代，人民对美好生活的需要日益广泛，不仅对物质文化生活提出了更高要求，而且在安全、环境等方面的要求日益增长。对美好生活的向往，是广大人民群众的根本利益与愿望， 接下来，本届大会将发布 “2017居住健康舒适需求调研报告”，此次调研报告由：中国网地产、中国被动式建筑联盟、益普索中国、朗绿科技 联合发布。

现在有请发布嘉宾：中国网地产总经理张进先生、中国被动式建筑联盟秘书长王立华先生、益普索中国区董事长兼总裁刘立丰先生、朗绿科技董事兼总裁陈栋梁先生上台。

主持人：有请各位领导拿起手中的盛满金沙的玻璃瓶，把象征着绿色与健康的金沙注入到启动台中，让我们共同见证本次联合发布的圆满达成。

主持人：请各位领导先落座休息，刘立丰先生请留步。接下来，有请刘总为本次联合发布的报告内容做简单陈述。

刘立丰：我叫刘立丰，我代表益普索中国。今天非常高兴在这里把2017居住健康舒适需求调研报告在这里做发布。

益普索是一个市场调研公司，是全球三大调研公司之一，我们是第一家联合国全球契约全球性研究集团，签署这样一个契约的公司。通过这个行动益普索在支持和实施覆盖社区、环境、人权、劳工标准以及职业生涯理念方面，我们是走在前面的公司。

十九大提出，我们要建设的现代化是人与自然和谐共生的现代化。这里面非常重要的一点就是提到了我们需要提供更多的优质产品，来满足人民日益增长的优美生态环境的需要。在后面的发布中，我们提到要推进绿色发展，着力改善突出的环境问题，加大生态系统保护力度，改革生态环境等等这方面的需求。

上世纪70年代开始，能源有一些危机，那时候开始建筑非常好的关于节能的兴起，人们对环境保护的意识正在增强。我们看到越来越多的绿色建筑覆盖了住宅、商业、公共建筑等各个领域。通过很多很好看的照片大家可以看到这些领域的兴起。

在2017年我们有大约89家企业，在我看来是非常好的房地产行业的绿色供应链行动，共动承诺在绿色行动中以采购杠杆来作为撬动供应链的绿色化，引导上游企业开采合法、生产排污合规等全生命周期的绿色建筑。

我们盖房子是为什么呢？其实是为我们百姓。我们中国老百姓的需求在不断提升。益普索非常高兴能够跟中国网中国、中国网地产、朗绿等机构一起来帮助我们的企业倾听用户的声音，我们买房者的声音。所以在过去从6月份开始到10月份结束，为期5个月，我们倾听了七位专业的专家学者和六组公众座谈会、3000多位线上消费者的调研，来覆盖了十几个城市，来倾听大家对居住、房屋有什么想法。我们连续三年长期来跟踪这些老百姓，对这些方面的想法和看法。

我们有些什么样的发现呢？我们前面听了专家的话。我们也很需要听老百姓是什么样的观点。对于每一个中国人来讲，我们提了很多中国梦，对于具体的人来讲，他们是如何来定义健康和舒适的呢？

小康这个概念是小平同志在80年代提出来的非常重要的梦想，现在我们更进一步。他们所理解的健康是什么呢？他们是说是以人有内而外和外在的物，物是什么呢？是居住环境，居住环境是非常重要的事情，包括食品安全等等，所有这些是我们的老百姓在问卷中提出来的非常重要的点。

在我们对这几千人的访问中，在中高收入中有78%的用户非常关注居住的健康和舒适。我们怎么定义健康和舒适呢？给你10分，你选8分或者以上，就叫关注。非常明显的是，78%的中高收入人非常关注。71%老百姓非常关注健康、舒适的问题。

现实感受如何呢？我们发现不同的地方、不同的收入、不同的人群、不同的地域，差别是很大的。比如在上海，满意的50%左右，北京也是一样，58%左右。尤其是中低收入人群，他们面对居住、健康、舒适的浓浓的无奈和焦虑的程序。

老百姓认为，消费者需要达到健康舒适的必要因素有哪些呢？包括空气好、化学污染少、噪音低、光照合适等等，也包括生物性污染少等问题。他们自己告诉我们的室内空气不好的原因有哪些呢？包括烟尘、油烟、通风性差、雾霾，还包括家庭养宠物等等。他们也清楚认识到，化学污染产生的原因有哪些呢？有装修材料不环保、建筑材料不环保，包括一些家居的材料不环保等等，所有这些都是一些重要的因素。

噪音从何而来呢？室外噪音的影响以及空调噪音影响等等，都是老百姓通过我们调研公司在发声。

还有水质不好，包括水质过硬，碱多，还包括广告的影响，以及受到重金属的影响。

生物性污染包括四害、螨虫、墙壁发霉、空调污染等等。

很多老百姓也愁自行采用的预防、防护措施，包括每天开窗通风、家里的绿植、晒被子等等，都是他们表示出来的。

从买的设备来看，包括空气净化器、饮水机、变频空调、净化功能的油烟机等等。

我们发现消费者在选材的时候，环保与否已经成为非常重要的思考因素，通过数据来验证这一点非常清楚，在装修材料、家具选择的时候，使用环保材料等等，是他们非常重要的考虑因素。他们也有他们的判断环保与否的依据，比如没有明显的刺激性气味，第三方的室内检测，建材通过检测合格等等，老百姓通过实际行动来保护他们自己。

总的来说，我们城市化在非常快速的发展。刚刚我们看到国家统计局发布的2017年GDP增长是6.9%，这是我们过去2010年以来第一次GDP增长提速非常明显的变化。国家在发展，城市在发展，对节能、对能源消耗是越来越受重视。我们可以非常清楚的看到，消费者对于健康、舒适的环境有非常强烈的需求，我们作为企业来讲，怎么样去更好、更快的满足消费者需求，无疑是在房地产市场发生结构性变革时代一个非常重要的点。

对于未来，无论是企业还是居民、消费者都充满了很高的期待，随着城市化进一步发展，消费者在满足最基本的需求之后，他们一定会对居住的健康舒适的程度越来越关注，这对我们企业来讲是非常好的机会。建材、家居等材料的环保性的增加，使用化学性污染物的减少，以及政府改善室外环境等等，都会促使我们更加改善我们室内居住的环境，也会看到更多人在购买设备、在改善自己的居住体验，为自己的居住迭代升级、功能整合、性能更优。也期待我们在座的企业能够更多的满足老百姓高品质生活的需求。

联合发布的这四家公司有：中国被动式建筑联盟、益普索、中国网地产、朗绿。

谢谢大家！

主持人：感谢刘总的解读，让我们对健康舒适的居住环境有了全新的认识，也感谢这些责任企业为满足人民日益增长的美好生活需要不断的努力！

从近期的十九大报告、中央政治局会议和中央经济工作会议提出有关房地产的内容，“房住不炒”是房地产调控始终坚守的红线，也是长效机制建立的前提，未来将在保持市场总体平稳的情况下，同步完善促进长效机制，“租购并举”的住房制度新格局将更加完善。

随着住房制度改革推进和长效机制逐步建立，站在新时代起点，对行业未来格局会产生何等影响？新时代地产的特征会有哪些？新时代将会赋予了地产业哪些新使命？ 

下面我们进入今天第一场对话环节，该环节将由中国网地产总编辑谢红玲女士主持，本轮对话的嘉宾有： 

链家研究院院长杨现领、清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹 、碧桂园集团副总裁朱剑敏、鸿坤地产集团执行董事、总裁袁春、阳光100首席执行官   林少洲、朗诗绿色集团总裁向炯 、和昌集团董事长武磊有请各位领导上台落座。

谢红玲：大家下午好，一年一场论坛，我们坚持了九年，是为行业办的大事，也是我们媒体责任的所在。这件事情离不开每年邀请的演讲嘉宾的支持和台下嘉宾的参与，正是你们的真知灼见为我们的行业带来智慧，理清了发展中的问题，谢谢你们。

如果说2017年是房地产行业的转折之年，那2018年因循着国家的大势我们站在了新时代的起点。这个时代展现了很多新的特征，租购并举，房住不炒等等一系列政策的出台，以及十九大提出的聚焦到美好生活的需求，雄安模式的示范，深刻影响行业的土地、金融、财税等等政策的变化，我们的行业正在展开一幅全新的图景。全新的时代呼唤创新，所以第九届地产中国论坛的主题，我们确定为创新驱动发展，有三个关键词，新时代，新气象，新作为。

站在时代的新起点上，共谋行业的未来，是我们本场对话的主题，我们精心选择了台上七位非常具有代表性的行业研究人士和企业领导一起讨论。

刚才链家研究院的杨院长做了精彩的独立演讲，还有清华的博士杜总以及17年行业老大的代表，碧桂园的副总裁朱总，刚刚领了2000亿任务的鸿坤地产的总裁袁总，还有旁边一直高举着文化地产大旗的，行业曾经的少帅，阳光100首席执行官林总，再有就是一直在坚持走绿色地产之路，领跑绿色地产的朗诗的向总。最后一位应该是最年轻的，和昌地产的武总，欢迎大家。

我想为了让我们的发言能够更精彩，也能够让我们跟台下的嘉宾有更多的互动和了解，先请在座的嘉宾简单的介绍一下自己的从业背景，从业时间，还有你所在的企业的成长背景和规模和特点，谢谢大家！

林少洲：91年进入万科开始，算是20多年从业经验了，万科十年，后来到了阳光100，首席执行官。阳光100也是全国20多个城市有项目，目前是以商业街区和服务式公寓作为主要的方向，还有一些特色小镇。

杨现领：我是链家研究院的杨现领，我一直做研究，之前做房地产开发研究，也做过互联网研究，还有中介。链家大家十六七年的历史，过去这么多年里面大家问我最多的问题，链家是怎么样做到管理十几万经济人的，大家好象感觉我们一年时间就干了这么多的事情，其实不是，过去的很多年我们就干了这么一个事情，互联网的改造和房源的信息建设。可能未来我们会做更多的事情，过去就做了这么点有意义的事情。

袁春：我的经历比较简单，到现在三段经历，14年在中海地产，之后在龙湖，在鸿坤一个半月的时间，鸿坤是总部在北京的企业，给自己的定位是创新型的城市运营商，目前的业务范围已经覆盖了资本投资、传统的住宅地产、新房业务，商业产业服务业，去年我们还成立了文旅集团，下一步在整个的各个板块的协同上下一些工夫，估计主要还是一些转型的问题，这是大家都要面对的，在这样的基础上提前做一些准备。

武磊：谢总说我是最年轻的，我大学毕业开始做房地产，之前在宇宙最大房企做了几年，后来一直在和昌集团，和昌跟很多很大牌的房地产企业相比是小兄弟，我们是一个立足于二线城市住宅开发为主的相对比较传统的开发商，我们去年的时候确定了新的战略目标，我们希望成为国内领先的不动产资产管理专家，基于这个愿景我们也设立了几个大的计划目标和事业平台，其中比较重要的平台就是投融资的平台，第二个还是开发建设平台，第三个是资产管理平台，这三个平台也在陆续的建设过程中，希望大家未来对于和昌给予足够的关注，希望大家多指点，多关心，作为我们这样的企业还有比较大的特点，比较年轻。

和昌是成立十周年的企业，刚满十周岁，比较年轻，人员也比较年轻，整个公司的平均年龄到17年年底没有超过30岁，核心高管的年龄也在在30岁，我这样的年龄相当于中间，年轻代表着经验不足和各方面的不足，希望各位前辈多多指点。

向炯：我是1994年进入房地产行业的，已经快24年了，在朗诗已经做了15年，06年开始我们一直做绿色的差异化建设，我们在香港上市，原来叫朗诗绿色地产改为朗诗绿色集团，在我们的道路发展上，包括城市公寓、养老、绿色设计、绿色装饰，还有金融资本等等一系列业务，地产已经不能完全阐述朗诗现在的业务类型和商业模式了。所以刚刚进行了更名。

谢红玲：看来房地产公司集团化，把很多名字去地产，这是一个新的趋势了。不管怎么延长产品线还是要把你们的绿色标签做下去的。

向炯：围绕绿色做更多的发展定位。

杜丽虹：大家好，我们公司到现在也有十多年的历史了，06年成立的，第一个客户是万科，我们主要是做金融和地产两个行业的公司金融战略的研究咨询。像地产领域，除了万科还有首创置业，远洋地产，华夏幸福这些都是我们的客户。

在金融领域，像民生银行，平安银行，还有信托公司，私募基金，也是我们的客户。我们的特点是定位于做创新性的金融领域的研究咨询，所以简单的说不走套路的研究咨询，所以如果大家感兴趣的话，我有一个个人的公众号，杜丽虹另类金融说，大家感兴趣可以看看另类的地产金融研究。

朱剑敏：大家好，首先感谢主办方能够邀请我过来跟在座的所有的同行学习，我来自碧桂园，个人经历比较简单，碧桂园成立于92年，发源于广东的企业，感谢这么多年社会各界的关心支持，这几年碧桂园取得了稳健快速的增长，也希望大家继续对碧桂园给予更多的支持。

谢红玲：朱总是在新华社，最终到了房地产企业，也是碧桂园这么快成长的其中一个要素。谢谢大家，为什么让大家做这个自我介绍呢，真的要重新认识各位和各位所在的企业，变化太快了 ，尽管刚才杨博士讲的时候说市场从快变慢，但是我们的开发速度和企业的变革是越来越快了。这个快原来只是加速度，现在可能要发生质的变化了，这个质的变化的背后的根本原因是我们这个行业从大势的变化再到启动长效机制，不断的完善。

所谓的长效机制，对应的就是改变过去短期的调控政策对行业的影响，要从土地市场，财税等等多方面，多管齐下，制定对行业可以走稳，健康发展的机制和制度。

这个长效机制究竟会对我们的行业未来格局带来什么样的影响？马上要步入的是什么特征的新的地产时代呢，这是在座的各位都关心的问题，包括地产圈的老的媒体人，其实对这类的变化也有很多的迷惑。我想希望今天在座的各位把你们的思考分享给在座的各位。

地产老兵，林总你离我最近，你先说吧。

林少洲：作为地产“老兵”，对行业的变化了解的更多一些，地产过去的二十年也是有过很多的起起落落，很多的周期，这次的变化可能是一个质的飞跃，简单的词说应该是地产过了“青春期”从少年儿童到青春期，现在进入了成人阶段，所以进入了成熟、稳定，考虑长远发展的阶段。

其实对新时代和成熟，这两个词之间是有一些联系的，什么叫新，什么叫成熟，从另外一个角度来理解这个变化，我个人感觉所谓的成熟，有相当一个核心的逻辑，就是中国的房地产减少了一些中国国情，变得更加国际惯例了，像欧美这些发达国家，发达市场的房地产，我们很多的政策和制度他们几十年前都是这样的，全世界大的国家很少像中国这样的，以销售为主。期房制度这些在全世界发达国家已经实行了很久了，包括房产税也是一个世界性的惯例，中国这二十年是很特别的，是有中国国情的。

所以站在发达国家的制度来看，中国未来的发展和变化可以有很多的场景，我们十几年前就已经看得见了，包括比较大的企业，这个行业慢慢的  形成一定的垄断格局，比较大的企业占据比较多的份额。在全世界的现象来看，很多年前就出现了，20年前我们就已经预见到了未来的形势。在日本大部分是这样的，开发商未必是开发公司，持有、运营善于做服务的公司，能做服务模式的公司，从服务当中赚钱的才是大企业，投资人是以基金的方式介入，从国际惯例的角度来讲，中国在走向世界，按照世界成熟市场的标准来让我们的行业发展的更健康，持久。

从这几个维度来看  很多东西可以看的很清晰，中国还是以自己的国情，中国的老百姓对买房置业的依赖性，对它的看重，这是有其特殊性，这是中国的国情，跟历史、文化都有很多的关系，包括我们的制度保障都有关系，这个重要性是不变的，是没有办法被降低的。但是随着机制建设，如何实现长治久安，可以参考国际惯例，从单一的角度看这个事情，可以找到非常好的解决方案。

谢红玲：原来是不正常的，现在是在正常化，还原市场本来应该有的面目，同时这个也是跟国际市场接轨。非常感谢林总，确实是对行业的脉络很清晰，所以能够纵向的看待市场，也结合了国际的比较。杨院长你是做研究的，而且是从租赁市场，还有一些另类的市场开始研究的，然后又进入了二手房存量房，然后到新房。这个过程刚好和传统的开发商走的路径不一样，你怎么看待新的行业特征？

杨现领：有一些东西需要确认一下，房地产长效机制，我的理解不等于正常化，核心还是市场的逻辑会起到决定性的作用。我看台上的这些企业，包括今天的这些开发商和企业家，都是九十年代进入这个领域，之所以成为这么优秀的企业，是整个中国房地产市场经历了快速，显著的市场化，如果没有土地端，金融端，没有开发的市场化，就没有今天这么优秀的一批龙头企业生长出来。

长效机制也是一样，本身也必然意味着市场在未来很长时间会起到很大的作用，按市场规律办事，按市场规则办事，市场的规则和规律到底是什么，从长期来讲，无论今天的长效机制如何出台，包括房地产税，核心都有几个目的，企业的集中度上升的趋势是不会改变的，大企业的优势越来越强，不光是开发商在集中化，互联网的世界集中度也更高，放眼望去，互联网领域高度的垄断、集中，谷歌、亚马逊在全球领域的集中更夸张，腾讯去年从1.5万亿的市值到3万亿，翻一番。跟互联网的集中度快速上升相比，房地产行业完全不是一个级别。

我想说的是，无论是互联网领域，还是实体领域都在发生着不同程度的集中，但是集中不等于垄断，集中带来的是消费者体验的上升，带来的是资源整合能力的提升。

这是第一个趋势，不会改变。

第二个是消费者对品质的追求也不会改变，消费者喜欢的房子品质越来越高，服务越来越好，基本的趋势没有特别明显的改变。我觉得企业家，包括房地产开发企业和中介公司都是一样的，对的时代做对的事情，大家不要认为长效机制就是否定市场，一定是在更高的维度去市场化，包括做租赁，今天的租赁肯定是市场化，租赁的房源端可能是持有，但是管理、运营一定是市场化的，这里面会产生一批新时代的企业，新的时代还是几个比较明确的可见的趋势，就这几点。

谢红玲：谢谢，我也补充一个案例，今天周总来的时候提到了，在国际上行业集中度的提升，像美高梅这么一个酒店业的庞然大物，他们在市场占有率占50%以上，今年还要并购一家，市场占有率将提高到80%以上，这在过去是很难想象的，说明整个产业环境，趋势是越来越清晰了。

向炯：94年进入房地产行业，经历了96、97年的亚洲金融风暴，05年、08年，11年和12年，现在来看，过去的几次所有的房地产当中的要素和规则都没有发生过变化。但是2017年，现在来看，房地产行业当中的生产要素、供给到金融到税收都发生了重大的变化，我们认为真的这次规则已经发生了重大的变化了。

过去的成功经验，将来未必会成功，如果持续过去的成功经验继续下去，将来可能会失败。因此，我们在12年的时候就做战略转型，13、14年就提出了产品差异化进行相关的布局。

对于未来来说，市场在长效机制下，我非常赞同这是一个更加配套的机制，过去的相关政策在不停的影响市场。长效机制首先是持续性和稳定性，让我们对未来建立更加长期的预期，所有的金融决策和选择，可以更加市场化。

第二个，未来会出现更多的结构性的机会，比如说在长租的领域上，养老领域上，在城市旧改的问题上，在一些核心的包括绿建的领域上面会出现更多的机会，这些机会可能会是未来更好成长的支柱。

谢红玲：碧桂园一直是城镇化运营的排头兵，也是先锋，长效机制对行业带来的变化，可能对你们要持续保持领先力提出了很大的挑战，不知道你们怎么看待行业未来的趋势？

朱剑敏：我相信在座的做房地产开发，在座的从事相关行业的朋友也好，从房地产本身的发展来讲，大家对长效机制都有充分的准备，或者都是积极的适应这个变化。这是第一。

第二，确确实实大家讲到，做企业，碧桂园一直坚持做中国新兴城镇化身体力行者，如果要说对未来怎么样的发展变化，我觉得应该是不忘初心，更重要的是顺势而为，顺政策势，市场势，行业势，更好的坚持自己的思想、行动上、人才上的以不变应万变。

谢红玲：变就是不变，现在已经没有固守原来的东西的机会了。这么多多嘉宾都对行业未来的图景做了自己的分析。其实归根到底，我们还会回到这些这个主体市场，未来我们面临什么样的市场，这个市场会发生什么样的变化？尽管市场规律还会起作用，政策的影响力也不可忽视。但是这个市场已经绝对不是以前的市场了，我记得行业很多年来，经常说拐点来了，最早是王石喊出来的。

后来冯仑又说大家得拐大弯了，现在根本不是拐弯的问题了，可能要开辟新的跑道，跑多的起点，齐头并进往前走，单纯的开发思维必须要改变，否则的话，没有未来了。

大家看现在可能面临的会是什么样的市场呢？这个市场和以往又有什么不同呢，他会怎么影响你所领导的企业的未来呢？武总怎么看，还在坚持传统的开发业务吗？

武磊：几个方面，第一个方面，我们经过研究之后得到了一个大概的方向性的结论，之前很多的所谓的房地产的增值或者房地产的利润来源是基于土地红利，我们可以看到过去十几二十年的企业收益方是靠土地的红利博取利润，靠本身的能力影响非常小。

对未来，我们看到整个政策的变化，土地的来源多样化，土地的性质也在多样化，不管是租售同权还是租购并举，土地的红利给到开发商的东西越来越少了。房地产从机构性导向向价值性转向，开发性的业务需要植入更多更好的产品和服务，产品上要有更好的运营能力和资产的变现能力。

所以应该是向能力要收益了，这是第一个可能发生的变化。

第二个变化就是消费升级时代的变化，根据我们的消息和信息分析得出，从去年到今年这几个放量成交以后，整个国家的基本居住需求被满足了，大家已经不再没有房子住了，随着大家的生活条件的变好，收入条件的变高，大家对于更好的居住上消费升级和基于房地产的消费升级有更高的需求，这方面我们需要储备更多的能力。

第三个层面，市场分化会进一步的加大，第一个层面是由于地域带来的，第二个层面是企业集中度带来的，大概就是这样的想法。

谢红玲：谢谢，袁总，你们的2000亿怎么实现呢？

袁春：我们不谈这个，我理解房地产主要是两个能力问题，房地产第一个核心就是金融属性，为什么这么多的企业要上市，把业绩做好，核心是把资金成本降低。但是你要好这个能力，需要有一个运营能力的问题，房地产企业第一个金融属性的问题，第二个就是管理空间的问题，这块土地你拿下来了，土地做什么，有的做住，有的做商，有的做产，那么为什么这个时候各个企业会有一些新的尝试？是因为背后还是因为客户需求，这就回到了原点，企业核心要发展，还是尊重市场，尊重客户，这是最核心的。

现在的客户变化是什么呢，最开始的时候我们说商品房改革，97年发展之后，刚开始更多的还是解决居住的问题。大家都从这个方面过来的，刚开始你买一个房子，换一个房子，原来没有小区换到有小区，后来关注物业管理，核心的就是客户需求不断的变化或者增长。

到了现阶段，大家更多的会关注的，以前我们说房地产的核心就是地段、地段、地段，现在可能关注的不只是地段问题，还要关注配套、服务、教育，还要关注商业、工作各种属性。实际上客户的需求给房地产企业带来了很多的机遇，包括运营和发展。

核心来讲，房地产是空间管理的问题，你怎么把这个空间更好的利用能够为客户提供一些空间类的服务，包括商业，做好商户和客户之间的联系，包括商户和商户之间的联系。

未来大家可能更多的要关注这些点，从原来比较粗放的获取土地，快速周转，何况现在在北京这样的机会越来越少，土地资源毕竟是有限的。更多的还是关注空间里面的内容的管理，这个是未来的一个机会。

有的时候跟同事们分享说，现在拿到一块很好的土地，如果做不好，真的不光对不起自己，我觉得是对不起子孙后代。

谢红玲：袁总讲的时候，实际上还是地和资金。现在的国家政策有了很大的变化，最新的消息是国土部透露出以后的供应国家不再垄断，可以多渠道的获取，尤其是农村经营型用地可以进入市场自由交易，包括宅基地都可以建一些工厂。

金融方面有一个不是利好的消息，还是要收缩杠杆，银监会主席最近也提到还是要去房地产泡沫，好久不提泡沫了，现在又提出来，虽然只是一句话带过，但是我想一定是政策的信号。

这种情况下我们还要增长，还要高速的增长，这个挑战应该是很大的。不知道林总你们怎么看待这个问题，在这样的有利有弊的消息并存，又要快速发展的时候，这个市场我们怎么才能去赢得呢？

林少洲：纵观过去的二十年的房地产市场，土地供应的机制对房地产影响最主要，第二是金融，土地方面，尤其是大城市，北上广深长期以来就是土地的稀缺，拿一块地真的非常不容易。

关于集体土地的入市，最重要的是解决一二线城市的土地紧缺，北京现在真正的一块地开出来很难，这是资源短缺的问题，这方面的政策可以增加有效供给的作用。使得土地“饥渴症”得到一定的缓解。

第二个就是对城乡城市化的红利分享方面起到很好的作用。这些政策如果可以推行，会和长效机制一样非常好。

对行业的影响我觉得非常有限，依然是强者更强，在规模时代，企业之间比拼的是长个，尽量的让自己长成参天大树，巨人，千亿的企业。但是到了中年，更多的是内生的问题，运营能力和运营基因，对下一个阶段的长效发展会起到很关键的作用，所以企业的内生力量的打造和培养对市场的影响会比较大。

我们从国外的成熟企业，百年企业的发展史都可以看到这样的历程。

谢红玲：在座的嘉宾背后都是优秀的企业，我相信每个优秀的企业的理想都是基业常青，面对新形势，新时代，我们去怎么打造企业未来的核心竞争力？规模是唯一的吗？郁亮提出的换跑道可取吗？目前你们在做什么样的尝试？你们有什么作为？同时追求高速发展过程中，怎么看待新的历史使命？行业责任怎么体现？

我也希望杜博士站在上市公司研究的基本面上给我们一个引导性的思考。

杜丽虹：因为我们做的研究，不仅研究很多中国的上市公司，也研究很多国外的企业，以前研究国外的案例的时候，总有人问中国的国情和国外不一样，这样那样的不一样，所以可能不适用。但是今天我们反复的谈长效机制的问题，如果把这个事情拉长，规律性的东西有一些是普世的。

地产方面有两个非常重要的规律，第一个规律就是各位提到的，中国的地产行业确实过了高速发展时，发展的速度在减缓。长期来看地产行业的利润率在降低，以前的高利润来自于地产本身土地的红利，随着增速的减缓，地产红利在消失，地产企业的利润率在降低，但是并不意味着地产行业的投资回报率降低，从国外的很多的研究看，包括日本的企业，利润率很低，但是仍然有很多的回报率很高的企业，为什么呢，从财务上讲，回报率是利润率乘以周转率，利润率降低的情况下，开发的企业要解决生存的问题，追求高回报，必然要做的事情就是提高周转，然后转到轻资产。未来的住宅发展趋势，一定是高周转化和行业并购整合的趋势，高周转的一些企业会越来越强，这是一个趋势。

当然了，高周转可以以各种方式实现，日本的企业可能会越来越走向定制化的开发，美国的企业会越来越通过金融化的手段去加速周转。总之，地产的开发商会突破各种手段加速周转，以此扩大规模，实现行业内的并购整合。这是住宅领域的趋势。

还有另外一个趋势，长期来说，住宅市场的占比会逐步的降低，住宅之外的广义的商品市场占比会更高，美国现在的GDP贡献里面，持有性物业的贡献是住宅开发市场的三到四倍，因为新建量在减少，反而是持有的投资性物业比较高。相应的在这个领域会出现越来越多的企业，但是这个领域里面的企业类型是很多样化的，这里面从国际上来看，会有几个背景，传统理解的自持自管的企业，在世界上是比较少的，这种模式在世界上比较盛行的只有香港，香港是因为特殊的地缘政治，使得当时的企业扩张速度比较慢，他们进入中国大陆市场和亚太区的市场都是比较慢的，地缘特点使得物业本身的租金和升值对应企业的扩张，他们可以自建，自持，自管。

全球来看，可以分化为几类企业，一种是轻资产运营类的企业，会越来越成为主流，包括酒店管理公司，实际上是轻资产运营的企业，自己不持有物业，纯做运营管理。还有养老社区的管理企业，学生公寓的关于企业，等等各个领域出现轻资产的运营管理企业。

第二类，传统的开发商如果具有某种金融资源的整合能力，就会变成轻资产的投资管理企业。这是从地产商开始向金融企业迈进的一步，出现一些轻资产的投资管理企业。

地产企业都轻资产了，谁做重资产的事情呢，更多的是交给金融投资人，因为地产行业本身的利润率在降低，所以要求有更低成本的长期资金的支持，所以重资产的活越来越交给金融投资人，金融投资人一般通过像REITs和私募基金这样的基金化的载体持有，也会分化出另外一类专门干重资产活的，但是需要金融市场的工具，不管是REITs还是基金，都需要有这么一个载体，专门的利用金融投资人低成本的长期资金做重资产投资的事情。

我个人觉得地产行业长期来说，最后可能有四类主流的企业，第一类是高周转的，规模化的开发商，第二类是轻资产的规模化的运营管理企业，第三类是轻资产的能够有运营能力又能整合金融资源的投资管理企业，第四类借助REITs等金融工具实现重资产长期运营的载体企业，这是我对地产行业的变化的理解。

谢红玲：不知道大家认可不认可杜博士对未来的分析。碧桂园也在做转型，朱总您怎么看？

朱剑敏：碧桂园这几年的快速发展，应该说覆盖了房地产上下游的产业链比较广，有自己的建筑公司，设计公司，装修公司，还有家具公司，应该说碧桂园从92年创办到今天，围绕房地产主业或者给碧桂园业主提供的全生命周期的服务，已经伴随着成长了25年，如果我不介绍大家都不清楚，其实碧桂园九几年开始就办学校，去年5月18日，碧桂园的教育集团已经在美国纽交所上市，市值也超过了200多亿人民币。碧桂园的将来发展方向，像袁总 说的，也是围绕着业主和客户，提供更多的全生命周期的服务，甚至于现在我们跟美的、思科、腾讯都在合作，将来把智能社区，大数据应用到社区里面去。

真正的发展还是围绕着客户，是不是继续追求规模，就像几位谈到的，规模只是成长过程中的一个阶段，更多的我们也是向创新发展，向服务发展。

谢红玲：在这个过程中，其实也体现了企业责任的做法。我不知道朗诗你们怎么看待未来的核心竞争力？还有我们企业的责任担当体现在哪些方面？因为我看上次的田总在一次发言当中吐槽了很多行业问题，一定是你们有很多的思考。

向炯：我们研究了日本的一些企业以及朗诗积累下来的环境治理方面的对标研究，我们跟财新合作，发布了中国第一个ESG的指数，朗诗和阿拉善，中城联盟，万科和全国工商联我们共同发起了一个绿色供应链，第一次对于房地产行业当中相关的几个重污染问题提出了明确的要求，第一批招募的是木材、铝合金、钢铁和水泥，得到了八九十家行业企业的支持。

另外在绿色采购这些方面也在持续的推进相关的政策，这已经成为企业未来发展过程中的内部管理的对标，落在企业的各个供应链上。

谢红玲：确实环境的污染需要大开发行业和企业负起责任，这也是朗诗代表的这类企业的责任担当所在。

袁春：规模肯定是要的，转型也好，创新也好，需要成本的，转型总是要寻找新的商机，寻找新的商机下必须要有足够的资本，就像朱总说的，我有一年5000亿的规模，拿出100亿出来很轻松的事情，我们现在200亿的规模，你让我拿50亿出来，就短气了，所以规模肯定是优势。

在做大的情况下才有机会寻找新的机会，新的机会还必须要找，因为市场和客户都在不断的发生变化，这里面可能就会发现新的商机，所以这两个都要，两手抓，两手都要硬。

谢红玲：所以一手指是运营，一手是开发。阳光100怎么思考的呢？

林少洲：在企业发展角度讲，企业扩张的阶段，青春期就应该是拼命的长个，能长多大长多大，但是现在的市场基本上进入了长效机制的状态下，外部给你提供的机会越来越少了，包括千亿公司多了之后，获利的难度也很大，这个时候自然而然对运营、服务、模式创新提出了新的要求，每个企业都有自己的文化基因和重视程度，以及资源配置，下一步的方向可能也是看看各个企业，大家在这方面的长进，核心竞争力，持久力打造。

作为行业我有两个看法，第一个，政府调控的高度，我个人认为中国市场的调控应该更多的借助国际惯例试水，过去的市场就是青春期，从全面的福利分房转向百分之百的商品房体制，市场化，这个是矫枉过正，全世界都不是这样的，但是很有效，一下子把第二个问题也解决了，但是怎么样实现长远的发展，野蛮生长，杠杆比较高，投机性比较多，也带来了很多的问题。

政策的调控一定要明确主线，调控其实应该向国际惯例学习，学习很多先进市场的政策措施，包括土地供应，全世界的土地供应都不是单一的市场，都有很多的方法，一城一策，这个方向不能动摇，一定要根本市场的力量去发展，但是从房地产的企业的角度，也一定要有新的意识。

昨天我去看了《不问西东》电影里面透露了很多的理念和情怀，真的很打动你。现在的执政的理念在改变，社会的价值观也在改变，大家关注的东西，觉得重要的东西也在发生改变，房地产可能是国之重器，现在也具有越来越多的民生属性，所以从企业的角度要实现长远发展，这方面整体的心态要变得更平和，借助这么多年积累的资源，怎么样长期的发展，要有深刻的思考，在社会责任担当层面应该更主动，过去二十年中国最大的幸运儿就是房地产开发商，掌握这么大的资源之后，怎么用好它，让自己的人生更有意义，而不是匆匆过客，这个需要行业的从业者认真思考的。

谢红玲：谢谢林总，这段话也值得大家的深思，行业的变化真的太快了。今年又是新时代启动之年，我们问了很多的问题，可能很多的嘉宾意犹未尽，但是时间原因只能告一段落。

总结一下在座的嘉宾提到的企业竞争力的发言，大概三句话：开发快起来，运营轻起来，责任担起来。让我们大家一起携手，走进未来，谢谢！

主持人：感谢几位嘉宾的精彩对话。接下来将进入本次活动的下一个环节，由中国网地产和中国交通广播FM996的战略合作签约仪式即将启动。中国网地产、中国交通广播此次携手战略合作，充分发挥央媒优势，做大做强主流舆论，更好的传播正能量，这是双方精诚合作的起点，也是强强联手的开始。 

现在有请签约嘉宾代表：中国网地产常务副总经理 冯伟先生、中国交通广播营销负责人 刘洪涛先生上台，让我们以热烈的掌声共同开启本次战略合作签约！

请二位领导拿起手中的笔，共同签署这份战略合作书。请在座的嘉宾及媒体朋友们为我们共同见证这个重要时刻！欢迎大家每周六上午9点30分准时收听，由中国网地产和中国交通广播FM996携手定制的广播栏目，也欢迎我们在座的嘉宾可以进入直播间与观众互动。

主持人：接下来进入本次活动第二轮对话环节，将由中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长 蔡云女士主持，蔡秘书长将和来自业界嘉宾代表共同探讨时代命题《创新思维 智赢未来》，让我们一起来聆听在新时代下企业在战略战术上有哪些创新之举？在“租购并举”的政策引导下，如何展开住宅开发与持有运营业务的布局？行业整体开发水平都在进步，未来如何摆脱同质化竞争？有请本轮对话嘉宾：

朗绿科技总裁  陈栋梁

当代置业执行董事、总裁  张鹏

奥伦达董事长  王仙山

泰禾集团副总裁   沈力男

葛洲坝地产总经理助理  徐海伦

金地集团华北区副总经理  遇绣峰

天恒置业集团地产事业部副总经理  常世芳

亿翰智库中国上市房企研究中心主任  张化东

现在我将话筒交给蔡秘书长，期待各位的精彩讨论。

蔡云：亲爱的同行、各位嘉宾们，大家下午好！今天有几个议题，我想给各位嘉宾充分的时间来讨论，给他整块的时间表达自己的观点更好一些。

岁末年初是每年总结去年展望明年的时间，红榜已经有八年历史了，房地产协会很支持这项活动。去年、今年包括2016年整个市场发生了巨大的变化，过程中我们政策出台了将近100多个，再把各个城市算上，可能几百个政策了。这种情况下，作为房地产行业来说，首先是落实十九大精神，多主体的供给，多渠道的保障，租赁住房、保障体系都是我们要做的工作。今天在座的这些企业，特别感谢中国房协在2008年的时候居然在市场中成立了商业和旅游地产专业委员会，过渡到商业、文化、旅游、特色小镇等等，多元化的发展。各位都是精英和翘楚，我把时间留给大家。

我把议题说一下。

第一，各家企业在新时代当中有什么战术上的新作为？是否进入细分领域？同时我们在商业、旅游、文化及特色小镇上有什么样的动作？

第二，在租购并举情况下，除了开发住宅以外，开发企业怎样在持有运营当中获得经验和业务投资？

第三，大家整体水平都发展了，怎么异军突起？

陈栋梁：非常荣幸。大家好，我是来自朗绿科技。朗绿科技是朗诗地产的兄弟公司，我自己的工作经验是在朗诗做了十年，我们希望把我们的绿色实践、绿色技术在行业进行推广。

十九大之后，地产绿化非常明显，现在跟我们沟通的机会非常多。从房地产行业来看，到了一个新的阶段，环境发生了很大的改变，我们也从当年的住宅需求不能满足的情况下，到了有问题都能解决，大家越来越追求好产品的阶段。从我们这么多年的经验和市场调研来看，之前对住的问题的解决，离得非常远，环境发生了改变，但是有一件事情是可以一直做的，就是围绕着客户的需求去做事情。

我们的产品从早期的从无到有，到了后面是做越来越多的改善。从看得见的景观、更好的装修等等来满足客户，但是有一些看得见摸不着，但是有一些基本素质没有得到很好的满足。比如现在大家对PM2.5很关注，在我进入行业的时候，我们说PM2.5是非常潮的概念。我们对于看不见的甲醛、VOC包括室内的湿度超标，包括北方在冬天采暖的时候，室内过度干燥，造成身体不适，包括对孩子健康的影响，这种问题都远远没有得到很好的解决。

所以不管行业怎么来看，我们要围绕消费者的需求做事情，才会更多的得到客户的认可。

对我们朗绿而言，我们一方面是对基础的安全、健康、舒适的住宅来做事情，另一方面我们把更多的精力花在对于智能设备、环境监测等等，让消费者的房间更加灵动。不再需要我到了一个房间之后，要花很多时间去研究开灯、开空调等等，而是你到了一个房间之后，它会自然而然的调到你需要的温度、湿度等等。

环境变化了，但是对我们要求也更高了。我们的科技一步一步的创新，让更多消费者得到更好的生活体验。

王仙山：我是来自奥伦达部落特色小镇，我们做事情跟很多同行做得不太一样，现在讨论很热的话题叫“房子是用来住的，不是用来炒的”。我们的房子既不是用来炒的，也不是用来住的，是用来玩的。这是我们干的事。

另外还有一些朋友问，你们部落大概有几十户？我说你为什么要问几十户呢？不问几千户呢？他说部落大概都是散散落落的。但是我们这个实在是几千户。虽然有人说奥伦达部落是中国四大神团之首，圈里有这种说法。但是我们认为我们最愿意接受的是，中国的南方有一个丽江古城，北方有一个古崖部落，我更愿意接受这样的描述。为什么呢？因为丽江是一个艳遇的地方，开玩笑，当然也可能真有这么回事。但是我们这个部落是承载幸福的部落，规模大致差不多，现在也成为中国最大的别墅度假区。

在地产细分过程当中，我们要做的事情有三个。

第一，房子不是用来住的，也不是用来炒的，是来玩的。玩什么？我稍微提一下，也可能是我们自己的建议。人的工作很多时候是被逼的，我相信很多人都会有这样的时候，一上班的时候就很纠结，有个假期综合症，放完假了一上班就很挣扎。但是在我们这里，一去到部落，度假就开始。我们员工说，一上班就是度假开始。

第二，人的集中需求是在一步一步提升的。地产不管从物理形态到设备设施的添加到运营，是持续不断的提升。所以我完全不能同意说地产到了拐点、到了瓶颈。因为人的需求在这儿，你就满足需求就可以了。

第三，很多人会问怎么去奥伦达部落？现在还好，以前确实很难，因为我们没有做过任何牌，但是竟然成为中国最大的别墅度假区。但是这些人是什么诉求呢？就是高品位、高收入、高学历的人一个一个扎堆，扎过去的。我们现在在做的事情是健康与养老系统，虽然我们自己觉得没什么，但是中国奥伦达部落在中国养老地产里面已经排了第一位了。我说你先别这么说，你告诉我有什么感受？他说人的需求并不是说你的马桶、你的适老设施怎么样，而是说他的心灵怎么样，他能不能愿意去你那里，意味着你塑造的氛围够不够。我说你要这么说，我们还要照着你期望的方向继续做深做透。给了我们一个方向，我们很坚定的要在新的定位上，就是养老、适老的定位上继续发挥我们的优势。

当然我们需要学习的东西很多，像朗诗集团，中城联盟里有好几位老大哥都做得非常好，我们只是在心灵地产、幸福运营和健康体验里做了点事情，欢迎大家来指导。谢谢。

张鹏：谢谢主办方的邀请。坚持比选择更重要，因为红榜做了九年，非常非常不容易。我谈谈刚才您讲的几个话题。

从当代对未来市场的判断，我们作为一个地产企业，其实就干好两件事，一个是生门，一个是命门。钱你拿到了，就能继续发展。但是这种过去的传统开发模式，确实在悄然发生着变化。我们对地产的判断这几点：

第一，绿色化。凡是跟绿色相关的都是趋势。

第二，金融化。大家都不愿意重金，自有资金越少越好，其实我们在加拿大也收购了15个养老地产，没在上市范围内，自有资金只出了5%，剩下都是合作伙伴和基金的钱，所以国内地产商也在往这方面走。

第三，科技化。科技已经把地产的全流程全部穿透了，从设计开始，从第一步开始，到了现在科技化、智能化的生产工具，一直到后面的运营管理等等。现在我们做了一个大数据平台，把所有项目的水电煤气实时回传到集团信息中心，这些都是科技化的体现和实践。

今年我给公司定了这么几个字。叫做“原绿湛蓝，无界四维”。

简单解释一下，“原绿”，一定要建立起自己差异化的竞争力，你有跟别人不一样的狩猎手段。所以规模一定是第一原力，但不是唯一原力，这是我们的一个认知。所以绿一定要绿下去，从头绿到尾。同时全线攻击，都要绿。

“湛蓝”是什么呢？光有匕首还不行，还得有模数，这个模数就是美好生活。房地产开发商确实是全生命周期场景提供商，所以当代已经全部进入了，从幼儿园也好，联合办公也好，我们跟朗绿是一样的，但是大家的路线不太一样，但我想这都是推动行业进步的事。包括适老、酒店、餐饮等等，都是绿色的，而且都是自营的。到今年年底，我们挂牌的公众公司有六个，因为它吸引社会资本，一定是资本驱动型，不能你自嗨、自己高兴，绝对不行。所以从适应客户要走到引导和创造客户需求。

“无界”是我们一直在思考的，其实地产商没有什么界限，从阿里巴巴、从红星美凯龙，所有过去跟你不搭界的现在都发生关系，或者股权合作，或者相互参股，或者相互渗透，这两年我们大量的引入金融的人才、互联网的人才，连人才都没有界限。绿色地产能不能进五线城市？我可以坚定的说，完全没问题。我们2017年在仙桃卖了20套，市场元素是很重要的，但是冬天给老百姓供点暖，老百姓很高兴。这个市场已经来临了，你要接受。你在哪些区域去布局，现在非常重要，确实需要速度提升周转率。

我有一个观点，我们确实在发展房地产的规模的时候，一定不要忽略了投资收益率，也不能忽略一个企业可持续发展的内在的价值的增长。内在价值增长就是差异化竞争力和周转速度。

另外的维度就是场景的升级，健康场景的升级、联合办公的升级，我们以后所有拿的项目，不管是10万平米还是20万平米，在一个社区里把我刚才讲到的跟客户需求相关的场景，都作为选配和标配，放到标准化的参数表里，适合哪一个就做哪个，而且是自己孵化的项目，不是招商引资，这个速度更快。

还有一个维度就是学习，这个月我们在九华山做了绿色佛教旅游的康养小镇，但是这方面我们要向奥伦达多学习。但是贯穿始终的一点还是怎么走，还是让大家舒适、愉快的心灵的家园，也多去做一些场景的尝试。谢谢大家。

沈力男：大家下午好！

首先我讲一下对这个市场的看法，对新时代怎么看待呢？新时代是美好生活的向往，其实对开发企业是一个更大的发展空间，我觉得豁然开朗了。因为美好是无止境的，改善是没有尽头的。我们可以加各种形容词，都会是一方天地，甚至一方大的天地。比如我们怎么住得更健康，我们也在做绿色住宅，当然要跟当代、朗诗去学习。比如怎么住得更好玩，要跟奥伦达学习，我们也在做文旅地产。

过去可能是从没有到有，或者小到大。美好我觉得的确是住得更健康、更好玩、更舒适、更开心、更智能等等，每一个可能都是有大的产业、大的企业出来，或者说市场更大了。

第二，增量市场依然可观，存量市场前景诱人。在这个角度大家都可以找到自己的位置。前年说是天量了，12万亿成交，但是2017年轻松越过，市场还是很大。加上存量市场，也会非常非常大。在这种情况下，企业有各种不同的选择。很多人说青春期过了，但是谁的青春期，您的青春期还是我的青春期，您是不是油腻中年男了，还是老年了，还是已经退场了，在市场中看不见了。但是对前100强企业来看，这个市场越来越大，存量市场还这么可观的前提下，我觉得您就是青春期，您还是小鲜肉。我觉得可以抓住机遇，发展自己。当然不是简单的做，你要练内功，你要练颜值，你要去努力。

泰禾在医疗健康领域、在教育领域、在文化板块发力，我们目的是一样的，能够满足客户除了居住之外，美好生活、衣食住行、吃喝玩乐、生老病死各方面需求。

存量市场方兴未艾，我们要积极研究。但是租购并举对开发企业也很难做到租购并重，还有一段长期的路来走，短期内除了像杨院长链家的模式是主营业务之外，开发企业主要还是并行不悖、继续探索的过程。谢谢。

常世芳：我借这个机会把天恒的情况向大家介绍一下。在说天横企业的时候，我把您的问题融在里面说一下。

其实每年我们都会参加业内举办的各种会议，但是会议的话题总是在说“创新思维、智赢未来”。其实我们每年在说的都是针对于房地产的变化有什么新的解决方案。但是今年说这个话题，可能更为迫切。因为政策频繁出台，而且是全链条的。原来是抑制消费者，现在是抑制开发商和资金渠道。但是要相信地产人的能力，我们地产人一直是在变的过程中生存下来的，而且都有处世不惊的心态。我们一定要给给自己鼓鼓掌，依然能够找到将来的出路。

从商品房开发来说，是有一定的轨迹可以寻的，而且有很多标准化路径。从现在开始，这个大的模型要改变了，包括资源整合、建造的方式，原来我们是卖掉，将来是运营，很多都要重新建立模型。包括我们的利润模型、IRR模型都要重新梳理，我们面临的是这样的状态。

在此基础上，我想说一下天恒。因为天恒是国有企业，好像在北京的国有企业都很低调，不大愿意出来说。因为我们天恒在2014年改变之后，有很多市场化的感觉。我原来在鸿坤，后来跳到国企，是非常有眼光的人。

天恒集团有三大板块，我们原来是天恒置业集团，我说赶紧把“置业”去掉，我们有开发板块、有金融板块。为什么把“置业”去掉？因为开发板块和金融板块是平衡，我们老板对金融更感兴趣，而不仅仅是开发。还有一点是开发的品类，我们一级开发和二级开发是分开的，比如什刹海五平方公里就是由天恒来负责开发的，我们全面尊重历史文化保存的城市机理，还有针对什刹海的特点和历史文化保护，我们来做开发。创新带动产业，创意激活文化，慢生活，享受舒适，用这样一个理念去开发什刹海。

我们还有百万庄的开发，还有马连道的创意产业园，都是由我们天恒来做的。

我们商品房团队，天恒在2018年北京有26个盘，操盘的有14个，我们资源储备量确实太好了，我们大概有600亿的储备。如果我们不转型的话，应该还够我们做个三五年。

原来我们那几个板块都不太搭界，不知道别人在干什么。而现在我们紧密结合在一起，为什么这么说呢？就是持有和运营的关系，我们在拿地的时候，自带的自持，有的30%自持，有的甚至100%自持。当开发商拿了地之后，发现还有自持，那就要运营。还有一些是我们找不到市场的方向，比如商业，原来我们用打擦边球的方法来做，但是现在擦边球也擦不了了。现在就要运营，运营管理有和日本合作的养老机构，我们还做了文化公司，必须要跟它运营起来。把我们开发拿的地本来是要变现的，现在都要运营起来。所以原本天恒三个板块是独立的，现在变成三个版本是拥抱在一起的。

包括我们也研究长租公寓，长租公寓现在利润率很低，只有2%。天恒在这些板块上应该是进行全产业链的打通，但是我们每个板块都需要进入，都需要找到自己很强势的核心的竞争力，虽然我们资源很好，但是我们要把资源发挥到最大价值。

徐海伦：大家好，我是来自葛洲坝地产的徐海伦。我非常同意沈总刚才对市场的判断、对行业的判断。

 一个企业在香港九龙拿一块地，100多亿，楼面地价28.5万一尺，我看那个新闻写到香港传统豪宅区的房价100万一平米，我看了之后真的很惊讶。

第二个，08、10年、14年很多的大佬都说过地产完了，结果14、15年、17年每年都是大涨，很多的大企业都开始提前转型，结果福建企业起来了，胆子大。

我说这些事情的意思是说中国的市场绝对不要小瞧，新房市场里面在追求量的同时，做了很多房子，这些房子真的可能过几年就得拆。第二个就是房子品质不行，改善需求很多，但是认真做的企业在这个行业里面不到10%，朗诗的田总之前讲的那个话，讲的很好。

第三个，现在的企业有这样一个现象，现在的融资非常难，拿地被限制死了，拿地之后的开发贷也没有了，融资杠杆也不让用了。非常难，2018年必然是一个收购年，肯定会有很多企业被收购。

再回到葛洲坝，聚焦改善，首先聚焦在一二线城市，杭州、南京、苏州这些具有改善需求的城市。

第二个，聚焦品质，把品质放在公司里面的第一位，因为品质会带来利润，利润才是一个企业能够继续发展的基本要素。

第三个，聚焦绿色健康，今天有两个企业是我们对标的企业，朗诗和当代，因为这个行业做这些的公司太少，这也是一个很好的事情，绿色健康是一个很好的事情，但是行业里面很缺，干的企业太少，由于成本的增加，绿色、健康、舒适这些东西都放弃了。

现在的行业每个企业都应该有自己的价值观，而且每个企业都应该重新判断房地产，我是呼吁有更多的企业进入到品质地产行业里面，更多的用绿色健康的方式。

遇绣峰：大家好，我是金地地产华北公司的遇绣峰，今天也是谢谢邀请我参加这个论坛，第一场论坛有很多嘉宾谈的很精彩，我分析两个观点，第一个是关于目前房地产发展的阶段，有这么几个词“竞争、集聚”，按照去年统计的数据，全国房地产前50企业的总销售额占到中国房地产成交总额的20%-30%，2018年1月份的数据，前20名的地产公司今年基本上都实现了30%以上的增长。但是从全国的总的成交规模来讲，这个数据倒是没有快速的增长。

现在随着城市化率达到50%以上，距离70%还有一定的距离，中国的住宅产业发展还有很大的前景。2017年各个城市出现了很大的差异，一线城市限购的情况下，2017年二三线城市得到了很好的发展，总的成交规模来看，新的增量现在在放缓，但是企业来说，前20名的企业至少30%的增长，大家可以想像到，这个行业的竞争现在是越来越激烈了，在规模没有发生太大的变化的情况下，企业之间的增长却出现了一个很大的差异，也就说明在接下来的发展过程中行业的集聚包括并购一定会成为常态，所以现在住宅产业，各家公司背后最重要的是周转的速度，这是各个企业都非常重要的  经营指标。

第二个是产品的竞争力。如果我们想让产品能够在市场竞争中有更好的市场前景，产品竞争力就非常重要。今天大家谈了很多，包括配套服务、绿色健康科技，这些都是开发商在产品控制当中非常看重的一点。因为现在对一二线城市包括一些三线城市，刚需市场逐渐的向改善市场转化，这些改善性市场有一些是当下的现实需求，还有一部分是开发商通过创新产品和服务创造了一些需求。今年华北公司所属的烟台市场，以前大家说存量比较高，至少三四年的存量，很多有实力的客户都有三到五套房子，但是2017年的市场里面增量非常快，这个市场目前的存量已经下降到两年，为什么会有这么大的数字变化，还是因为高品质的产品的供应以及本身稀缺的自然资源，吸引了由原来本地的市场扩张到更广阔的客户的需求。

从地产公司来讲，这个产品的竞争力其实是直接导致了未来公司的一个很重要的势头，在竞争当中可以占有更大的蛋糕。

第二点，创新和转型，耳熟能详的一句话，从政策面来讲是最坏的时代但是其实是最好的时代。大家可以看到在座的企业特点，央企、民企，也有依托与创新的旅游地产发展的公司，现在的房地产行业进入到多元化转型的准备阶段和实践的阶段，还有非常多的旅游地产，包括轻资产管理公司，出现了更多的一些发展的可能性。

金地除了住宅开发作为非常重要发展方向，另外商业地产，公司也持续了几年的发展储备和更多的面世，公司管理也从区域化管理走向了集团化的专业发展，也给将来运营的发展方面有了一个转化。

大家谈到更多的转型和创新，其实是对未来的发展提供了更多的可能性，无论是公司还是个人，现在都是非常好的时代，使得我们的地产可能性变得非常多，有非常多的选择。这是我跟大家分享的两个主要的方面。

张化东：我们亿翰智库是一家房地产研究机构，我们主要关注的是行业的趋势，城市的投资，包括企业的模型。我们也关注很多企业，百强企业跟我们都有很密切的交流，包括我们每个月也发布销售200强的排行榜，我们每个月最后一天都会发布。很多企业家我们也都交流过，也知道我们这家企业。

我们近期有这样的观点。

第一，刚才探讨创新和规模，我们认为未来一定是创新的，但是规模是通往未来的桥梁。怎么说呢？现在我们也看到了因为我们每个月都在发布销售产品的数据，2017年整个房地产企业排名靠前的内容，这些业绩增长非常显著。原来我们说20%几是前五强，但今年有一个5050的原则，今年几乎全年下来，我们每个月的前50名的企业加总的市场占有率占到50%。可能未来五到八年时间之内，可能前30名的企业市场占有率会达到50%。所以行业集中度变化非常大。

包括万科、恒大、碧桂园这三家宇宙级的企业已经突破了五千亿，能够在全国商品住宅市场上基本能达到12%、13%的市场占有率，这些企业我们也看了一下，前百强的企业，这个排行榜不仅仅是一个销售的排行榜，同时也是创新业务的排行榜。万科的创新业务简单拿北京区域来说，现在已经变成1+X的路子，包括社区、装修、产业链的其他的业务，恒大有影视、足球等等创新业务，都做了很多创新，碧桂园搞教育行业已经在美国上市了。包括融创，也是很大的创新的跨越发展，只不过是通过收购的方式来表达的。

我们在创新的前提下，更多的是要求在本身的行业里面，有一定的规模、有一定的地位、有一定的现金流之后，才可以在更大的平台上，面对更多的客户去推进创新。这也是我们一个基本的观念。未来这些企业一定是以企业集团的形式，万科一定不是一个房地产开发商，所有企业都在转型，但是一个很重要的前提是要完成一定的规模，有了一定的规模才能够在更新的产业里面去做更新的市场。这是第一点。

第二点，我们现在很多的开发企业，创新并不是说单纯做新的业务，或者生产新的产品，满足新的需求，这种跨越式创新。可能还是一种管理和运营，比如全国化，我们现在有一些企业，包括像南昌的一家企业，一共就两三个城市，一个城市的货量，比如惠州一个城市20个项目，原来惠州是碧桂园的，现在是他们两个的。原来是几个经济圈都要布点，才能够到500亿、1000亿，但是现在一个开发商可能两三个城市，一个城市就能做到。

另外，激励方式，比如我们看到碧桂园在人才激励方面，包括中粮阿米巴的组织方式，或者是管理的方式，都是使它的业绩能够翻番的基础。我们在技术创新或者业务创新或者跨度比较大的创新的基础上，还应该注意战略和基本的管理方式方面的创新。比如一个300亿的企业，如何能在一年内，通过拿地等组织的创新，能够快速实现区域的扩张，能够做很多的旧改或者城市定位的项目，或者特色小镇的项目，这些事情更值得我们在现在这个时间点上对大多数企业进行反思和学习。谢谢。

蔡云：刚才我们这么多企业家和房地产开发企业的龙头企业来分享我们今天这个话题，我在想我们房地产企业尤其是我们国家的房地产是在改革当中成长，在变革当中成长，随着冬天论，我们经历了一个曲折坎坷的发展过程。在这个过程当中，随着行业的成熟度越来越加深，随着市场更加完善，我想我们最初的想法就是，百姓为天，广厦安民，是我们在座的所有房地产行业最初的永远不变的初心，这是我们的想法。不知道大家同意不同意，如果同意，谢谢大家。

主持人：凝心聚力，打赢扶贫攻坚战。十九大报告指出，坚决打赢脱贫攻坚战，是全面建成小康社会提出的必然要求，是全面建成小康社会的底线任务！此后，习近平总书记在一系列的讲话、考察中从不同角度阐述了精准扶贫思想，精准扶贫思想不断完善，成为我国脱贫攻坚的基本方略。

为积极响应党的号召，中国互联网新闻中心发起的“聚力行业打赢扶贫攻坚战”行动计划已开始，这将是中国网地产2018年在行业力推的一项重要举措。主办方已将这份倡议书放在各位嘉宾的面前，希望在座的各位能够认真研读，踊跃支持。充分发挥龙头企业引领带动作用，积极调动精准扶贫主动性，聚力行业打赢脱贫攻坚战！

接下来，是我们今天大会最重要的红榜发布环节。

首先发布的是第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度人物红榜领军人物榜单，请看大屏幕，他们是：杨国强、郁亮、许家印、孙宏斌、黄文仔、何金钢、单伟豹、田明、黄其森、左晖。

贺上榜的各位企业家！长达三十年的中国房地产市场，开启了交替的新环境，我们面临着一个新的时代，新的机遇和新的挑战，一批优秀的行业精英脱颖而出，他们敢于创新、勇于拼搏，充分发挥了先锋作用。

下面将揭晓第九届中国房地产年度创新力人物榜单，请看大屏幕，他们是：张鹏、高一轩、陈栋梁、邓翠祥、楼艳青、武磊、遇绣峰、王戈宏。

有请颁奖嘉宾：中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁  李富根先生，为年度创新力人物颁奖。请颁奖嘉宾与获奖嘉宾合影留念。

主持人：接下来，我们将发布2017中国房地产年度责任企业榜单，请看大屏幕，他们是：碧桂园集团、恒大地产、保利地产、中海地产、龙湖地产、华润置地、泰禾集团、阳光城集团、雅居乐地产、金科集团、远洋集团、中国金茂、葛洲坝地产、路劲地产、星河湾集团、京投发展、链家。

有请企业代表上台领奖。

接下来，有请中国网事业发展部主任  张宏梅女士为获奖企业颁奖。请颁奖嘉宾和领奖代表合影留念。

大家掌声祝贺！接下来我们将揭晓第九届中国房地产年度创新企业和年度新锐企业榜单，请看大屏幕。

荣获年度创新企业是：孔雀城地产、融信中国、朗绿科技；

荣获年度新锐企业红榜的是：和昌集团、圣桦集团。

有请企业代表上台领奖，同时有请中国网地产总经理  张进先生为年度创新企业和年度新锐企业颁奖。请颁奖嘉宾与获奖嘉宾及代表合影留念。

掌声祝贺以上获奖企业。张进总请留步，我们知道张总从业数载，接下来的奖项由您颁出再合适不过了。现在有请张总来揭晓第九届中国房地产年度创新力、和年度典范项目榜单，请看大屏幕。

荣获第九届中国房地产年度创新力的企业是：融创北京区域公司；

荣获年度标杆楼盘的是：融创·北京壹号庄园、葛洲坝·海棠福湾、鲁能优山美地D区、永泰·西山御园、新光大中心、阳光城·君山墅、永泰·郦郡、融创·紫禁壹号院。

有请获奖企业代表上台领奖，大家掌声祝贺！再次祝贺获奖企业和标杆楼盘，请颁奖嘉宾和领奖代表合影留念。

主持人：创新驱动发展，榜样引领未来。十九大吹响了新时代来临的号角，新的时代已经从以经济建设为中心转向以人民为中心，人民对美好生活的向往，新时代、新气象、新作为， 是我们行业人不负重托的责任和担当！

我宣布：第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜闭幕！感谢舞台上的嘉宾，也同样感谢今天到场的各位嘉宾，感谢大家在百忙之中莅临现场！提前祝大家新年快乐，吉祥如意！